原来我一开会，就是我最年轻，但是今天我是最老的。包括现在这儿还有一些老专家，现在是一浪推过一浪，越来越年轻，下次开会我不来了。首先我觉得紫玉山庄这件事我非常关注，我作为一个业主委员会的主任，我作为一个业主，我首先觉得这件事，紫玉山庄的发展商，物业公司，我支持他们这种行为。作为一个业主，我们中国人到底不了解自己哪房得到了什么，以为自己是紫玉山庄的业主就是紫玉山庄的主人，其实这个主人是业主大会，根本不是业主。所以他实际上在他房前房后所占有的土地上修建房屋，其实上侵害了其他业主的土地使用权，实际上侵害了其他业主的景观的观赏权，因为作为发展商一个良好的设计考虑到密度，是因为你喜欢，你才买的，你买了以后又去改它，除非有业主大会，除非你把紫玉山庄去买了，你是这个主人你随便改，比方我们合生老先生家里的宅子，他可以改，因为是他一个人的财产。现在我们中国目前为止就是穷人诈富的理论，就是业主是比较讨厌这种状况。所以首先我先表明我自己的态度。另外一个我觉得这件事情上不仅仅是开发商或者物业公司不愿意，这个问题不这么简单，实际上我认为这是一个理性的开发商，一个负责任的开发商，他在替全体业主的利益，就是一些行为，是物业公司替紫玉山庄全体业主在维护这个紫玉山庄的公平，要不然大家都建，要建都建，业主大会招集大家都建，不建都不建，这毕竟是一个规则，这是我们中国人太多年没有权利了，几十年没有权利，或者从清朝老百姓没有权利，终于现在老百姓买了房子有了权利了，就要行使，不知道怎么行使，这就是权利的恶性碰撞和思维的这种混乱。所以这种情况在北京特别多，可是在座的开发商也没有办法，实际上你们生活在这种动荡的年代，怎么办呢，就是我下面要讲的整个怎么样维护，怎么样建立小区的，社区的文化，怎么样让大家知道自己的位置。
另外我先说一句关于留住历史的问题，我刚才听到这位先生说历史的问题，紫玉山庄这块地，我像大家这么大的时候，这儿特别乱，经常会出现一些抢劫。我想说了，我们留住历史，要创造历史，历史到底是人民创造的还是由谁创造的，我相信大家都知道结论，紫玉山庄的历史，紫玉山庄的发展商和业主，他们在创造这个历史，他们在共同创造这个历史。但是能不能留住历史，发展商现在仍然有不可推卸的责任，现在我感觉现在发展商做得非常好，毕竟中国的业主还不成熟，大部分的业主还不能明白留住历史和继续创造历史的意义和办法，把不知道，很少组织起业主大会来，维护，留住我们紫玉山庄的历史，或者让它更加美好化，不懂，知道民主这个词，但是不知道民主到底是怎么回事，所以文化大革命也是中国人人民，特别是北京市人民创造的历史，我们要留住它吗，因此我们这些们，我们这些开发商要认真考虑自己的行为，到底能够给自己的子女，以及给自己的国家，留下一些什么东西，这就是留住历史的问题。
北京有一个缺点，就是不愿意漏富，可能一千万的房子可能不好卖，可能是他们的儿子，三五百万以下的房子，这个可能比较好卖，总而言之，低密度住宅应该有相当大的市场，专家都提到了别墅和低密度住宅的区别，我不想在这儿说这个。就是原则上这一块，就是政府控制也会使低密度住宅市场前景越来越好，这就就开发商建精品，卖好价，挣大钱的机会。就是建大批量的，就是相当于我们做贸易是卖大豆，我有一个朋友卖大豆，就是运麻袋到天津，然后卸下来，然后光赚麻袋的钱就不得了，大家可以想象一下了。就是发展商，操纵得好，应该经济适用房和别墅的钱不一样，但是建近经济适用房建的是房子，建低密度住宅是住宅，住宅和住房本身的区别是宅，宅就有名，一定就有文化，一定是张宅，蔡总是宅，一定是有名字，有文化，所以谈到第二个问题就是高尚社区环境营造的问题，其中有两个问题，一个是自然环境，自然环境就人工营造的，这需要大量的金钱来维护，开始的时候紫玉山庄做了大量的工作，但是最终这些东西是所有小业主的财产，需要业主理性地了解相关的消费，实际上我们现在包括住紫玉山庄的业主也知道，他们未必了解整个物业管理消费多少，发展商每个月要垫进去多少，发展商垫钱的目的为了营造环境，或者就是他自己这块心肝肉舍不得，就是这种情结比如在任志强相比，潘石屹的项目我们都可以看到，他实际上没有把自己当成商人，他不惜成本往里面花，就是花80万装修，我觉得有必要嘛，没必要，但是他觉得是自己的，实际上发展商把这块地是看成自己的了，往脸上擦什么化妆品，男人觉得这个值吗，胡子都不刮，还省钱。要让业主理性了解到整个自然环境的花费，这个是非常重要的，所以我觉得目前的情况，紫玉山庄的情况，我觉得是如何让其发挥更大的价值，产生更大的效益，应该是认真考虑和策划的。