Q:
请问，我是北京人，在石景山金安桥有一套100平的房子，是首钢的，2006年的小区。我有现在卖掉套现的想法，不知道是否是个合适的时机。
我想套现是因为现在50岁，为自己养老做准备。比较纠结就是这套房是一直出租合适还是现在卖掉套现合适。因为怕等我退休后，房龄太老再卖掉也许更不值钱了。麻烦您能否给个建议。
A：
1、卖掉套现，也可以算时机。政策正在救市，楼市有回暖的迹象，成交量已经在上涨了。量在价先，之后至少不应该再跌。先挂牌吧，如果明年开春卖掉的话大概率比现在能多卖点儿。
准备养老的事儿看自己吧。其实我也早就准备过，但十多年过去这些准备都没用上，稀里糊涂的就到今天了。现在反倒没什么太多养老的想法了，该怎么过还怎么过，真老了再说吧。
2、如果就一套房的话最好留着，要不然岁数越大越不好租到房子，除非是住公租房。房子多，且拿钱有更好的投资或用途就套现呗。北京的房子在我看来就是个对抗通胀的工具，不太可能再有暴涨行情，所以有更好的渠道就卖掉，没其他渠道的才持有房子图个稳妥呢。
3、房龄太老也许不值钱，这就属于扯了。甭说金顶街这房龄20年的了，看看老山古城八角那些40年房龄的是不是越来越不值钱啊？西城百万庄的都70多年了，很不值钱吗？四合院上百年的有的是，而且破的还不成样子，很便宜吗？
北京第一套上市交易的房子就是首钢的，2000年春节卖掉的，单价2800。到今天这套房又老了20多年，是不是能300块来一套尝尝了？
不知道您是否听说过一个人穷逼老头儿叫李嘉诚的，说过一句话是“房产的价值由什么决定，地段地段还是地段儿”。美国有个小开发商，也当过两天乡镇干部的叫特朗普，也说过一句话是“房地产只要选对了地段，那就成功了一半”。
所以就看自己怎么理解吧，或许是他们这俩笨蛋都不懂房地产，所以只关注地段儿了不懂房龄。但在绝大多数人看来都是地段儿更重要，然后是房产性质和维护水平。至于房龄只是排序靠后的重要因素，但不起决定性作用。
也可以参考房地产市场更成熟的城市，比如咱们的香港、台北和澳门，还有国外的东京、首尔、新加坡等等，以及纽约伦敦和巴黎之类的，看看他们的老房子有多便宜？也问问那儿的业主是房龄重要还是地段儿重要。
4、总之吧，是否卖房套现看自己的判断，有其他的理财渠道就卖，人生能有几回搏，再不疯狂一把就老了。图稳妥就留着，全世界所有国家的首都成熟板块房产都能做到保值。
但最好别拿房龄说事儿，那是十八线小县城的思维，他们那儿甭说20年房龄的了，10年以上的都没人爱要。但咱这不是在北京嘛，还是用大城市思维吧。
仅供参考。
Q:
请问，我是有点闲钱，不多，本来想投资个商铺底商什么的，但看了您写的说自己从2012年之后就不敢碰商业地产了，我想请教一下是什么原因？为什么不推荐商铺？难点在哪里？
A：
1、什么原因？失败了呗，而且是屡战屡败，被打击的没有信心了，自然不敢碰了。这不光是说我自己买的商铺和底商，也包括给公司或朋友出的主意。哎，失败这种事儿被我干的太成功了。
2、之所以不推荐是因为我不懂了呗，之前的经验都没什么用了，也就不敢推荐了，免的挨骂太多。另外再加上我也早就不卖房了，所以也犯不上推荐，挣不着钱。
2、难点，我要能知道难点在哪儿不就好办了吗？至少是能有针对性的解决方案。但难点就是找不到原因，总结不出难点来怎么解决啊？
在我看来，或者很多业内的人看来，商铺投资就是一种玄学。当然这主要指的是个人投资，公司的开发行为还是有成功案例的，比如大悦城和万达之类的，都有成熟的经验和团队来运作。
不过记住一点吧，如果开发商有成功的信心，那我们就绝不会散售商铺，实在不利于后期运营和管理。而只有心里没底或非常缺少资金的项目，那才会打散了出售呢。而如果开发商的运营团队都没底，散户就只能更靠运气了呗。
4、另外很多时候这商铺什么的成败，都不是自身能控制的。比如典型的中关村、木樨园、动物园、秀水，这跟自身运营没什么关系，而是大环境导致的，自身再懂行也没用。
还有的时候是真的没道理。比如我家亲戚就买了个底商，我帮着选的，扼守小区大门，开始几年租金很高的。但之后突然就不行了，业主们就是不走这门了，那所有的底商就都黄了呗，找不到原因。
或者也能说出点儿原因，无外乎什么修路、公交地铁、新开的商场公园一类的，但实际上也都勉强，就算找到了原因也没用，改变不了。
5、总之无论是底商还是商铺都是靠运气的成分大，而且就算是能红火几年也未必能持久，这年头儿的商业模式变化太快，无人能真正掌控。
我在之前的公司曾经卖过一个底商，带租约卖的，租房的是银行，直接签了20年合同，那就妥妥的收租金呗。但谁想到才两三年吧，大家都用手机了，很少有去网点的了，那银行宁可赔违约金也要退房。可这种底商也就是租给银行合适，其他商业不好用，咋办？
