资本盘点：低位盘整延续，物企有“进”有“退” | 年度盘点④
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房产
2025-01-06 10:44
上海
星标克而瑞物管 ↑ 每天快速直达物业专业研究
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2024年已经过去，过去一年的物业行业呈现多样的发展特征，有前进有踌躇，有跌宕也有乱象。
站在这个新旧交接之际，以每年研究之惯例，克而瑞物管推出了“年度盘点”系列，以期总结过去、观照未来，与全国物业人一起推进行业更好向前发展。本期为“资本 ”篇。
2024年4月，中国证监会发布5项资本市场对港合作措施，明确提出支持符合条件的内地行业龙头企业赴香港上市。2024年12月，香港联交所发布《建议优化首次公开招股市场定价及公开市场规定》的咨询文件，旨在增加对潜在发行人的吸引力。
随着港交所政策环境的转变，物业上市平均用时大幅下降。相较于2023年润华服务及众安智慧生活几番递表，上市平均用时达661天，2024年泓盈城市服务、经发物业两家物企上市平均用时缩短至307天，这一水平与2022年294天基本持平。
2024年，新上市的两家物企均为国有企业，在国资发展和改革措施的推动下，其他国资背景的物业企业对上市仍保持着积极性。其中，深业物业作为典型代表，在2024年2月获得了中国证监会境外发行上市备案通知书，并于10月更新了招股书，为IPO做足准备。
与此同时，联投城市运营、瑞景城市服务及武汉城市服务等国资物企也在积极筹划上市事宜。例如，联投城市运营在2023年底成为ST明诚控股股东后，计划将城市运营业务注入ST明诚以实现借壳上市。2024年6月，ST明诚成功“摘星”，股票简称变更为“ST明诚”，标志着其解除了退市危机，破产重组工作取得了阶段性成果。
此外，瑞景城市服务已公示H股上市的主要中介团队预中标人名单，包括保荐人、境内外律师及会计师等，显示其上市筹备工作正在有序进行。武汉城市服务也明确了其港股上市的战略目标，力争在“十四五”期间完成这一重要里程碑。
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自2023年以来，宏观经济的不确定性以及房地产企业的信用风险持续影响市场，恒生物业服务及管理指数呈现波动下滑的趋势。
进入2024年，尽管在政策的支持下该指数经历了两次显著的反弹，但这些上涨势头未能持久。截至2024年12月31日，恒生物业服务及管理指数收于1691点，相较于2023年末的1847点下跌了8.4%。与之形成对比的是，恒生指数年内表现出色，升至20060点，较2023年末的17047点增长了17.7%。两者对比来看，物业板块指数与大盘同频共振，但两者之间的差距在2024年进一步扩大。
2、股价年内2次冲高回落，较2023年初仍下降3成
2024年，物业股的股价经历了显著波动。年初，延续2023年下滑趋势，上市物企的平均股价在2月份触及3.4港元/股的新低。然而，随着5月地产“5.17”政策的出台，物业股跟随地产股出现了反弹。
10月份，央行、金融监管总局和证监会联合宣布了一系列提振资本市场的措施，并通过央行逆回购操作向市场注入了充足流动性，推动资本市场整体上扬。受益于此轮行情，物业股平均股价攀升至年内高点5.7港元/股。
不过，随着政策效应逐渐减弱，物业股未能维持涨势，股价再次回落。截至2024年12月31日，平均股价收于4.6港元/股，较年初上涨12.2%，但与2023年年初的6.9港元/股相比，仍下跌了33.3%。
近年来，物业股的估值持续下滑，并在2022年底触及历史低点8.9倍市盈率。2023年，物业股估值维持在较低水平，整体处于盘整阶段。进入2024年后，在有利的政策环境推动下，5月和10月物业股估值年内出现了两次显著的反弹。其中10月达到了近两年来的最高点，市盈率均值升至15.2倍。但随着政策影响力的减弱，物业股的估值再度滑落。截至年末，上市物企的平均市盈率回落到13.2倍，全年平均市盈率为11.9倍，仍处于较低水平。
