Q:
想咨询房子问题。现状：我们夫妻二人一个在西城平安里附近上班，一个在海淀中关村上班，夫妻年收入并不高，大概50万左右。两个孩子均在西城平安里附近上小学，自己家购置的两套房子都在房山长阳（一套是70多平的小两居，一套是紫云家园6号院的U6户型），目前是出租状态。而我们是在西城这边租的一个小两居，每个月需要再贴补2-3千的租金。
现在遇到了几个问题：
两个孩子越来越大，需要分房睡，但是西城这边的三居室基本上租金都在2万左右，以租供租，需要贴补太多。两年后我的工作地点可能会变更至昌平朱辛庄附近。目前想的是把房山的两套房子中的一套出售置换。
有三个考虑：
1、把房山小房子出售，大概200万左右，作为首付款换到安华西里买个小三居，但是安华西里的问题是停车太过于紧张，另外每个月还有一万多的房贷，压力太大啦；现在的经济形式，不想在重资产上投入过多。
2、把房山紫云的U6出售了，这套房子目前看比较保值，能卖大概600万左右，想置换中海寰宇未来的三居，户型与U6相同，就是同比面积都小了一些。但是最近的朱辛庄也有些高攀不起，单价6.6万，让人望而却步。因为这个楼盘虽然离我单位很近，但是孩子每天上学的通勤时间太长了。
3、继续持有房山的两套房子，以租抵租。但是市区的房租不降，郊区的房租一直在降，这要贴补的钱越来越多，压力大啊。
哎，平时对政策关注的也比较少，真正遇到这种人生大事时抉择起来各种纠结。还是没钱闹的啊，但是又想给孩子提供一个相对舒适的成长空间。麻烦您啦。
A：
1、50万年收入还不高？如果是税后，那已经是排名北京前10%了，毕竟北京的中位数也就10万左右，俩人20万就超过一多半的家庭了。
2、西城的三居室2万，这种房在老小区的总价一般1600万左右，商品房的话2000万了，这标准有点儿高。或者说如果是普通标准，那我觉得买在安华西里相对合适。房价中没有学区溢价，居住的性价比正常。前些天有网友买在这里，75平小三居不到600万，租金8/9000，租售比在600多，基本就是北京平均值。
资金压力那就看自己了，我只能说安华西里这种老房的优势是居住角度的性价比相对高，投资角度是保值稳定，肯定跟随北京大盘，因为本身就是大盘的基础组成部分。劣势是居住体验一般，流动性弱，出手时选择横盘期慢慢儿卖才不吃亏。
3、紫云的保值是还行，但U6户型我真不熟。寰宇未来的我也不熟，好多年不卖房了，对新房不关注。价格高不高的让当地中介给预估一下租售比吧，看看性价比是否划算？
不过多说一句，既然孩子在西城上小学，那就算买了昌平的新房，短期住的上吗？如果不住的话是准备空置还是出租？如果出租，那计算好收益，把有可能损耗的装修价值计算进去，看自己觉得值不值了。一般是不太建议新房出租的，收的那点儿租金未必抵的上装修损耗。
如果自住，那估计也是周末住的上。但也想好了，这种方案大多都是看上去挺美，现实中挺折腾的。而且谁家孩子都容易忘东西，甭管忘在那边都是着急上火的。另外也是计算收益率，看是否划算。
4、继续持有房山的房子，那也是算账呗，看看是否划算。理论上说，用非学区房来换租学区房是能占便宜的，一般30%左右。比如1400万总价的房子常规能收到2万左右的租金，拿着这笔钱在西城能租到2000万左右的房子。
不过郊区房产一般达不到这收益率，大多数都低10%左右，如果大户型的话或许更低。所以用郊区的换租只能说至少不吃亏，但占不到太多便宜。而如果换租很划算，比如房山的达到了朝阳的水平，那说明这房山的房子很可能保值不好，是因为涨的慢才导致租金划算的。
5、总之还是算账吧，否则这种纠结没什么意义，至少是没做决策的佐证和标准。
仅供参考。
Q:
基本情况：想买一个230w以内、坐北朝南且方正的房，选中了蒲黄榆、丽泽（因为一直住在南边一片比较习惯）和劲松、石佛营一带，自住的同时希望也能保值。
看房情况：蒲黄榆和劲松的房子比较老，都是90年代的，南向、价格低，还款压力小，但保值差点。丽泽商务区目前这个价格能买的次新房玉璞家园，只能买到东西向的房，没有南向的。石佛营上班远了点，但好歹也能买到带电梯的、南向的房，比劲松和蒲黄榆的房新多了。
问题：想问问章哥这四个地方我该怎么选？能否帮我排一下优先级？或者还有没有别的地方推荐？
