Q:
非常感谢章哥！没想到这么快就回复了，还帮我们分析的这么细致透彻。最近一直因为我想在西城买房，跟我爱人一说到这话题就要生气闹矛盾。听您这样说了第五实验还是很值得去的，跟之前丰台教委的朋友评价差不多。
我家这个情况两个孩子，姐姐和弟弟，是不是还要再争取一套小房，目前可承受的总价也就四百出头，在丰台哪个位置合适些，九几年的都能接受。
第五实验的丽泽校区听说拆迁困难还没有建，这两年小学都是在附近借址上课，不知到哪年能建成。或者这一年再观望观望行情，等老二快上学了再考虑在丰台还是哪里再买房，去丰台上学至少要就近租房了。
目前贷款政策对未成年二孩家庭买二套比较照顾，等一年多我家老大满十八就不能算首套了。
我们家两人对北京房市行情走向判断也不一致，我认为差不多稳住了不会再大比例降，我爱人觉着经济一直不好还得降。
A：
1、400万出头儿在丰台的选择不算少了。常规三个板块，一是草桥到公益西桥的4号线沿线，相对选择多，房龄新老都行，选择大规模小区没硬伤的紧凑户型就行。二是东边中轴路以东的三四环之间，尽量选择房龄新品质高小区的小户型，因为这里收南三北五的影响相对大，近些年只要宜居小区的价格走势开始逆转。三是西边丽泽周边，六里桥丰益桥一带，但这得计算是否有溢价。丽泽圈儿内就算了，溢价早就炒的不低了。
2、第五实验的学校没建好，这在我看来是好事儿，因为学校能有借口不按照划片接收本地孩子。也就是能够选择生源，这样更有利于打造名校的基础。所以等着吧，心急吃不了热豆腐，热豆腐也未必真香。
参考南边丰科园的校区吧，早就建好了，但仍然是没使用，宁可借用十二中的校区。这有可能是校区还没通过验收移交，但在我看来也有不愿意接收本地生源的可能。
3、是否观望行情主要看政策和成交量，反正是救市期间，如果再有重大刺激政策或成交量持续上涨就尽快准备，没有的话就继续等。这不用太着急，丰台在历次行情中的顺位排序都是在东西海和朝阳热门板块之后，所以能有更多的观察时间。
4、爱人觉得经济不好还得降？这其实属于男人的惯用托词，谁家老爷们儿都差不多。其实就是怕麻烦怕压力，但嘴里拿大环境说事儿，就跟经济哪年真的好过似的？我入行30年了，哪年都是磕磕绊绊的，即便是在经济上挑不出太大毛病的2006年，那也是房地产调控年，真的算经济好吗？
这就看自己的判断吧，中国到目前为止，大多数的投资市场都是政策市，尤其是没有庄家的楼市，政府银行才是最大的庄家，看他们的政策比自己分析经济好使。
仅供参考。
Q:
请问，350以下预算，目前昌平二拨子附近上班，不想租房，想考虑通勤和保值。目前在看领秀慧谷C一居320万左右和融泽嘉园的一居（有个28层顶层305，其他的大概卖家预期330到340左右），请问这两个更推荐哪个？还是说当前预算更推荐回龙观品质差一些的两室呢？
A：
1、这让我怎么说呢？期望值略有点儿高了，或者说在预算不太高的情况下，自住属于消费，保值属于投资，这二者是相悖的，不太好各项兼顾，只能相对取舍。
2、从小区来讲当然是推荐领秀慧谷了。不过这套一居也大概率是楼层不太好的吧？顶层或低楼层的可能性大，要不然不会320万的价格。如果是的话，那这种房源属于带硬伤的，未必影响价格走势，但出手时都不太好卖，流动性弱点儿。另外这里的一居户型60平左右也有点儿大，没有更紧凑的户型受追捧。
所以这套房的优势是居住的性价比高，但投资性不算太强。当然如果是房源没瑕疵就怎么都合适了，算捡漏儿，各项兼顾。
3、融泽嘉园是安置房，从性质上就是自住为主的。品质当然还不错，房龄新的时候受追捧，以后就看物业水平是否能保持了。顶层也是带硬伤的，现在怎么买来的，将来出手时也会遇到同等情况。
另外“其他买家”指的是其他顶层房源，还是说中间层房源啊？如果顶层的话那有可能算捡漏儿，中间楼层的不算，一般顶层本身就应该低10-15%为合理。
4、品质差一些的两居室，那自住角度就看自己的喜好了。不过房子是用来住的，越宜居的才越保值，至少流动性强。毕竟谁会出高价去接盘品质差的呢？
5、我要建议的话如果短期持有，那就买融泽的，但最好别带硬伤。长时期五年八年的就以领秀慧谷的为主，相对更稳妥。
仅供参考。
Q:
请问，家有俩娃，目前在朝阳，想转到海淀或者西城，朝阳的房子不打算出。预算400左右，想在西城或者海淀入个一居，海淀看的多一些。目前意向西王庄小区，一居350左右，另外就是安宁庄上林溪或者当代，单价跟西王庄差不多。
目前，纠结在哪买比较好。另外，西城这边看的不多，考虑到孩子上学，这个价格在德胜片区有能买到的小区吗？
