新加坡私宅租金经历一段较长时间的下跌后正缓慢回升。分析师认为，2025年私宅租金将在供应减少和经济改善的背景下逐步复苏，涨幅多达4％，但预料不会超过2023年高点。
同时，核心中央区的高档私宅租金在2025年或将继续承压，大众化和中档市场则可能有更显著租金增长。
市区重建局数据显示，从2023年第三季度开始到今年第二季度，私宅租金连续三个季度下跌，今年第三季度由跌转升，环比上涨0.5％。多家机构指出，这一数据显示新加坡私宅租金已经触底，进入恢复阶段。
合登集团指出，今年上半年企业面临周期性和结构性挑战，就业准证（EP）持有者人数自冠病疫情以来首次减少。此外，房东需要为2023年第四季度新竣工单位填补租户，同时面对房地产税和按揭还款金额增加的压力，导致租金下降。
不过随着经济增长好于预期，企业招聘增加，情况在今年第三季开始改善，私宅租金也开始恢复。合登集团预计，今年租金水平整体持平。
第一太平戴维斯研究与咨询执行董事张敏璋接受《联合早报》访问时指出，由于租金下降，那些在2022年和2023年租住组屋的就业准证持有者，正重新进入私宅租赁市场，支撑了市场需求。
今年新完工公寓约9000个单位，也远低于去年的1万9000个单位，供应减少支撑了租金，推动租金在2024年第三季度由跌转升。
明年新完工公寓或只有5000多单位
张敏璋预计，2025年的商业环境仍具挑战性，需求可能疲软，但完工私宅供应减少将有助于支撑租金，特别是大众化和中档私宅租金。
他还指出，为避免支付额外买方印花税（ABSD），有些组屋提升者会先出售组屋才买私宅，然后租房等待他们的公寓建成。这些买家将推动私宅租赁需求。
整体而言，第一太平戴维斯预计2025年私宅租金将持平或上涨1％，整体租金水平将不会超过2023年大涨8.7％的高点。
橙易集团和合登集团则更加乐观，均预计2025年私宅租金将上涨2％至4％。
根据橙易集团估算，新完工公寓将从今年的9103个单位，在明年进一步下降近一半至5348个单位。有限的租赁库存、宏观经济状况改善和就业增长，将共同推动明年私宅租金持续复苏。
ERA产业主要执行官林东荣接受访问时说：“由于外籍员工人数预计将保持稳定，2025年租赁市场的整体需求也可能维持一致，不会出现显著激增或下降。”
ERA预测，2025年私宅租金涨幅将介于零至3％，租约数量介于8万至9万份，与2024年相似。
高档私宅租金或将继续承压
另一方面，多家研究机构提到，今年各区租金变化不一，明年这一趋势仍将持续。
在今年第三季，中央区以外（OCR）和其他中央区（RCR）的私宅租金都有所回升，但核心中央区（CCR）的高档私宅租金却环比下降1.6％。这已是高档私宅租金连续第五个季度下跌，自2023年第二季度以来累计跌幅达6.4％。
张敏璋认为，2025年大众和中档私宅租金的涨幅将高于高档私宅，他预计，高档私宅租金将持平或下跌1％，并对整体租金涨幅起到平衡作用。
橙易集团也指出，非核心区的私宅供应降幅预料更显著，因此租金涨幅可能更快。
具体而言，2025年中央区以外预计有约2010个私宅单位（不包括执行共管公寓）取得临时入伙证（TOP），相比2015年至2024年的10年平均值（6444个单位）大幅下降68.8％，进一步加剧了供应紧张。
反观核心中央区预计有1794个私宅单位，与过去10年的平均值（1907个单位）基本一致。
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文：刘莎
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