A：
1、怎么选？房子是用来住的，在预算不太高的情况下很难各项兼顾，所以还是先以居住体验为主吧。至于保值是副产品，期望值别太高，能做到基本跟随大盘就挺好了。
2、蒲黄榆和劲松房子的优势都是居住的性价比高，其中蒲黄榆应该更高。可以算算租售比，永外丰台的应该在500左右，低于北京平均值，这意味着租金收益率高，也就是性价比高。不过优劣势是对立统一的，性价比高就意味着升值略慢，高租金是用弱于大盘的价格走势换来的。
主要原因就是南三北五的影响，也包括劲松这种朝阳南部的三环沿线，自上市以来的20多年里都没强势过。这几年板块内房龄新品质高的商品房价格走势好多了，但老小区没得到什么利好。
所以如果注重自住就买这里吧，投资角度则看注重资金还是升值，二者在多数情况下是相悖的，只能选其一。
3、丽泽商务区的概念很好，未来也会很强。但提醒一句，任何投资市场都是早进入的赚大钱，越往后的利润越薄，风险还越大，高峰期接盘的很可能就陪着站岗了。
另外在任何一个产业区，尤其是金融等高端产业为主的，都是主要利好品质高的宜居小区，那才是富豪或高管们的首选。至于保障房回迁房一类的很难得到利好，白领们挣钱后宁可远点儿买，也不太把周边的这种房当理想。而且理工科的大多都会本能的算账，溢价高的不太占优。
反正这会儿去接盘丽泽有点儿晚了，算算溢价率吧，前两三年就跟学区房都差不多了。玉璞家园虽然是保障房，但性价比也不是太高。“房龄新”在理论上是优势，但更利好的是流动性，对于保值来讲这种小区未必能占什么便宜，因为老化速度有可能相对快。
所以考虑好吧，也是算好账，看看自己是否愿意接受这性价比。然后再看是否愿意冒点儿风险，至少也是要等待几年租售比的回归。
4、石佛营看具体的小区吧，这里算是相对均衡的，板楼小区中没硬伤的房源基本都不落后大盘，因为这里本来就是大盘的重要组成部分。具体看房源吧，找户型好没硬伤的。房子是用来住的，同等情况下越宜居的保值越好，至少流动性强。
5、优先级，如果是我的话就是先看石佛营，然后劲松，虽然长期走势不太占优，但几年的短期无所谓。至于丽泽和永外看自己的喜好吧，有点儿极端，注重自住就买蒲黄榆的，注重投资就买丽泽的，但要冒一定的风险。
仅供参考。
Q:
请问，我家孩子22了，还没结婚，我想在市里给孩子准备一套学区房，蓟门里附近的小区算学区房吗？未来走向怎么样？蓟门里和北影小区推荐哪个？谢谢章哥（因为老公在蓟门桥附近上班，所以想买那附近的）。
A：
1、我能理解当父母的心情，都想趁自己还有能力的时候把孩子的一辈子都安排好，然后让孩子甚至是孙辈都执行自己的计划就踏实了。
但我觉得22岁没结婚就着急了有点儿早，北京不至于吧？现在就买学区房，那就算25岁结婚26要孩子，用上学位也要至少十年之后了，远了点儿。
2、蓟门里的算学区房，只要是海淀区内的普宅都算学区房，都有学区溢价。只不过这里的学区不是太强，家长们追捧的热度不高，相应的溢价率也就不太高，15%左右吧，应该不超20%。
3、未来走向，基础部分肯定是跟随大盘，溢价部分主要看政策吧。反正现在仍然算入学高峰，所以溢价才没降多少。明年拐点之后如果有鼓励政策就能撑住，没有的话这溢价部分或许会受到影响。
或者说大概率会降低一些溢价率，毕竟需求少了。但也未必是直接下跌，如果大盘上涨，那这些学区房涨的慢点儿也有可能，随着一年年的孩子毕业离开而逐年降低。
4、具体的问当地中介吧，这种老小区没什么区别，主要看具体房源了。既然是至少十年后才用得上学位，那就甭太注重房龄了，或者说不怕老，多注意户型朝向和楼层就行。
5、我觉得再考虑一下吧，如果短期内用不上学位，那这会儿买学区房未必划算。居住的性价比低，租金也低，还得承担溢价部分的风险，学区之类也不是多强，那图什么呢？孩子到时候能满意吗？别花了钱过些年还落埋怨就不合适了。
仅供参考。
Q:
网友看上了一套很不错的小别墅，价格挺合适的，但是就在眼看签约的时候，原业主提了个奇怪的要求。就是想在这房子里再住一阵子，暂定一年。当然人家是付租金的，甚至比市场价高点儿都行。
那这网友就奇怪了，想不通这原业主是为什么？问对方也支支吾吾的，就是说住惯了有感情，在没有买到合适房子的情况下先不搬。如果网友同意，那人家愿意直接把房租从房款中扣除。
