重庆,最真诚的买房建议!

科技   2024-12-02 20:50   山东  

                                                                                                                                              财大易晟金融学院

ID:Ethan-FinancalSchool

关注


Views

导读:讲讲重庆这个城市。

源:子木聊房



讲讲重庆这个城市。

前段时间,去了趟重庆,是一位老友在重庆买房,让我去看看,盘的名字叫万科锦绣滨江,地段不错,一线临江,660多万,230多平米。

这房子,按照同等逻辑,在北京,可以卖到2300万以上,在成都也能卖到1000万左右。

但其实在重庆,豪宅基本都是3-4万左右,很多都在2万以下。而且大多数产品做的都不错,产品很卷但就是卖不上价格。

为什么卖不上价格呢,源于两个方面。

第一个就是产业结构。

重庆是大工业城市,比如汽车工业,重庆已集聚起整车企业19家,其中新能源车企16家,规模以上汽车零部件企业超过1200家。电子信息产业也发达,笔记本电脑产量连续10年全球第一。其他更多是低密产业群。

工业强,但利润有限,而高溢价的科技产业、金融产业、互联网产业等等优势不明显,这就决定了整个城市的,高净值人群相对较少。

其次就是重庆的房屋供应量较大。

这个我之前讲过,重庆是“房住不炒”的典型案例,甚至要比长沙更加深远,主要是时任市长黄奇帆,主张市场“供大于求”,来抑制房价上涨。

所以重庆之前的模式就是大量低价卖地盖楼,做库存,得来的钱用于建造大交通系统,所以重庆的地铁交通是全国第一梯队,能在大山里做到这个水平,也堪称是人类奇迹。

虽然黄市长离开了重庆,但“大库存”的思路却对重庆影响深远,远超大多数人的想象。

常规商品房不讲,截至2024年8月,单就公租房,重庆达到了58万套之多,为140多万人提供居住,数量比北上广深加起来都多。

黄市长通过大库存,抑制高房价,有优势也有劣势。

优势是,降低了年轻人的居住成本,让大重庆化身为一个极其包容的城市,年轻人普遍生活幸福度要高于其他同类二线城市,生活节奏也相对较慢,这个可以从重庆非常发达的夜经济可以看出。

同时挤出更多的资金,用于实体经济投资,有利于产业升级和结构调整。

劣势是,土地失去创富效应,无法有效吸引投资,在一定程度上,房价的上涨被视为城市经济发展的一个重要指标,房价不涨可能会让投资者对城市的发展前景产生疑虑,降低城市对房地产开发、商业投资等的吸引力,影响城市的建设和发展速度。

同时,对于已经拥有房产的居民来说,房价不涨意味着房产增值缓慢或停滞,其财富效应减弱,可能会影响居民的消费信心和消费能力,进而对整个城市的消费市场产生一定的抑制作用。

所以这些年同在重庆和成都的人,有房一族的财富分化被逐渐拉开,很多重庆人也在抱怨房价不涨带来的财富压缩。

当然,房价涨或者不涨,都是源于个人的诉求。通常有房子的人,希望房价上涨,没有房子的人,不希望房价上涨。

任何事物都有两面性。

再回到主题,重庆最大的问题是库存,而且是一个很难被解决的楼市问题。据统计,重庆目前新房去化周期大约在20个月左右,二手房挂牌量飙涨到30万套左右,两个数据都位于全国前三。

库存大,意味着会在行情上行期,吞噬需求,在行情下行期,放大房价下跌的效应。

所以重庆在上一轮房价中,房价最高涨到1.4万/平米,而后从2021年5月开始下跌,跌到今天价格为1.01万/平米,马上跌破万元房价。

房价回到2017年,跌幅在27.8%,不算小,也不能算大,跌幅较为中性,作为1万左右,GDP全国第四城,重庆整体房价非常健康。

那么问题来了,很多人问我重庆房价有没有未来?

我认为在难以消化的大库存逻辑下,全市普涨概率已经不存在了。但重庆3000多万的人口基数,决定目前的房价已经完全筑底,很难再跌了。

这个是基础。

其次重庆,不能作为一个城市来看,而是一个省的体量,那么分化格局未来会异常撕裂,比成都更严重。

同一个城市,繁华大都市和乡镇可以并存。而富人、中产以及普通劳动者的阶层分割也会非常明显,城市内部存在上升通道。

头部资产还有增长的价值。

一方面,重庆今年经济发展较好,2024 年前三季度重庆实现地区生产总值 23244.31亿元,按不变价格计算,同比增长6.0%,力压广州,坐稳全国第四城。

而且新兴产业也在加速转型,比如重庆正加速推进世界级智能网联新能源汽车产业集群建设,比如赛力斯超级工厂实现了30秒下线一辆新车,力争2027年达到万亿级产业规模。

未来重庆智能化工业生产,跟港口结合,通过长江打通对一带一路战略的产能供给,这是一步大棋。

同时,高溢价产业也在努力,在 “满天星” 行动计划带动下,全市软件信息产业实现能级提升,就江北区2024 年1-8月规上信息传输、软件和信息技术服务业实现营收就达到了119.4亿元,同比增长 113.5%,这些产业都可以加快生产更多高净值人群。

另一方面,就是重庆的土地供应正在降速。

2023 年,重庆全市计划供应住宅用地 1162 公顷,与 2022 年计划供应的 2243 公顷相比减少 48.19%。2024年继续减少,商品住宅用地只剩下了996公顷。

也就是说,重庆房地产市场开发已经进入大降速阶段,尤其是发展较为成熟的主城区地段。

而之前的产品设计普遍较老,满足不了高净值人群对好产品的需求,所以接下来核心地段和新兴产业地段,好产品会逐渐走出独立行情。

以下是重庆,最真诚的买房建议:

1、重庆楼市,地理因素很重要,地势决定了发展成本。整个重庆有四个山脉,明月山脉、铜锣山脉、中粮山脉以及缙云山脉,都是那四条山脉把重庆分成了东部槽谷、中部槽谷和西部槽谷。而我们的老城区,渝中、沙坪坝、九龙坡、大渡口、江渝北全部都是在中部槽谷,因为中梁山和铜乐山以北的间距他是最宽的,地势相对而言要平坦一些。

2、前面十年一路向北,重点发展中央公园,其实就是因为这个位置是最开阔的地方。园博园的存在,出现了发展断层,所以需要一个北区的新中心来带动那边的板块的发展,包括蔡家、悦来 、水土那些板块,所以才有了现在看到的中央公园,而北区现在已经开发到了木耳镇,再往上都是四川的,所以说现在重庆也不得不干一件事情,都是打通中梁山去发展西部科学城。

3、巴南区发展不起来,主要是位于南山和中粮山脉之间,越往南走越窄,整个巴南区前面是长江,背后是南山,整个区域的发展必定受限。

4、大渡口,位置明明不错,但也发展不起来,因为有密密麻麻的老旧厂区。虽然现在重港已经搬迁,很多老厂区在改造,但是已经晚了,重庆已经向北发展了那么多年,很多有消费力的人已经去了北区,已经没有多余的庞大购买力给大渡口。

5、渝北区是重庆人口最多,经济最好,发展最快,也是重庆富人区,改善住宅、房产投资最多的,这个区可以作为首选。

第一梯队:照母山,冉家坝
第二梯队:新牌坊,大竹林,中央公园,礼嘉
第三梯队:悦来,汽博中心,农业园区
第四梯队:加州,空港,龙兴

6、江北区地段好, 金融和商业都很发达,江北嘴和观音桥是富人追求的地方,区域内的交通网络不断完善,轨道交通线路密集,方便居民前往各个区域。同时,江北区的城市建设和环境规划较好,有许多新建的高品质住宅小区和现代化的商业写字楼。但江北区的房价相对较贵,预算高的朋友可以看看北滨路。

板块梯度
第一梯队:江北嘴,观音桥
第二梯队:北滨路,五里店
第三梯队:大石坝,寸滩

7、九龙坡区是重庆千年老二,经济、人口都是第二,九龙坡拥有不错商业,教育,医疗,这个区新房和二手选择性多,性价很也高,当然板块弊端也明显,道路拥堵,环境老旧,部分板块汽配产业,相对较多。

板块梯度
第一梯队:杨家坪,石桥铺
第二梯队:石坪桥,陈家坪,滩子口,彩云湖,巴山
第三梯队:盘龙,二郎,中梁山,华岩

8、沙坪坝区,重庆的教育强区,文化高地,但是这里面老沙区的发展有点跟不上了,新区搞得风生水起,属于西部科学城的物流园、西永值得期待,老城区选择有点少了。

板块梯度
第一梯队:三峡广场,凤天路
第二梯队:大学城,西永
第三梯队:石井坡,双碑,歌乐山,中梁镇

9、渝中区是重庆的市中心,人均收入重庆第一,人口密度也是第一,建筑密度大,比较拥堵、嘈杂,缺乏宜居性,人口持续外流,只能靠未来的旧城改造带来新的变化。

板块梯度
第一梯队:解放碑 - 朝天门,大坪 - 石油路
第二梯队:化龙桥 - 大溪沟 - 上清寺,两路口 - 鹅岭
第三梯队:李子坝 - 黄沙溪,菜园坝 - 下半城

10、南岸区,重庆衰落最快的核心区,全市不支持发展,经济增速垫底,房产价值受拖累,大量的有钱人往北搬离,但是地段好,房价不贵,自住完全可以考虑。

板块梯度
第一梯队:南滨路沿线,弹子石区域
第二梯队:南坪商圈周边,茶园新区核心区域
第三梯队:鸡冠石、涂山等区域,迎龙、长生桥等区域

11、北碚区,一路向北的发展带动了水土、蔡家,西部科学城的崛起也会带动歇马,北部看起来还是有机会,但是奈何地段太偏,资源一般般,发展优先级也不高,各个板块机会不大,适合自住。

板块梯度
第一梯队:蔡家,城南新区
第二梯队:老城区,水土
第三梯队:静观、柳荫等乡镇区域

12、巴南区这个几年还是比较争气,经济增速主城九区排在第三,次于渝北和江北,自成一体,有重庆做得最好的万达,位置太靠南,地段有点偏,巴滨路坑了不少投资客,刚需自住可以看看。

板块梯度
第一梯队:龙洲湾,巴滨路
第二梯队:李家沱,高职城
第三梯队:界石,鱼洞

13、大渡口,主城九区几年各项数据都是排名垫底的,人口、经济总量,经济增速,产业和配套都不太行,但是还好和九龙坡连在一起的,地段、位置比巴南稍微好点。刚需买还行。

板块梯度
第一梯队:滨江沿线区域,九宫庙商圈附近
第二梯队:建桥工业园区周边,双山片区
第三梯队:八桥镇等

篇幅有限,今天先讲到这里,想把重庆讲透一篇文章不够,起码得好几万字,所以更多是每个人带着自己的问题,寻找准确的答案。

【免责声明】:转载自其他平台或媒体的文章,本平台将注明来源及作者,但不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证,仅作参考。若有版权和肖像权问题,敬请和我们联系,我们文章没有商业推广,更无意侵权,一经确认,我们将第一时间删除处理。微信:vicfer002



财大易晟金融学院
实时财经资讯 专业热点评论 高端金融培训
 最新文章