A：
1、学区房谈不上哪里比较好，看自己更重视什么了。注重教育资源当然是中关村了，这是送分题。但学区溢价也相对高，这种带硬伤的溢价率也仍然是平均值。
注重房子居住或保值那就看清河了，学区溢价相对低，居住的性价比和租金收益率就高些，基础部分的升值也更好些，但学区的级别和热度就肯定不如中关村了。
所以看自己更重视哪方面吧，各有优劣。或者说让中介给算算具体房源的溢价率，如果差的不多那自然是中关村了。我认为是不会太多，毕竟总价不太高，就算相差15%也不过是40万左右，而其中增加的溢价风险顶多一半20万，那何必不选择更强学区呢？
不过如果是买这种占坑儿房，常规建议是用完了学位就看行情，如果感觉不对就尽快出手。350总价的估计是楼层不太好，出手时挂牌期长，注意价格与周期。
2、400之内买德胜，不好办，几乎没有，除非是有很大硬伤的房子。而且就算有也谈不上小区，只能是具体房源。这可以到当地中介登记，让他们一有房源就通知你。但也不容易，登记的估计不少呢，是否能买到得看运气和手速。
3、而且多说一句，海淀和西城的教育模式到目前为止还差距挺大的，所以还是考虑好自家孩子和家庭情况更适合哪里吧？另外中关村和清河也有挺大不同，同样得根据自家情况选择。学区房没有哪里更好，只看哪里适合自己。
仅供参考。
Q:
请问，我是南方人，老公和孩子北京人，但北京无房，目前定居长沙，一直纠结是否回北京上初中的问题。主要是我们在长沙有三套房子，一套大平层自住，两套小户型出租，此外还有自己买的商铺做生意。而一旦回北京这些房都卖了也就换一套学区房，户口西城的，房子太贵太贵了。而且生意很难割舍，估计我和老公都得两地奔波，会非常辛苦的。
您遇到过我们这种情况吗？多吗？您建议怎么做，是先在长沙读书到高中再回北京，还是说尽快回去？现在孩子三年级，成绩还不错。
A：
1、这种情况我遇到过，但不多，也都挺纠结的。主要就是所在城市的教育资源不如北京，但回到北京就要影响现有的工作和生活，是挺让人为难的。
2、事关教育的问题我不敢建议，只能家长决定。单从学习角度的常规建议是尽快回京，保持教育模式的连贯性，这样在小升初和中考时不吃亏。高中回来的话除非是成绩特别好，否则很难进入不错的公立校，不少都只能选择民办校了。
3、既然已经三年级，那要不给孩子做个智商检测吧，九岁做的基本准确了。如果是天分很高，那其实回不回的意义不大，在任何城市都不会被耽误。中等天分的话再考虑什么时候回来，毕竟北京高考的概率是占优的，同时也说明教育资源强。
4、房子方面其实买不买的都行，因为既然有西城户口，那在北京无房的情况下是肯定能在西城入学的，买了房也对学位也没什么帮助。所以还不如索性租房呢，以长沙的租售比肯定比北京合适，也就是能用换租占北京的便宜，更能占学区房的便宜。
仅供参考。
Q:
请问，我是平谷人，未婚，有一套前年买的老房，三居室130平现在200多万吧。我想要不就努努力换到市区，要不这房也一直空着，我工作在北四环。但卖房后也只有150万左右，算是贷款也就买250万的，只能买公寓，而且月供不能增加的话有意义吗？另外您觉得平谷还能涨吗？地铁能有多大利好？
A：
1、公寓到目前为止还不能贷款的，得全款。所有号称能贷款的都是用的消费贷一类的，或者是违规的小额贷，既违规，利息也不划算。
2、我觉得换不换的没什么意义，好歹这也是普宅，就算是郊区的也未必落后大盘多少，至少是没有特殊的风险。而公寓的优势是自住和出租合适，但是有未知的风险，所以才没有大佬和基金投资的。
一是房产税，如果征收的话大概率从公寓开始，毕竟早就有成熟的法律了。二是土地出让金，普宅是应该免收的，公寓则几乎不可能，只是不知道征收比例而已。第三是水电和经营纳税的政策，都是未知数，但只要出台就没什么利好。
3、平谷这房如果在成熟板块，比如国泰和人民公园周边的，那应该还是跟随北京大盘涨跌。只是传导排序靠后，走势也弱一些而已，但弱不到哪儿去，毕竟这里是北京。单独的利好那就看产业规划吧，我不太熟，问问当地懂行的更合适。
4、地铁的利好已经释放了，不会再有特殊的带动。如果有，那也必定是跟着产业规划一起进行的，不太可能是单独的利好，很少有人只是为了坐地铁而到这里买房的。
5、总之我觉得先放着吧，暂时住不上也没必要折腾，尤其没必要换公寓，不划算。
仅供参考。
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