网友问我来了，他倒是不着急住这套房，也确实觉得租金挺划算。但是这里面会不会有什么套路啊？这业主会不会拿了钱然后成老赖了，赖在房子里不走可就麻烦了。
A：
1、我觉得谈不上什么套路，至少到目前为止，这原业主是肯定没想占着房子不走而当老赖的。但一年之后就说不好了，到时候得看着家人的经济情况。
2、我推测是这种情况：这原业主大概率是做生意的，之前做的不错，所以才置办下了这套别墅。但是近期他的生意肯定不行，在缺钱的情况下只好把这套房卖掉。
那他卖掉了房子却不想搬家说明什么？说明这套房对他来说不是简单的居住，而是还有其他的功能。很可能是他身边生意圈儿的朋友都知道他有这套房，也经常来聚会什么的。也就是说，这套房是他的社交工具，甚至是圈层的象征。
那他如果卖房搬家，很快就会被圈内朋友们知道。而生意圈儿中最重要的事就是实力的信誉，未必自己真的很有钱，而是要让别人认为自己很有钱，这样才有人来与自己合作。那如果朋友们都知道他已经窘迫到卖房了，还会有人找他做生意吗？
或许也会有人来找他合作，但就未必是来帮他的了，或许是惦记他手中的卖房钱。也有可能是想落井下石，把他手中的其他资源给低价弄走。
所以这业主虽然已经窘迫到卖房了，但也必须是瘦驴拉硬屎的扛着，决不能露出返贫的迹象，更不能让人知道他卖房的真相。否则他很可能就再也没有翻盘的机会了，甚至有可能被按在地上摩擦。也就是他本来还能拖一阵子，而一旦示弱，无论是债主还是流氓骗子都不会给他机会了。
3、这参照《红楼梦》吧，贾府明明已经很穷了，但是仍然得铺张浪费，各种花销一点儿都不能省。因为他们知道，只要维持住圈层的体面，那就有可能通过联姻做官什么的再度崛起。而一旦自我放弃，那内贼外鬼就会一拥而上，那贾家就彻底完蛋了。
现在做生意的都这样儿，无论公司多穷，那该有的体面也必须有，否则就是银行不给贷款+债主逼债+朋友远离+员工跑路，那还做个屁生意。
4、总之我认为是这种情况，否则无法解释这业主的行为。至于对方是否会成为老赖那就走着瞧吧，如果一年后缓过来了就一切都好，或许人家还多加钱把这套房买回去呢。但如果没缓过来就没谱儿了，穷急了什么都有可能。
仅供参考。
Q:
请问，中建璞园PARK值得下手吗？我们城里两套老破小不能卖，只能看五环外了，看了140平首付没问题。现在家庭月入5万 就是说未来不确定因素很多，值不值得加杠杆，而且这个盘没地铁，周边配套规划有。
同时也在看保利星宸和煦和建发观云，在后沙峪有地铁，社区成熟，但是据说供应量大，流动性差，价格只跌不涨。璞园是朝阳项目，比较保值，麻烦您给分析分析现在值得入手吗？入手哪个板块比较合适？孩子还没上幼儿园，对学区暂时不迫切。
A：
1、我不是卖房的，不方便点评新房，这还是问中介或渠道商吧，他们才熟悉新盘呢。
2、不过可以说点儿宽泛的。有句话是“房产的价值由什么决定？地段地段还是地段儿”，这是个香港穷老头儿说的。另外有个美国小官僚叫特朗普，当开发商的时候也说了一句话“盖房子只要选对了地段，那就成功了一半”。所以如果也注重保值，那就先看好地段儿吧。
值不值得加杠杆，这没标准，只看自己的支付能力。地铁的话在市区有没有无所谓，在新区的话有了不加分，没有则必定减分。配套则看建设速度，如果是根据规划按时保质的完成，那就有可能跟上大盘。如果提前或增加了产业配套那就能跑赢，但如果拖延或减少了配套那就陪着站岗。这谁也不敢预测，新区都有赌的成分，试试吧。
3、后沙峪这种地方的看价格，如果能做到和周边同等项目差不多就行，要是能倒挂就更好了。另外考察好质量和品质，后沙峪保值不落后的都是宜居小区。
供应量大才是好事儿呢，说明预期的需求大。而且也只有人口多才能让配套更快的完善和提升，越是荒凉的地方楼盘越少，也就越没人来。所以这甭听瞎忽悠，从来只有成熟板块保值，没听说坟地受追捧的。
4、朝阳的项目比较保值，这是被忽悠瘸了吧？保值跟行政区没什么关系，只跟具体的地段儿配套有关。我分析不了，感觉被洗脑的够彻底的，我就算说的再多也意义不大了。帮不上忙。
仅供参考。
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