过去两年，物业企业面临了诸多挑战，整体经济环境对资本市场的持续影响使得上市物企的市值修复进展缓慢。尽管期间有政策支持带来的短暂反弹，但行业的整体市值仍未恢复到之前的水平。截至2024年12月31日，62家样本企业的总市值为2325亿元，较2023年同期微降1.7%，与2022年的4223亿元相比，大幅下降了44.9%，物业企业重建投资者信心仍需一定时间。
分企业来看，企业市值表现分化。截至2024年末，超3成上市物企市值较2023年末上涨，其中特发服务、新希望服务、恒大物业等6家上市物企市值涨幅超50%。近7成上市物企市值同比下滑，3家上市物企市值腰斩。
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从企业市值分布来看，市值在30亿以下的物企占比依然是绝对主力。百亿市值以上的物企有6家，数量较2023年末增加1家，百亿市值以上企业分别为华润万象生活、万物云、碧桂园服务、保利物业、中海物业、绿城服务和招商积余。其中，华润万象生活市值多达611亿元，依旧高居榜首，同比上涨6%。
2024年，66家上市物企中59家企业日均换手率低于1%，占比高达89.4%，4家上市物企换手率在1%-3%之间，2家上市物企换手率在3%-7%之间，仅有特发服务1家企业股票交易较为活跃，日均换手率达到7%以上。
2、2家寻求私有化退市，另有8家募资余额覆盖“私有化成本”
2024年，华发物业服务和融信服务两家上市物企相继宣布私有化并退出资本市场。
华发物业服务于5月27日发布公告，称母公司华发股份计划对其进行私有化，注销价格定为每股0.29港元，较其停牌前收市价0.222港元溢价约30.63%。经过数月的程序，华发物业服务在9月30日收盘后正式完成退市，成为继蓝光嘉宝服务之后第二家退市的上市物企。
随后，11月22日，融信服务也宣布控股股东融心一品拟通过协议安排方式将公司私有化，并撤销其上市地位。融信服务的注销价格为每股0.60港元，相比停牌时的收市价0.52港元溢价约15.38%。这两家物企选择私有化的主要原因在于股票交易流动性低、股价下降以及上市平台失去融资能力，认为私有化更有利于公司的长远发展。
值得注意的是，两家企业的私有化注销价格均显著高于停牌价格，分别为30.63%和15.38%的溢价。如果按照30%的溢价计算收购小股东持股的成本，建业新生活、宝龙商业、中骏商管等八家企业均有足够的资金覆盖这一成本，其中建业新生活的剩余金额最高，可达8.63亿元。
在当前市场环境下，一些物业企业正逐步选择从公开市场退出，以寻求更广阔的发展机遇和发展空间。
1、分红企业由8家增至16家，3家分红率超100%
2024年，尽管物业板块整体仍持续处于低迷状态，企业发展依然艰难，但为了增强投资者的信心，越来越多企业选择通过分红来回馈股东。上半年，共有16家上市物企宣布派息分红，分红企业数量较去年同期实现翻倍增长。同时企业分红率也在显著提高，其中万物云、建业新生活和华润万象生活3家企业分红率均超过了100%，万物云更是高达149%。
2024年，物业企业股价持续承压，为了稳定股价和增强市场信心，中海物业、招商积余、越秀服务等多家企业纷纷加入股份回购的行列。根据克而瑞物管的监测数据，年内共有11家上市物企实施了总计321次的回购行动，累计回购股数达到1.62亿股，总金额为8.03亿元。全年企业回购活动呈现出高频小额的特点，回购次数明显远高于上年（259次）。
同时，万物云、碧桂园服务和招商积余3家上市物企抛出了大额回购计划。如万物云于2024年6月4日发布公告称，拟以自有资金回购1.18亿股，回购总金额最高达58亿港元，占公司市值的比例多达20.5%。自公告发布后，万物云共计回购总股数达1417万股，回购总金额3.06亿港元，拟回购股数、金额的完成率分别为12%和5.3%，预示着继续回购的空间巨大。
又如招商积余于2024年10月14日发布公告称，拟以自有资金或自筹资金进行股份回购，回购总金额不超过1.56亿元，占公司市值的比例达1.3%。2024年12月10日，招商积余完成了首次回购，回购股份90万股，支付的总金额为989万元。
上市物企频繁发起股票回购并推出大额回购计划，不仅表达了对公司自身经营状况的看好，也展现了对行业前景和股价的信心。此举向外界传递了公司价值可能被市场低估的信号，有利于缓解投资者担忧，稳定股价与市值，并提振整体市场信心。![]()
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