本篇文章可能会颠覆认知，这个结论融合了国内外顶尖智库和专家的最新研究成果，众多研究的结果也很清晰，大城市的房价虽然短期有震荡，但是中长期仍有巨大的上涨空间。
今天，就简单分析影响我国房价的其中一个关键点——魔幻的城镇化率。
在深入展开讨论之前，我们先思考一个问题，为什么北上广深的房价一直处于第一梯队，而且和其余城市相比一骑绝尘？
答案无外乎三点，人口多，收入高，配套资源好。
我们过去房价在快速上涨的时候也正是这上述这三个条件逐步完善的时候，因此，对于我国来说，高房价可以说是城市化的附加产物。
根据统计局数据，我国整体的城镇化率已经接近70%，而且大部分的大城市，城镇化率已经超过了80%（参照下图），针对我国房价到顶的论点，也多是基于城市化已经走向尾声的论据。
图表数据来源：地学大数据分析
不过，我国城镇化的实际情况可能远非数据显示的那么简单。
美国华盛顿大学陈金勇教授深入研究我国城镇化和户籍制度超过四十年，其研究成果中有些不一样的信息。
在我国，城镇化率的计算口径有两个，一个基数是城镇的常住人口，另一个基数是城镇的户籍人口，两种人口之差就是城镇非户籍人口，这部分人口无法享受到城市的各种福利，也就是这部分人口虽有城市人之名，却无城市人之实。
而统计局提到的接近70%的城镇化率指的是常住人口城镇化率，并非户籍人口城镇化率。
根据2021年的全国第七次人口普查数据，常住人口城镇化率和户籍人口的城镇化率之差高达18.5%。
即使到了2023年底，我国的户籍人口城镇化率也才仅仅为48.3%，与常住人口城镇化率相比，仍然低17.9%。（根据陈教授的相关研究，实际差值还要远大于这个数据）
之前高层会议《决定》中提到的新型城镇化，简单来说就是要让常住人口城镇化率和户籍人口城镇化率的数据进行拉通。
也就是说我们接下来的城市发展，会由大批农民进城打工变成大批农民进城落户，让这部分人能留在城市，享受到城市的福利，推进城市公共服务的公平和均等。
“城镇化使农民进城打工，并逐步转化为有消费能力的阶层，是中国经济未来二三十年发展的重要动力。”陈教授在研究中如是说。
我国过去因为城市规划和设计等原因，很多大城市空间利用效率并不高，根据研究表明，“大城市的流动人口是人口集聚的主要推动者，也是经济增长的重要组成部分，这已是公认的事实。限制流动人口进入大城市的严厉政策，从长远来说是不可行的，也会有反作用。”
而现在的政策已经开始有转机，目前伴随着房地产政策松绑，各大城市的户籍制度也开始逐渐放松，与之对应的就是城市户口的增加以及大城市的进一步扩容，其附带的产物就是大城市的房子需求进一步提升，从而带来房价的上涨。
这个现象也可以用上海交大的中国发展研究院执行院长陆铭教授的研究来解释——向心城市。
即人口会越来越向城市集中，向大城市集中，向大城市的中心城区集中。
不过，要想真正实现这个愿景还需要城市和产业的发展能够跟得上人口的进一步集聚，就像千年前《盐铁论》的那句名言“筑城者，先厚其基而求其高；畜民者，先厚其业而后求其赡”
翻译成大白话就是：盖房子要先打好地基，才能盖得更高；管理人民要先让大家有好工作，之后才能让老百姓更好地服务朝廷。
