Q:
请问石榴庄地铁的光彩家园怎么样？三环地铁旁5万一平，中介说质量好，是用光彩体育馆的剩余建材盖的。
A：
1、光彩家园是用体育馆的剩余建材盖的？我觉得可能性不大，几乎没有。因为光彩体育馆是1990年亚运会的献礼工程，而光彩家园应该是2000年前后的项目，中间差着十年呢。那问题来了，这十年间的建材堆哪儿啊？钢筋水泥什么的能保存的很好吗？所以我觉得没什么可能性，少听忽悠吧。
2、光彩家园就是普通的小区，我印象中属于从回迁地块中割出的两栋楼。当年看着还不错，现在来说不是太强了，主要是塔楼的户型不是太好选，而且规模小，年头长了的话维护经费有限。
3、所以自住为主吧，优势是离地铁近，塔楼的质量也都不会差，尤其是2000年前后的更强点儿，但跟光彩体育馆估计没关系。投资性中等，在南城不算弱，但毕竟到目前为止还受到南三北五的影响。板块内受影响小的都是房龄新品质高规模大的小区，但价格就有点儿高了，性价比不如光彩家园。
仅供参考。
……
借网友这话题多说两句吧，北京有好几个小区都传说是用“人民大会堂”的剩余物资盖的。但这说法不准确，首先说当年的设计师们很专业也很敬业的，不可能有太多的剩余建材，这简直是浪费和犯罪。
其次，公建和民建的材料标准完全不一样，大会堂是什么档次，建材是什么标准，构件是什么尺寸，怎么可能适用于民用小楼啊？
之所以有大会堂剩余物资的传闻，是因为当年给北京提供建材的就那几个厂家，先保证生产大会堂和其他大型建筑的，然后有时间了就生产普通小区的呗。也就是说，那些小区的建材和大会堂是一个厂家的，但绝对不是同样的批次和标准。
……
至于光彩体育馆这个我觉得就更是忽悠了，年头儿差的太远了。光彩体育馆是当年民营企业集资捐献给北京的，全国第一例。名字的由来应该是1983年成立的全国第一家民营企业“光彩公司”，大连的，老板姓姜，好像是做印刷业的吧？
再后来好像是由工商联牵头儿，组织希望集团等民营企业联合成立了“光彩事业”，也就是民营企业联合体的慈善扶贫组织，做了很多好事儿。
不过北京除体育馆和光彩家园之外，叫“光彩”的房地产项目主要都是泛海集团开发的了，包括东四环和长安街的（现在叫民生金融中心），基本都是纯粹的商业项目，跟光彩事业是怎么个关系我说不清。
总之吧，全国如果是叫“光彩”的公司或项目，一般都是民营企业联合体主导的，就是为了纪念第一家民营企业和北京的光彩体育馆，确实都是很光彩的事业……
Q:
想咨询您现在是否是卖房的时机。我的情况是：婚前双方各一套房，男方2021年1月高位买入西城德胜的一套老破小（现在想来很后悔），女方是2019年10月买入石景山一套2004年的两居室（目前自住）。家里的孩子是2022年10月31日出生的，预计得2029年9月上小学才能用到学区房。
前期，已经经历了一轮学区房的大跌，考虑到孩子上学晚，而上学孩子的数量在2026年后面会急速减少，一直在考虑这两年卖掉西城德胜的房子，到小孩上学前再看情况买，省得亏损更多。想听听您的建议，如何处置更合理呢？
A：
1、既然买了就甭后悔了。这得往开了想：如果当时不买房还有可能投资创业呢，那或许赔的更多，还不如房子踏实呢。
2、常规建议如果短期内用不上学区房，尤其是占坑儿房，那没必要太早准备。德胜目前的溢价率仍然在40%左右，自住的话性价比低，出租的话租金收益也很不划算，没人会为用不上的学位支付租金的。而且还得承担溢价部分的风险，所以留着的话意义不大。
按照韩国和台湾省等地的先例，过了高峰期之后如果没有鼓励政策，那溢价部分都会受到影响。未必是直接下跌，如果大盘上涨，这种房更大可能是涨的慢点儿，随着孩子们的毕业和家长们陆续卖房搬走，逐年降低溢价率。
但无论怎么说，占坑儿房在学区房里不占便宜，除非是有原址重建的可能，否则各项都不占优。
3、也甭太着急吧，反正明年才是明确的拐点呢，到时候看吧。如果有鼓励政策就有可能撑住溢价，没有的话就看情况卖掉，等孩子上学前一两年再买。
如果非得在大趋势走弱的时期买学区房，常规建议是买最牛学校划片内的宜居大户型，总价很高的那种。因为好东西什么时候都稀缺，就算过了高峰期，牛校的资源依然受追捧。而且房子是用来住的，过了高峰期之后就算上学功能减弱，居住功能则会更被重视，宜居房产受到的影响小。另外总价越高的相对溢价更低，因为买得起的家庭少，溢价低了也就风险小点儿。
仅供参考。
Q:
先说下自己的情况，已婚有一子（3年级），目前名下两处房产，一处西城广外北欧印象小区的100平2居（西北向），一处常营的北京新天地 67平一居室。目前考虑把两个房子都出掉，结合手上现金，大概有1000W，考虑置换成1300W左右的房子。
