北京买房：理清思路，购房建议1346

Q:

我是替最好的朋友咨询，他已离婚多年，涉及到家事的安排。因为觉得您历史和人性方面有独特的视角。首先免责声明，你的建议不构成任何影响和责任，任何人的决策都应当由其本人做出并承担结果。

朋友85年生，北京户口，银行工作，和其前妻在人大读书相识并结婚，其前妻长春人，培训机构教师。婚后购置两套海淀区房产，并先后育有一女一儿，目前大女儿快6岁，小儿子3岁多。离婚发生在大女儿三岁左右，在幼儿园被老师发现异常，后被诊断为自闭症，其前妻拒绝承认现实，外加朋友当时心烦意乱，遂协议离婚。

当时朋友让前妻提条件，其前妻提出要海淀两套房，没有抚养费，朋友提出要一女一儿。我反复和朋友确认，朋友没有出轨或做对不起家庭的事情，当时心烦意乱希望一了百了，所以任其前妻提要求，全部都答应。

离婚后，朋友回到房山爸妈家居住，大孩子的治疗复杂程度远超预期，朋友和其母亲（朋友父亲早已去世）精力财力负担极重。其前妻父母过意不去，来房山帮忙带小儿子。

最近，其前妻提出让小儿子落户海淀，将来回海淀上人大附小，希望朋友考虑。朋友一方面希望小儿子上好学校，一方面伤心其前妻一家将会带小儿子在海淀上学，朋友自己继续在房山带大女儿，眼睁睁看着其前妻一家三代天伦之乐，不管不顾大女儿。

想咨询该怎么应对现在这个抉择？

此外，未来的路还很长，如果只是着眼于这一次的选择，朋友的生活会不会越来越难！该怎么做出更长远的计划安排，把生活过好？希望能指点迷津。

A：

1、如果是我会答应前妻的要求。

2、因为如果拒绝，那对于前妻来说没有影响，至少没有损失。而对于孩子来说，虽然不能确定在海淀读书就一定比房山强，但毕竟这是一种“大众共识”的更好选择。那如果孩子将来在房山的学习很好还行，万一不太好的话，在孩子懂事之后，是否会埋怨父亲让自己错失了机会？而且还是无法弥补的教育机会。

也就是说，如果拒绝，那对于父亲来说在目前是没有损失的。但除非日后孩子在房山的成绩很好，否则很有可能落埋怨，这可以看作损失吧？

而且就算儿子在房山的学习很好，但这“好”的标准怎么判断？假定儿子在房山考入211了，是否会想“如果在海淀或许就进985了”？也就是说，除非在房山考入清北，否则怎么都有可能落埋怨。甚至就算是进了清北，也有可能想象在海淀能学到更多的知识，结识更多的朋友，得到更多的见识？也就是如果放弃这个大众认为的更优教育机会，怎么都有可能落埋怨。既有可能是将来来自孩子的，也有可能近期或长期来自亲友的质疑，这种得不到周围人理解的心情会很别扭的。

3、然后考虑如果接受建议，那受益的是谁？我认为最大的受益方有可能是儿子，而其他无论前妻或是你朋友都谈不上受益。那既然父母都是为了儿子好，在有能力选择机会的时候，何必拒绝呢？

4、也就是说，如果接受，那你朋友是有可能没有收益，但除心情之外至少没有利空。而如果拒绝，那大概率是得到损失。而前妻那方是无论接受或拒绝都无所谓，谈不上利好利空。

对于孩子来说，接受的话更大可能是利好，或者说大概率比在房山得到的教育资源强。而孩子毕竟是自己的，也归自己养育，那综合考虑的话，我认为接受建议所得到的利好更多。

5、但情绪的角度我不敢多说，只是提个建议，可以尝试采用“课题分离”的思维方式。也就是说，别人的事情或看法心情都是别人的，我的是我的。无论是否把孩子送到海淀读书，都没必要考虑前妻的感受和心情，那是她的事儿，与自己无关。

仅供参考。

Q:

个人情况：夫妻双方分别在西城和朝阳区工作，首套长期自住，不考虑学区，出行地铁+车位诉求，看重自住品质和保值性。目前预选小区价格区间比较大，希望选取的房子性价比最大化，多出来的价格是值得的。

希望章哥帮忙比较一下：
1、富力城D区，东南向93平两居室（价格参考基线），南侧临广渠路，东侧楼体有遮挡中午见阳光。
2、金港国际三期，南北109平两居（-80w），二层下水层。
3、首城国际B区，南向86平两居室（-100w），次卧窗户在夹缝里有遮挡，主卧小。
4、首城国际B区，南北86平两居室（-100w），客厅北向。
5、苹果社区，南北93.7平（-180w），小区环境略逊，楼道环境差，电梯等待久。
6、金泰城·丽湾，南向复式115平（-60w），次卧小。

A：

1、这种具体的房源，每套房的情况都不一样，不到现场的话看户型图都没用，我也犯不上瞎忽悠，不敢说什么。

2、不过多说一句，如果追求性价比，那就要适当放弃投资性，因为这居住属于消费，和投资是相悖的。这就跟股票似的，涨幅与市盈率大多呈反比，必须适当取舍，看自己更重视哪方面了。

