影响我国住宅设计和建设的因素很多，主要是政治、经济和社会发展变革。新中国的第一个30年经历了许多政治运动，经济发展也大起大落，在此期间，住宅设计的理论发展及其建设也有波动。北京由于首都功能的定位及发展经济的需要，在城郊建设了许多居住区，适应了社会发展的要求。尽管住宅面积及设备标准低，但住宅建筑的设计一直在为能多住人，住得舒适而努力。为了在分户的同时有独立的厨、卫，还能节约土地、造价低廉，产生了一梯三户五开间的经典户型，成为以后20年经久不衰的主导产品。其他也有带过厅的、一梯两户的、有小天井的，都是为减少辅助面积，增加卧室面积、提高合理性而做的一些探索。
第二个30年，从文革以后到现在，是我国城市建设和住宅大发展的时期，在这段时期中，住宅建设逐步由分散建设过渡到统一开发建设。由于土地紧张，出现了许多类型的节地住宅方案，如大(小)天井、大进深、高层板塔等方案。住宅设计理论也有更深的发展，提出公与私、动与静、洁与污要合理分区，提出大厅小室，厨卫面积适当加大，设备完善，这些理论使住宅的功能更加合理，私密性、舒适性都得到很大提高。这时期也出现了一些好的方案，如一梯两户三开间住宅方案取代了一梯三户五开间的主导地位，成为基本类型。另一个是清华大学吕俊华教授所作的台阶式花园住宅，将小面积(40~60平方米)用很规范的开间模数，做出层层跌落的与室外环境有机结合的住宅，改善了生活环境与小区面貌。从这些例子中可以看出建筑师遵循国情，在面积不大的情况下作出了具有人性化的设计。
20世纪90年代后期，住房制度进行了改革，取消了福利分房制度，住宅实行了商品化。由于改革开放，我国经济快速发展，国力增强，人民也富裕起来，带来了住宅建设的又一个高潮。商品化住宅使住宅类型多样，注重环境、生态、节能环保，采用新技术、新材料。大片开发的商品住宅区完善了城市功能，提升了城市风貌和品质，对城市发展起到了积极作用。
在开发中出现了一些问题，应引起注意并解决:
(1)注意城市交通问题。出于封闭管理的需要，将城市道路改成内部道路，造成城市交通不便，有的不顾街道性质，逢街即开店，对交通造成干扰。
(2)注意集中公共绿地的设置。在有些住区建设中，以集中绿地不方便、不能就近享受为理由，而将绿地分散在楼间距中。实际上，楼间距并未明显加大，集中绿地反而被取消了。用绿地率取代了集中绿地的指标，这是不合适的。集中绿地具有生态、观赏、游憩的功能，是人们交流的场所，也是小区面貌和品质的主要表现之一。现在不重视集中公共绿地的设置，将来就会发现空闲场地少了，那时就难以补救了。
(3)要节约用地。现在有些豪宅面积过大，又采用多种手法加大体积，使用了很多土地资源，造成浪费，这是不合理的，是不符合国情的。应该看到我国地少人多，经济上并不是从根本上富裕了，要合理控制建筑面积。房子买适当面积的就够用，况且家庭人口都在变少。要确保18亿基本农田不能被占用，那是我们的生命线，还要维护生态，给子孙留有发展余地。因此要节约用地，要延长住宅寿命，要把住宅的功能和安全性做好，不因它们出问题而将其拆掉。延长住宅寿命就是保护社会财富，是节约资源、维护环境、保护生态最有力的措施。让我们共同努力，使科学发展观可持续发展得到认真贯彻。
Special Committee for Human Settlements
Chinese Society for Sustainable Development
