Q:
请教章哥个人财务规划。女45岁事业单位收入稳定，有惠新西街南口一套二居电梯老破小，现在是卖掉的好时机吗？想卖掉拿300万现金买十年后居住的养老房，选哪里比较好？西三旗，石景山。400万总价没什么可选的。
章哥第二个问题：我老公想买那种单价两万多二环三环的住宅产权办公楼200多平。
一种方案是腾挪先息后本的贷款买房，每月出租收益还完贷款利息能盈余几千块补贴家用。
第二种方案是把我们现在的高品质学区小二居（孩子上小学二年级）卖掉买那个房出租，拿租金去租住好品质的居民楼，每月也有不少盈余补贴家用。不好租的话我们就去住，至少面积上改善了。可行吗？
A：
1、现在卖掉，如果有更好的选择算好时机，套现就不算了。因为救市折腾快两年了，刚见效，北京房价没涨但成交量涨了，挂牌量明显下降。而老破小一般都是在行情期间的传导顺位靠后，所以要是我就等到明年春天再看了。或者说就算是救市仍然没效果，那每年春天也多数都有小阳春，至少不走弱。
2、养老房是典型的自住，这看自己的喜好，外人不好建议。但如果是这俩相比肯定是石景山啊，这是送分题。配套齐全该有的都有，环境和医疗也好，而且没有学区溢价，居住的性价比高。上学才去海淀呢，生活还是石景山吧。
3、买70年产权的办公楼，也行吧。保值属性虽然和50年产权的差不多，但风险相对低多了。不过尽量不买东西海的吧，因为只要是能落户带学位的，就也有学区溢价，比例和普宅差不太多，那就影响了租金收益。
我要建议那就是第一种方案了。因为既然是高品质学区的房子，那有可能就算过了入学高峰也相对保值好，想换普宅的话随时换。而第二种如果把所有财产都押在这种Soho上就说不好了，万一输了呢？那再想换普宅可就难了。
因为虽然说70年产权的风险低，但这指的是法律和产权的层面，而不是市场层面。也就是说，如果北京持续开发正规写字楼，那这种Soho的收益率就会下降，价格也就会随之走低。之所以这些年没什么基金和大佬投资这种产品了，就是因为收益率在逐步走弱。
4、总之考虑好吧，我建议是给自己留条退路，毕竟还得为孩子考虑呢。
仅供参考。
Q:
想请教学区规划，目前情况：京籍俩男娃，一个四年级一个幼儿园中班。目前在北苑家园有一房产市值350w，贷款80w，手头资金250w。目前在考虑是北苑附近买一占坑房（二套），还是换学区。
1、如果定位朝阳，目前考虑朝外慧忠里占坑上朝外，或者利泽占坑上陈分，请问更建议哪一个？
2、如果把手头卖了重新买，加上考虑娃爹之后单位搬到通州宋庄，合适的好像就是去东城，但是对东城学区转学又不太了解，请问您建议东城哪个片区？
A：
1、北苑附近买占坑儿房？可无论老北苑还是新北苑，哪所学校都不太算多好的学区，没有学区溢价，也就谈不上占不占坑儿的，就是普通买房而已。
2、朝外和陈分，那从学校排名来讲肯定是朝外啊，这是送分题。但从学区溢价来讲朝外的溢价高，基本和东西海持平，30%左右吧。陈分的低点儿，20%也就差不多了。溢价越高意味着居住的性价比越低，租金收益也就更低，同时还风险加大。这看自己的选择了，我只是列出情况，学区的事儿只能家长定，外人不好建议。
3、单位搬到宋庄，那怎么叫“合适的去东城”？朝阳不是更近吗？另外如果孩子的天分高，一般建议首选朝阳的头部校，单校划片还直升+点招，相对更占便宜。普娃更建议东城，上限下限都高+均衡。
东城转学，到目前为止主要是看运气，无论哪个学区都是派位。优势是如果被排入直升校，那也可以参与直升。其他没什么，东城挺公平的，主要看运气。常规建议就是和平里安交和龙体，只要不出区就至少不弱。
4、这还是先考虑好哪个行政区吧，到目前为止俩区的模式不一样，区别挺大的。没有哪边更好，只看自家更适合哪里了。
仅供参考。
Q:
请问，我们孩子现在三岁，家里的房子都在丰台学区不好，想换个房子顺便给孩子安排下上学。因为孩子幼儿园在亦庄上的，在这边居住感觉也挺安静的，想考虑下这边的房子，中海三号，还有招商玺，您觉得哪个小区会更好些，有可能升值机会更大。
