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一线城市正虹吸全国楼市

学术 2024-10-22 19:01 天津

文|炸天团

来源| 地产大爆炸（ID：dichandabaozha）

万众瞩目的“房地产大会”前几日终于召开，包括住建部、财政部、自然资源部、央行等几大部门高层悉数登场，整个地产界都在期待一波史诗级的政策红利。

然而，大家期待的大招并没有出现，还是之前老生常谈的“组合拳”：取消限购、限售、限价、降低利率、首付比例等，以及增加货币化安置等。

结果如何？显然没有达到市场预期。

即使推出了“新增实施100万套城中村和危旧房改造”这样的大招，资本市场对此仍反应冷淡，地产股应声下跌，融创等多只港股内房股跌逾15%。

在会后的采访中，有个外国记者的问题很值得玩味，从中不难窥见官方的态度。

01

他问到，国庆期间一线城市房地产市场异常火爆，虹吸效应严重，三四线城市限购怎么搞？而领导则直接承认了虹吸效应，认为是历史进程，不可避免，有利有弊，“我们都会趋利避害”。

这一回答透露出两层含义：

一、上面对新政以来的市场反馈颇为满意，特别是北上广深等一线城市放开限购政策后，楼市明显回暖，新房看房量、签约量激增，二手房交易量也持续攀升。领导们面带微笑，直言“市场已经筑底”。

二、楼市已正式步入新周期，市场行情呈现出严重的分化态势。一线城市楼市火爆与三四线城市低迷形成鲜明对比，一线城市持续吸引三四线城市的购买力。

虽然官方未给出具体解决方案，但已暗示对三四线城市未来发展持谨慎态度。这对于缺乏产业基础、人口持续外流的小城市而言，无疑是一个大利空。未来楼市的增量，只会集中在一二线城市。

02

查了下10月楼市的最新数据，一线城市的楼市回暖趋势确实明显。

以北京为例，930限购松绑新政实施后，二手房成交量预计超过1.3万套。照此趋势，10月成交量有望达到2.6万套，成为近三年来成交最高的一个月。此外，上周末开盘的两个新盘销售额高达83亿元，火爆程度可见一斑。

深圳方面，仅10月1日一天，新房成交量就超过600套。13日，一楼盘开盘332套，短短3个多小时便被抢购一空，久违的“日光盘”再现。据贝壳数据显示，10月12-16日的日均二手房销量更是创下21年以来的最高纪录。

还有上海，二手房网签套数持续保持高位。仅10月13日一天，网签量就达到1334套，创下一年来新高。国庆期间，签约量达到2133套，是2023年同期的两倍。预计10月成交量将达到2.2万套。

再看广州，10月7日至10月13日期间，二手住宅网签量达到3120宗，创下自去年3月以来周最高水平。环比呈现近两倍的大幅增长。

在新政的刺激下，北京、上海等一线城市有望率先穿越周期、探明底部。

03

每次楼市触底反弹时，一线城市总是最好的风向标。而这次反弹为何如此猛烈？

一方面，一线城市限购政策已实施长达10多年之久，如今闸门一开，外地购房者蜂拥入场。

9月29日，上海宣布非沪籍居民购买外环房产的社保要求从“3年”缩短为“1年”；北京新政则将非京籍五环内购房社保要求从“5年”改为“3年”，通州区也不再单独限购。

广州则更为直接，宣布全域取消限购政策，不限购房资格和套数，将门槛降至最低。南沙区因此受益明显，一周内签约量达到217套，环比增幅高达287.5%。

深圳方面，外围区域不再限购，福田和南山核心区则将社保要求从“3年”改为“1年”。虽然力度没有广州大，但效果同样显著，新房市场立即出现了三小时售罄的壮观场面。

另一方面，一线城市的房产始终在中国楼市的顶端，越是悲观情绪浓厚，越要抢核心资产，购买者都想在不确定的楼市里寻求最后的确定性，一线城市房子保值，是房地产最后的信仰。

上海10月新房房价已达58927元/平方米，连续11个月创新高；广州新房市场也回暖明显，有30多家楼盘宣布涨价。

全国楼市的春天虽未至，但一线城市的春天已然到来。

04

一线城市的楼市火爆能持续多久？是否会像以前一样将热度传导到三四线城市？

这恐怕很难。

时移世易，中国人口数量已出现历史性拐点。过去地方高举债、大建大拆的时代已一去不复返。

大多数小城市都背负着高额债务，官方难以全面救助，只能优先救助有产业基础、能自身创收的城市。这样一来，城市之间的差距将越来越大，马太效应加剧，楼市全面回暖将变得愈发困难。

此外，一线城市对三四线城市的虹吸效应也只能维持一时。未来楼市的发展还需依赖内生购买力。

许多刚需购房者选择卖掉三四线城市的房产以换购省会或二线城市的房产；而有的人则选择卖掉省会、二线城市的房产，才有资金入场北上广深。

如果三四线城市的房产价值贬值过快，那么换购的资金链条将被切断，一线城市的房产购买资金来源也将受到威胁，届时，一线城市的房价也将变得岌岌可危。

值得一提的是，对于房企而言，一线城市的国庆楼市也并非表面那么繁荣。他们同样持谨慎态度。

许多楼盘之所以销量好，是因为折扣力度大。房企们抓住这个难得的窗口期，赶紧回款。

除了核心地段的改善盘需要抢购外，其他郊区的刚需盘仍在以价换量。一线城市楼市内部也呈现出分化加剧、差距拉大的趋势。

官方虽表示市场已经触底，但并未明确何时能反弹。

金九银十之后，年底可能会迎来一波热度。届时，我们且看是否会有更大力度的政策刺激出台。

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