我刚才跟江总谈过这个，就是我们现在紫玉山庄这些草，没变成钱，变成了马路对面那个扬眼的了，没有尽可能地变成钱，当然新盖的三期可能卖得价格很高，肯定跟这些草，跟这些水有关，但是我希望它能够体现它更大的价值。第二个环境就是人文环境，这个人文环境，我觉得其实是更重要，这个我跟很多老专家都谈过，我就说为什么，我说你们想过吗，为什么北京四合院都拆了，为什么何生的房子拆不了，因为是有钱人盖的，有钱人就有文化，比如我们谈的那个西边的项目，就是有反光灯照的那个，就是西直门那儿，就是天兆家园，我就谈到这个建筑文化内涵，使得这个建筑能够永保它价值问题，一个老专家不同意，就否认了，我说在这儿建房子的人都有钱，但为什么故宫旁边的房子建不了还能复建。
所以我觉得人文环境其实是社区业主的综合素质决定了人文环境的基础，这个东西没办法，真的没办法，少数业主并不能压制多数业主的低素质的行为，我做了五年工作，我原来有一个特别错的想法，就是少数服从多数，其实不是，社区当中一种承认大多数的效应，这是影响社区人文环境的主要因素，所以开发商应该注意如何发现指导协助一些理性业主，最终成为小区业主的精神的灵魂的主体，这是特别重要的。能否维持发展商美好规划的，唯一渠道就是这个。
比如就像这个孩子最终还是要交给社会的，土地规划完了，还得交给社会，除非你不交，那干脆紫玉山庄发展商只租不卖了，最后就没什么问题了，这就没什么问题了。特别是在最近谈到业主私建房子的问题，它事实上是维护了多数人的利益，我对我们小区的物业管理公司也在讲，你不要指望天天有业主来说你好，那谁交物业管理费，谁就说你好，他们交费行为本身就足够证明你好，紫玉山庄的几百户，没有联合三分之二的业主把你炒了，就说明你好。所以我觉得我们国家可能也是过去太在意人说他坏了，其实没必要，大家以后知道说坏事很正常，永远是少数人说坏，反正不管六千万在中国也算少数了，说就说吧，所以我觉得这个发展商也不要太在意这个事，其实我觉得多数业主还是支持发展商的行为。即便他不支持，不支持那是不明白这种行为给他的财产获得的价值，他不明白。那么社区环境，综合上面两个因素的一个体现，其实它是价值体现，房屋的价值除土地的位置价值以外，还有土地成熟度的价值，就是土地使用者富有的有形资产和无形资产，房子本身折旧这是大家知道的，什么不折旧呢，就是文化不折旧，文化是增值的。所以我们看到北京拆除的四合院，拆的都是没有文化内涵和价值的，他们都是宅子，宅子拆不了，所以我想说的，可能业主还会骂我，也没办法。房子是穷人住的，宅子是有钱人住的房子和院子，以及发生在宅子中的故事，这些都是有形的价值，即货币和文化之间的关系。这里面有这个问题，本身货币和文化之间的关系，对于发展商其实我觉得更多的是赚钱，但是现在越来越多发展商知道文化的价值，做别墅的项目，不是做高档的，是满足你的买家精神需求的问题，我们买的是别墅，不是买的是房子，买的是草，买的是环境配套这些东西。发展商卖的是住，不是卖的房子，所以我觉得中国改革开放以后，越来越多的穷人变成富人，就是他们一条腿跨进了富人的圈子，可是另外一条腿，脑子来在传统的思维当中，自我判断是非，权利意识，思维模式浮躁而无规律等等等等，这就是现在我们有钱人的一种状态，没办法，都是当今富人表现，因此发展商除了要以富人的角度建设房子，还应以这个角度去挑选邻居，就是买家。发展商的行为不能以纯粹文化焦虑考虑，因此个人买家肯定会成为你的邻居，但是一定成为你将来邻居的邻居。实际上我希望发展商卖房子的时候，销售商是拿佣金的，但是发展商考虑我是第一业主，我现在是给自己选邻居，我也在给我的邻居选邻居。俗话说金买房，万银买银子。其实主要是你没管好它，整个这群业主，这一个家的家长是谁，是业主大会，这家的老爷是业主大会。这个业主大会，这个老爷底下家里有各种各样的孩子，有不同样的孩子，还有更多是老老实实的孩子。那么进来一些不好的孩子很正常，怎么去引导他，怎么去让多数业主去接受他，这是一个很重要的问题。
所以我想说留什么给你的买家，留什么给你的邻居，留什么给你的邻居的邻居，这些都是发展商应该考虑的，所以因此业主公约在一方面，在过去的时候是影响销售的一个因素，但是随着人们对社区文化的认可，业主公约写得好坏，将成为高尚社区销售的一个促进因素。因此，业主公约是小区的一个小宪法，是社区的小宪法，是保障社区长治久安的法制条件，制度保障。是保障发展商规划建设的家园，能够永久保值的基础，是发展商能够放心离开社区，而在某天回来不至于伤心的基础，你走了你还要回来看看紫玉，是发展商成名的基础，是实现发展商自己给自己的使命感、责任感，实现这个的基础，也是业主们保值，增值的基础，所以这就是我的发言，谢谢大家。我觉得开发商们怎么对付买你房的人，怎么理性对待这些问题。