另外像我们这种需求您觉得有更合适的小区推荐吗？孩子学校中等就行，预期没这么高，主要还是考虑保值升值，居住环境现在准备保留的房子在中国玺，但是那边好像没有什么好学校，您给个建议。
A：
1、我对新楼盘不熟，不敢点评人家，这还是咨询渠道商或中介吧，他们卖房的才熟悉。
2、既然考虑亦庄的那就在亦庄买呗，学区溢价已经降了一部分，现在估计也就10%左右，大幅低于东西海，相对于亦庄学校的级别已经挺合适的了。注重居住体验就买新房，怎么都比二手房强。注重保值再以二手的次新房为主，至少稳妥性高的多。另外地段儿的话以河西为主就行，本身不就已经关注这儿了吗。
3、保值升值在亦庄不算难事儿，没地铁没学区的时候都不落后大盘，有了好学校就相当于最难的配套解决了，地铁等着就行。亦庄学区虽然还不太强，但怎么的都算中等以上，而且看好这里教育的人多，未来至少不差。学区溢价的走势说不好，一看学校成绩二看明年高峰期之后的政策。但反正亦庄现在的溢价比例也不高，没什么风险。
4、其他没建议。另外多说一句，所谓“预期没那么高”，这一般都是因为还没上学呢，所以佛系。但真等上了学就未必了，竞争很激烈的，很多时候是无奈的被卷入。
仅供参考。
Q:
想请教一下，现在望京的零几年的改善房6万多，新出的御翠园的房子8万，房价虽然贵一些但是房子的时间不长，如果房子能住40年。是不是御翠园的房子8万更合适呀，想请教一下从自住的角度哪个更合适？
A：
1、这还是直接说望京的小区名字吧，要不然我猜不着。不过说实话，您这种提问的方式一看就是有偏向性，那这种比较的意义就不大了。
因为望京零几年开发的小区很多，但如果说改善房6万多，那肯定是升值很慢的，严重跑输了大盘。如果拿这种房去和逸翠园比，相当于下马比上马。
2、另外所谓的“房子能住40年”也意义不大，到目前为止，北京商品房的平均置换周期不到十年，住满40年的都是老破小，商品房连住满20年的都不是太多，所以预设的这条件意义不大。
3、单说御翠园吧，如果新房的品质达到逸翠园二手房的程度，那8万块钱肯定很合适，绝对比望京这所谓的改善房合适，无论是自住角度还是投资角度都相当于捡漏儿抄底。
4、总之房子是用来住的，自己觉得合适最重要。您这一看就是已经有了偏向性的答案，那就看自己的喜好吧，外人的意见不重要。
仅供参考。
Q:
我住枫丹丽舍，小区已经20几年的老小区了，想换房，最近看了福熙大道二手房，新开盘的御翠园，您给分析下买哪个更好。福熙大道比较成熟了，周边环境也比较好，御翠园处东四环靠五环，旁边有安置房，环境不太好。如果换章哥会买哪个，麻烦章哥能在百忙中给与答复。
御翠园就是地处东四环，但项目周围环境真不太好，房子没有阳台，不是落地窗，房型140使用面积小，185是三居不是四居。小区后面是公园，东面是地铁站，到晚上会很黑，西面是安置房拉低了小区档次。除了位置是东四环，其他真没相中，如果是章哥会怎么选？
A：
1、哪个更好？我都好久没去御翠园了，不知道现状，不敢比较。既然是改善还是看自己的喜好吧，外人也不好建议。
我要买的话就不是自住为主了，而是投资为主，那肯定是首选新北苑啊，未必是福熙大道，“四害”在价格走势方面都差不多，哪个的二手房都行。
当然，如果御翠园的8万单价真的能对标逸翠园的二手房，那就算捡漏儿了，怎么都不吃亏。但这考察好房源，得是同等品质才算价格倒挂呢。
2、我真的的对御翠园不熟，对之前的两期还凑合。只能说到目前为止，前两期的二手房价格走势不落后大盘。哪怕是一期虽然早期闹的挺大，但整改之后并没有影响保值，说明质量和品质过关了。
至于安置房无所谓，哪儿没有啊？豪宅配保障房的都有的是，有的还不许做物理隔离呢。这分开的小区就没什么影响了，没必要纠结这个。
3、总之如果是改善就看自己的喜好吧。新房我不熟，只能说之前的二手房价格走势不落后，但弱于新北苑四害。
仅供参考。
__________THE END__________
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