所以我反正不再买商铺底商什么的了，手里这些好容易才清理干净的。您要真想投资的话还是问问懂行的吧，我跟不上新时代了。
仅供参考。
Q:
之前咨询过您，判断后我当时没入手，现在目标小区降价了40-50万，非常非常感谢章哥的建议。最近政策变化，楼市成交量起来了，我又重新开始看房，预算650-680，看的还是新北苑区域，现在的预算可以买润泽悦溪2居或者世华泊郡的商品房2居。
想请教您：
1、目前最大的购房需求是保值（投资），短期内无自住和学区需求，在现行市场环境下，购房是否是合适时机；
2、您觉得650-680的预算内，朝阳区内新北苑区域是否是好的选择，此前还看了望京北纬40度和澳洲康都，但预算内的房子户型一般，这两个板块您是否有建议，或者有其他板块您更看好；
3、若在新北苑区域，世华泊郡和润泽悦溪，您是否有建议？世华泊郡商品，房全南两居，当前成交价在600以内；润泽悦溪是南北两居，成交价在650-670之间，从保值和流动性的角度，您更倾向哪个小区。
A：
1、时机，一看政策（行政财政金融的都算），二看成交量和挂盘量（供需）。政策是几乎肯定不会有利空了，近期成交量明显上涨，挂牌量也降了几万套，20%左右，所以我认为时机至少不差。
不过具体的新北苑我觉得再观察，因为挂牌量还有些偏高。前些天我看老北苑以筑华年为代表，挂牌率在2%左右，而新北苑的普遍3%，说明卖房的还是有点儿多，所以不用太着急，再看看。
当然新北苑和望京等地的交易一直活跃，所以也别以挂牌率为单一指标，只是个参考。最好是找当地中介，让他们排除无效房源做综合评价。
2、只要600万以上，从投资角度说朝阳北部都算好选择，新北苑望京等热门地段更是首选。要是我就先看北纬了，地段儿从规划来说想象空间大，望京则没什么太多待建用地了。房子角度也是北纬的更好些，澳洲康都的老问题不太好解决。
3、具体房源没建议，不到现场的话看户型图都没用。说句宽泛的就是同等价位内越宜居的保值越好，至少流动性强。但这个“宜居”得是大众评价，不是自己的喜好。具体的问当地中介，让他们评价哪个更受追捧，他们更专业。
仅供参考。
Q:
请问，我换房不是为了投资而是改善，现有老破小换到大兴顺驰四居，请问宜居性如何？这地段配套如何？当然我们也是注重保值的，只要不下跌就行，不指望有什么大涨。
A：
1、改善那就自己的喜好了，这没标准，所谓的宜居性高低只能自己评估。我只能说如果跟老破小相比，那顺驰领海这种商品房在大多数人看来宜居多了。
2、地段配套也挺好的，曾经的北京第二代地王，也是土地交易“831大限”之后的第一个全国地王，这种标杆性的土地的地段儿差不了。
除了靠近西边铁道的楼栋会有点儿吵，其他没什么劣势。曾经的垃圾场也都搬走了，没什么遗留问题。其他配套该有的都有吧，这自己考察一圈儿更合适。
3、顺驰领海的保值中等吧，不算太强。这看看现有价格不就知道了，既然是地王，那售价就是当时大兴的楼王级别，否则开发商必定赔钱。那看看现在的价格像是楼王吗？不像吧，都和周边回迁房为主的小区差不多了。
所以这种小区就是典型的自住为主，其他投资方面的期望值别太高，一般来说价格走势都是略弱于大盘的。而看看旁边保利茉莉公馆的价格，这才是保值好的呢，至少不落后大盘。
不过既然不是投资而是改善，那就甭太纠结这些了，房子是用来住的，只要自己住的舒服就最重要。挺好的小区，多考察居住体验吧。
仅供参考。
Q:
我是在准备结婚，家里有房但都是回迁房，通州的，地段质量和绿化都差，学校还渣到烂。所以现在两个想法，一是换到通州运河CBD的，自住为主兼顾学区。二是换到东城，学校为主兼顾自住。
现在是两家都同意各卖一套房，加上我们的积蓄能有700万，贷款的话看情况，尽量月供不超一万，您的看法和建议如何？
A：
1、我的看法，如果是700万不贷款了那就在通州，能买到相对价格低还品质好的，运河不少合适的小区呢。如果是贷款200万那就总价900来万了，在通州有些偏高，流动性不算太强，那就到东城看看吧。
2、不过既然是刚准备结婚，那这会儿就准备学区房早了点儿，还得至少7/8年呢。学区政策年年变，到时候再准备或许有更多的选择。反正要是我就先看通州的了，没必要提前去东城承担更高的学区溢价。而且运河的保值也并不弱，无非是比市区的传导排序靠后一些而已。
3、其他没什么建议，看自己的判断吧。
仅供参考。
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