作为买房人他有一个心态，就是放贷款，很多人说这个，他希望中南海里头买一个小板房，让他住那儿，他说住中南海，进去了，住哪儿他不知道。就是咱们的Townhouse房子卖可能不成问题，实际上你是涌入了一群人，这群人有可能对有钱人构成影响，因为按照权属的划分他是按照建筑面积来占用这个小区的资源的，按照物业管理费的缴纳，实际上他们在资源使用上来，可能低密度住宅，会把他的一些亲朋好友接过来住，小孩去踩，可能把草地踩坏了，所以我这儿告诉业主，在业主公约制定上，在合同签署上你不同意公约，我是不会卖给你的房，这是特别重要，这是双刃剑，其实你在低密度住宅里面盖Townhouse，盖公寓很好卖，但是很危险。
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版权归原作者所有
课程背景
习近平总书记指出，城市的核心是人，必须坚持以人民为中心的发展思想。市民对一座城市发展最直接的感受，是身边的环境有没有变化，身边的服务完不完善。遵循城市治理的理论逻辑，顺应市民生活的价值取向，今年以来，常州市着力深化和完善居民小区治理，推进治理重心下移，把居民小区作为动员群众、组织群众、凝聚群众、服务群众的第一线。坚持立足实际、问题导向和创新发展，积极探索“信托制”物业服务模式，破解基层治理难题，探寻新路径，出现了诸多喜人的社区治理成功案例。
参会邀请
各城市房管局、街道办事处、居委会领导、社工机构、物业企业管理层、区域经理、分公司负责人等。
时间地点
2024年11月8日-9日：7日下午报到，8日组织1天的现场培训，9日组织参观2个常州市信托制物业标杆项目 开课地点：常州市（具体地点开课前10天详告）
课程大纲及讲师介绍
授课时间：11月8日8:30-11:30 13:30-15:30
《中国住宅小区物业服务企业的困境和对策》
1.“服务产品”的“模糊”交付、“一过性”交付等特征与长期供应的不适应性
1.1无法精准描述产品规格
1.2无法随时调整产品规格
1.3很难实现群体对产品的选择权
1.4群体中个体的不满和搭便车
1.5欠费拖垮服务产品生产资金
2.业主聘请专业机构“阳光代购”，代替业主“共同采购”
2.1专业代购计划、预算
2.2代购者只对采购过程干净/合规负责，不对采购结果负责，但可以调整采购过程（PDCA环）
2.3业主共同承担通胀导致的服务水平下降的后果
3.中国物业服务企业承担法定管理责任的制度根源和展望
3.1业主（群体或组织）不承担建筑物及设备设施的风险责任，而由管理人、使用人承担责任
3.2长期对策，立法确立业主组织的责任（而不只是权利）
3.3短期对策，物业服务企业独立决策，独立担责
授课时间：11月8日15:30-16:00
信托制物业相关机构负责人、实践者分享，具体议程待确定即时公布
标杆项目游学考察安排
项目②：天宁区武进小区
新堂社区武进小区地处常州市天宁区新堂北路与飞龙东路交叉口，位于新堂社区辖区内，为普通商品房住宅小区；本小区有 1800 多名业主，总建筑面积约 11 万多平方米， 64 幢无电梯普通住宅楼， 于 1986 年左右入住，至今已经 37 年的楼龄，目前已经由政府完成了老旧小区改造。小区 《物业服务合同》于 2022 年 9 月 30 日到期。为了提高武进小区的居住品质，充分保障小区业主的权益，在小区内实现“还权于民业主当家、物业归位忠诚管家”的目的，在业主充分讨论并公示小区开放式预算及《物业服务合同（信托制）》后，2024年4月，新堂社区居委会组织召开第一次业主大会临时会议，经过业主投票表决，成功转型为信托制物业服务模式。短短半年时间，小区环境面貌显著改观，业主积极参与小区治理，居民对小区社区的满意度评价显著提升。
培训费用
报名方式
（二）参会企业请在提交报名表后3个工作日内前将参会费转至主办账户，具体如下：
账户名称: 昆莲教育科技（河北）有限公司
账户号码: 01371200000906
开户银行: 河北银行股份有限公司金桥支行
（三）联系人 赵老师 13333112960（扫码可添加微信）
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