目前有几个想法：
1、还在西城马连道选比较优质的小区（至少不比现在的小区差），置换一套130平左右，南向三居。
2、在西城买一个200+的占位房，然后去丽泽附近找品质更好的三居南向小区（比如顺驰蓝调，金泰城），预算控制在1200左右。
两套方案比较纠结的是：
第一种方案总花费相对少，基本就是把自己的两个房产置换成一套大三居，不会投入太多的新资金到房市，债务和之前基本持平。但是不太清楚，西城马脸道的中上等大三居的保值如何（很多是2003左右小区），并且西城马脸道的中上等大三居 选择也不多，基本就那几个房子。
第二种花费更多，增加了债务，如果后面房价继续下行，等于增加了新的亏损。且两套房在后续再操作时也会有个税更额外磨损。好处就是选择面相对多，且丰台次新小区的整体质量比马连道那片好一些。
A：
1、保值如何，那就让当地中介给算算溢价率呗。如果降低了比例就说明风险小了，而且居住的性价比提升。如果没降的话那就看自己的感受了，但至少也是提升了居住体验。
应该是能降些溢价率的，理论上是总价越高，相对的溢价率就越低些，保值的风险小。但也低不了太多，毕竟现在仍然算高峰期，明年之后才是拐点呢。
2、丰台次新的整体质量好？未必，哪个区的跟质量关系不大，跟居住的性价比关系更大些。丰台绝大多数房子没有学区溢价，性价比就更高了。
不过丽泽的够呛，前几年早就把这几个商品房的溢价给炒上去了，这会儿接盘晚了点儿。让当地中介给算算吧，未必能比学区房低多少，也很难在短期内能抹平。当然房子是用来住的，自己觉得合适就行。
3、总之算账吧，用数字来比较更踏实。
仅供参考。
Q:
请问，我老公一直喜欢建邦华府，但建邦的板楼我们买不起，高层160多平又觉得三口人住得有点大，我老公觉得我们能够上160多平的塔楼。
最近又在看彩虹城五区的房子，发现那的房子楼层不高，密度相对其他区要低一些，三居的户型还不错，南北通透，就是小区小一些，活动地方少。但离孩子学校又远，纠结，感觉东城换丰台有点亏，一直纠结在换与不换中。
A：
1、这我好像也没什么建议吧？我一般只能从投资角度说两句而已，这是典型的自住，那就看自己的喜好选择呗。
2、建邦华府挺好的，曾经的南三环楼王，价格贵但档次也挺高。这些年板楼的保值相对好，虽然受到些南三北五的影响，但大户型的价格走势基本不落后。塔楼的优势那就是经济实惠了，自住更合适，价格走势虽然落后，但居住的性价比高。
彩虹城也挺好，曾经的南城标杆，南三环第一个接入市政管道的，当年号称CBD后花园，开发的不错。这就不分什么走势的区别了，只要房子没硬伤就基本跟随大盘，没落后什么，五区相对保值更好一些。
3、其他的我没什么可说的，居住体验看自己的喜好，是否置换也看自己了。
仅供参考。
Q:
请教，手里400现金，首套，现在目标有两个，多贷一点买800多的中海富华里（95三居），少贷一点买700多的中海寰宇未来（113三居），您觉得哪个合适一些呢？感觉就是富华里多一些杠杆，寰宇未来少一些杠杆，值不值得。
我们的情况是，不考虑学区，近10年不自住，10年后自住，北清路航天城上班。是努一努海淀，还是稳一稳昌平……请章哥给指导指导！
A：
1、我真不是卖房的，对新房不熟，也不爱聊什么杠杆炒房的问题，这还是问中介或渠道商吧，他们更熟悉新项目。
2、多说一句，杠杆率谈不上什么值不值得的，都是炒房的瞎忽悠而已。或者说如果能确定是投资那就值得，投机的话就没谱儿了。投资的特征是风险相对小，盈利的概率大于50%。投机的特征是风险不可控，大输大赢都有可能。
举个例子就是赌场，开赌局的就属于投资，因为虽然他们只是占了一点抽头儿的小便宜，但赢的概率大于50%，长期下来必定赚钱。而赌徒就没谱儿了，输赢看运气，这就是投机。
3、既然是十年不住，那自己判断投资收益吧。提醒一点是把装修的价值也算进去，折算后看看租金收益是否划算。一般来说不建议新房出租，多收不了什么租金，但损失的装修价值不小。
另外是海淀的所有住宅都有学区溢价，用的上学位就值，用不上就不太值。因为居住的性价比相对低，还要承担溢价部分的风险。
4、总之新房我不熟，不方便点评人家，这问题还是咨询卖房的吧。
仅供参考。
__________THE END__________
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