最近，广州的购房圈里，"配售型保障房"成了最火的关键词。大到各大媒体平台，小到微信群聊，无一不在热议这个话题。或许是因为市场关注度太高，就在今天，这份《征求意见稿》结束时间竟然“续杯”了5天（原定15日结束），让更多人有了发声的机会。![]()
关于这项新政策，市场上众说纷纭，最普遍的一个观点是：配售型保障房的出炉，将会给市面上的刚需房带来致命一击。
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在集体渲染下，不少购房者对“配售型保障房”的认知，似乎开始偏离了正轨。
配售型保障房，真的会取代刚需商品房，成为未来刚需购房者的首选？
今天，来说点大家不那么爱听，但又不得不面对的楼市真相。
配售型保障房，究竟是什么？
“配售型保障性住房”，说白了，就是保障房换了个名头和玩法。
保障房，在广州并不是新鲜事。广州一直都有相对成熟的保障房体系。
自1986年起，广州就先后建设了一批解困房、安居房、廉租房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房以及各类棚户区改造住房等。
1996年，那时候称之为“解困房”，顾名思义就是解决困难户的住房问题；
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到了1995年，保障房又换了个名义，被叫做“安居房”；
到了2007年，广州又推出经济适用房，比如大部分人所熟知的海珠二手小区聚德花苑，就是政府推出的经济适用房。
经过五年的推行，经济适用房项目在2012年按下了暂停键，不再新建经适房。直到2020年，随着广州最后一批剩余的经济适用房的推出，这一住房政策才正式落下帷幕。
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相比安居房、经适房，更为现在的购房者所熟知的保障性住房，应该是共有产权住房。
2018年，广州在南沙试点，推出了第一批共有产权住房。
目前共有产权房已不再推新，此前已建好的部分共有产权房，也将转为配售型保障性住住房。
也就是说，最近推出的配售型保障性住房政策，本质上是一次广州保障房体系的迭代更新。
配售型保障房的四大特点
既然不是什么新鲜事，为何能在市场上引起这么大的轰动呢？
原因有4点。
一、现在推出的配售型保障房，地段比以前更好了。
根据征求意见稿，配售型保障房将会按照职住平衡的原则，优先选址于公共交通便利、市政基础设施和公共服务设施较为齐全的区域。
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比如说今年新开工的五个项目，海珠新滘西项目在中海大境旁边，天河奥体新城项目在天河壹品附近，荔湾葵蓬南项目隔壁就是保利和颂和中海浣花里。
基本都在中心区核心热门板块。
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配售型保障房的定价原则是“保本微利”，根据市场预测，价格可能会在同地段商品房的5-6折左右。三、配售型保障住房的准入门槛不高。
具体而言，除了必要条件“以家庭为单位，3年内无房产”外，满足以下两者之一即可申请：
1、拥有广州户籍并连续缴纳3年社保；
2、非广州户籍但在本市工作，符合人才标准，并连续缴纳1至3年社保。
相比之前“户籍需满10年”苛刻的共有产权房申请条件，配售型保障房的门槛低了不少。
四、2024年，广州拟筹建配售型保障性住房不少于1万套，接下来还会加大供应。在地段优势+价格优势+低门槛准入+大批量上市的基础下，就有声音提出：未来，配售型保障房将会成为刚需的福音，代替刚需商品房市场的主流。刚需的福音确实是，但对市场的影响，说实话，不会太大。![]()
它撼动不了市场
先来说一下“量”的问题。
一万套的配售型保障性住房，量很大？将会对刚需市场产生巨大的冲击？
2023年，广州全市二手住宅共成交86947套，新房住宅共成交74486套。换句话说，短短一年，广州的住宅需求量就高达16万套。先不说1万套配售型保障性会不会一下子推出市场，哪怕推出市场，那也只占了市场的一小部分，杯水车薪，对市场影响有限。
更何况，根据官方数据，过去36年中，广州已经陆续推出了超35万套保障性住房，平均下来大概也是一年一万套左右，保障房供应量上并没有太大的变化。而且，普通人犹豫买不买配售型保障房的理由，太多了。2007年，因新一批的经适房因设在闹市，广州就曾出现“万人排队抢购经济适用房”的场面。
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但是，在热度过后的2008年，广州市的经济适用房就严重“遇冷”。
主要的原因有两个，一是大部分经适房位置不好，二是经适房业主本身只拥有有限产权，未来房产转让将会有所限制。
地段方面，配售型保障房有所改善，但转让限制、无金融属性等问题依旧存在。
根据细则，广州的配售型保障性住房，需要适应3年封闭期，3年后可以在内部流转平台出售。超过1年没有没有人购买的，可以向专营机构申请回购。第一，配售型保障房的内部转让价格，不得超过原购房价格。第二点虽然超1年卖不出，可以向专营机构申请回购，但回购的价格是由双方协商的，不得高于按照每年折价1%的价格。![]()
跟商品房不同，配售型保障性住房是完全没有金融属性的！不管楼市怎么涨，它也不会涨一分钱。虽然大家嘴上都喊着：有房子住就可以了。但真的要花个上百万买一套不会涨的房子，没多少人愿意。
另外一个值得注意的是：一个政策的提出，必定要经历不断的完善过程。
虽然政策层面考虑到了种种，但实际落地的过程中，还是有可能会出岔子。
比如，之前的共有产权房，近期就爆出了“回购”的问题。
广州共有产权房榕悦花园的业主，买房已经两年，但现在想卖房，却找不到退出途径。
对于已购共有产权房业主，“可以向代持管理机构提出转让所持产权份额的申请，受让人应当具有购买共有产权住房资格，代持管理机构在同等条件下享有优先购买的权利”。“代持管理机构提出转让所持产权份额的申请”，这个话，是不是相当熟悉？大家可以往上翻一翻。配售型保障房，要退出，除了转让外，是向专营机构提出回购申请。说实话，专营机构是否能够真正落实回购，还需要后续有力的监督政策。虽然配售型保障房短期内可能会吸引一定关注，但从长远来看，其对市场的影响有限，商品房依旧会是购房者选择的主流。它更多会朝着既定的方向走，让真正想买房而不得的中低收入家庭，有所居。
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