比如你选的这些小区里，应该是苹果社区的性价比最高，其次是金港国际。但这俩小区的价格走势弱于富力城D区，也弱于首城国际。首层国际从小区来说应该性价比不太高，但升值相对多。不过具体房源我不敢说，让当地中介给算算吧。

当然性价比低也未必代表保值好，因为有可能是因为炒作出的溢价，丽泽板块中有溢价的小区就不少呢。溢价高的不仅性价比低，保值风险也相对高。

3、再一点，自住是选择自己最喜欢的，不用考虑别人的喜好。而投资必须选择大多数人喜欢的，否则赚谁的钱去？这点套在房产上能理解吧？

那以复式来说，近20年来除了豪宅小区，保值一般都普通，至少是流动性弱。就因为带楼梯的不太受追捧了，也就影响了价格走势。而你们选的还是小复式，接近于跃层，那就看具体的情况吧。

另外让当地中介算算丽湾的溢价，之前是比较高的，最近我没算。只是提醒一句，热点投资一般都是早进入的赚大钱，越晚进入的溢价越高，风险也加大。所以算算账吧，用数字说话。

4、最后一点，如果注重保值和流动性，那最好不选带硬伤的房源。比如临街、遮挡以及楼层和朝向的瑕疵，这种房源买的时候或许好砍价，价格相对低一些，但等你们出手时也是一样的，或者挂牌期会相对长。毕竟房子是用来住的，越宜居的保值越好，至少相对稳妥，流动性也好些。

5、总之具体房源我帮不上忙，我这岁数也跑不动了，还是让当地中介评估吧。以上只是泛泛而谈，常规建议是先看首城国际吧，选择宜居房源就行，当地中介最熟悉情况。

仅供参考。

Q:

请问马南里小区怎么样，之后再置换好出手么？预计未来两年多要孩子，都在互联网上班，望京西二旗，学区不太考虑，看过清河老北苑望京。

A：

1、这问题问的，肯定是不太好出手呗，否则能现在这价格吗？商品价格是由供需关系决定的，之所以价格略低，就是因为感兴趣的人不太多，出的价格也就自然不太高了。

2、马南里离望京还行，离西二旗远了点儿吧？典型的自住为主的小区，地段儿和配套之类的都普通，不算学区，房龄也有些老了，没电梯对于较偏地段也是劣势。这种小区的优势就是经济实惠，居住的性价比相对高。让中介给算算租售比就知道了，我估计也就在500左右，肯定低于北京平均值，这就代表了性价比高。

不过房产的居住（出租）和保值升值是两个市场，一个是消费，一个是投资，在预算不是很高的情况下不好兼顾，只能取舍。租售比低=租金收益高，但一般来说这是用升值慢换来的，所以看自己更重视哪方面吧，各有优劣。

3、总之马南里的居住角度很合适，性价比高。就是投资角度略弱，主要是地段儿原因，被铁道和公路给隔成三角地了。这种地段开发别墅之类的还行，但普宅就算错配了，价格走势不太好逆转。

当然短期也不会落后太多，年头儿长了才明显呢。如果要买的话就买房龄相对新的，不影响贷款，出手时相对好些。我印象中应该有房龄不到20年的，以这些房源为主吧。

仅供参考。

Q:

请问，我今年刚结婚近两年准备生娃，老公中关村码农，我丽泽事业单位。首付200万，两人总收入税后60多万，除了租房无大开销，目前我们考虑了三个方案。

请指教：

1、在丰台和海淀中间买学区二手房，总价500多万，考虑羊坊店片区，或者海淀其他区域也可以。但选择较少，居住体验比较差，并且2030年后才会入学，担心到时候学位政策有所变动。

2、不考虑学区，买丽泽小两居或者青塔三居，担心不保值，后面择校换房亏损。

3、 先租房子，等生了娃四五岁时再考虑直接买学区房。

A：

1、担心到时候政策变动，没必要，现在每年就都有变动。今年海淀的政策就变化不小吧？闹的鸡飞狗跳的，明年或许变动更大。

另外羊坊店也属于热度变化比较大的。十年前是北京五大学区之一，然后逐渐落到中等水平，现在又趋势向上，所以溢价才回升的。以500多万来说，居住体验差是应该的，溢价率必定偏高，居住的性价比自然不高了。

政策的变化说也说不好，唯一能确定的就是每年都变，明年高峰期逆转之后的变化或许更大，看自己的判断吧。

2、担心不保值，那这别人能说什么呢？主要是我也只能根据以往的走势做判断，就算有这俩地段儿有保值不落后大盘的，但我说这算保值好的你能相信吗？我不敢多说。另外也看具体的小区吧，这么宽泛的意义不大。

3、租房那就看自己的判断了，这我都帮不上忙。人生在于选择，有时候选择比努力重要，怎么选都是自己的事儿，能承担代价就行。

仅供参考。