毕马威国资国企改革发展中心与国资研究中心基于专业服务团队的多个项目经验，创作了《深化国资国企改革实践》系列文章，希望能够从真实案例呈现的主要矛盾出发，深入分析国企改革面临的问题与挑战，提出应对策略并与读者分享毕马威专家的独到见解和国资国企改革先进实践。
本文是《深化国资国企改革实践》第15篇——国资国企房产土地税务清查与管理优化完善。
近年来，从国家到地方，一系列针对国有资产合规管理的政策相继出台，对于国资国企合规管理提出了更高的要求。
从监管手段上看，大数据、智能技术应用，也极大地促进了监管水平提升。可以预见，税务机关利用税收大数据进行交叉比对，识别可能存在的房产税及土地使用税错缴、少缴、漏缴情况的可能性将大大提升，这也对国资国企合规管理提出了更高要求。
目前国资国企资产（尤其是房产土地）管理出现的主要问题
结合审计署2023年年中和年底发布的审计报告和毕马威团队的观察，央企资产、尤其是房产土地管理主要存在以下问题。
资产管理混乱，底数不清。历史期间房产经历多轮交易或改扩建未及时更新资产信息、不动产登记手续不健全、实物资产未及时入账等原因，出现房产信息不清、资产不明等情况，存在国有资产流失及相关税收风险。
财务核算不准确。近几年来，中国连续出台多项税务优惠政策，支持盘活存量国有资产，但是由于国有房产土地存量基数大、业财信息不对称等原因，部分税务优惠或免税项目未能及时准确核算并留存备查资料，致使企业出现多交税的情况。
资产管理权属不明确、流程不规范。经审计发现，仍有少数国资国企存在资产管理流程不清晰、分工不明确的情况。
房产土地管理问题带来税务风险
房产土地管理混乱使得企业面临税务合规风险，或使企业没有享受到本应享受的税务优惠，主要体现在以下方面。
土地使用税应税边界不清晰。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，对于存在越界占用土地或部分未办理证件的协议用地的情况，部分企业在申报时并未如实按照实际占用面积填列缴税，存在少缴税风险。
自建房产或改扩建房产未合规申报。部分企业在厂区内自行建造房屋或对已有房屋进行改扩建，相关支出直接费用化，并未作为固定资产进行核算，因此申报房产税时也并未对上述事项进行合规申报，存在少缴税风险。
税收优惠申报不准确，留存备查资料缺失，未享受税务优惠政策。国家税务总局公告2019年第21号规定纳税人享受“六税一费”优惠实行“自行判别、申报享受、有关资料留存备查”办理方式，企业未对涉及的房产税、土地使用税优惠在申报表中如实反映，仅对应税金额进行申报，同时也未留存优惠项目的证明资料。
国资国企开展房产土地清查重要意义
保障国有资产的真实性、安全性。房产土地清查是确认国有资产真实状况的一项重要手段。在房产土地征收、改建、转让、抵押等方面，房产土地清查可以帮助国资国企判断房产土地适用性、风险等情况，以防范合规风险和避免国有资产流失。
此外，在清查过程中，需要核实在房产土地经营是否存在安全风险和隐患、经营不规范等问题，确保其合规经营，对于低效、闲置资产也需关注是否有被非法占用导致资产收益流失的情况，能够有效保障国有资产的安全性。
促进房产土地管理水平提升。优化房产土地管理模式。企业开展清查，能够动态掌握各类房产、土地的存量结构、使用状况和更新需求，从而为资产管理提供从方法、模型、制度、工具和程序等全方位的优化思路，推动管理方式转型。理顺业务流程。房产土地清查梳理了从资产获取开始，到资产建档、盘点、入账、处置直至出账的全生命周期管理流程，能够堵塞管理漏洞，提升依法合规经营管理水平。实现企业资产价值最大化。清查将资产管理和经营管理的数据打通关联，为房产土地管理提供更多数据支撑，为实现企业资产价值最大化夯实基础。
在合法合规的前提下实现税务优化。房土清查确保企业合理合规纳税，降低或消除潜在税务风险；有效保障国有资产保值增值，从而优化企业的成本收益结构，最大限度降低企业税负；盘活税收优惠政策适用资产，配合税收大数据，实现直达快享，应享尽享。
国资国企开展房产土地及涉税风险清查面临的挑战
专业技能要求较高。开展房产土地及涉税风险清查要求企业配备与未来发展需要相匹配、专业结构合理、拥有实操经验的员工队伍，其中对专业技能要求最为严格。
投入大、成本高、需跨部门协作。国资国企资产数据统计口径不一致、土地所有权边界不明晰、房产产权状况不清晰等问题普遍存在，企业往往需要投入大量时间完成清查任务。
基础信息和资料不完善。许多国资国企在国有房产土地管理中存在资产配置标准体系、资产数据报表等基础性工作不完善的问题。还有些企业在房产交易、土地转让后，未及时更新资产卡片，信息填写不完整。
管理脱节与信息孤岛。在国资国企经营管理中，资产管理和财务管理、尤其是税务管理存在脱节的现象。此外，在日常管理中，资产管理和业务部门使用的系统相对独立，信息、数据无法实现互联共享，部门协同效率低，使得清查工作难以顺利开展。
案例实践
客户企业是一家位于华北某市的地方国有集团。为有效防范税务合规风险，客户企业希望通过本项目，对公司区域内的房屋、土地、构筑物及在建工程等不动产进行全面清查盘点，准确确认房产、土地的账面价值和计税基础，持续优化并完善房产土地涉税管理。
经梳理，毕马威团队发现客户企业房产土地数量多，价值高，资产情况复杂，清查难度较大。这些问题可能直接导致房产税及城镇土地使用税计税基础不准确，纳税边界不清晰，存在税务风险及优化空间。
项目方法论与主要工作阶段
核查不动产持有和运营情况，以及基础资料的完整性。清查核实各项不动产使用情况、实物管理情况及产权管理情况；根据清查结果，建立房产、土地档案；将核查清晰的资产数据导入客户企业资产管理系统，做到房地关联、资产卡片与实物一一对应，实现各单位房产土地资产账卡证一致。
以税务风险为导向，开展涉税风险核查。基于资产清查结果，结合房产、土地的测量结果，厘清纳税边界，确定房产土地计税基础，对房产、土地涉及的相关税种进行核查、测算，合理合规防范涉税风险。
确定相关不动产中的高风险项目，汇总核查结果。为涉及的每一项房产土地建立房产土地档案和检查结果，详细记录各不动产的现状和历史信息、可能存在的风险因素等；确定高风险项目，持续完善工作底稿和税务风险报告。
提出房产土地涉税管理的改进及优化建议。梳理清查过程中发现的问题，总结亮点经验做法，针对发现的重大税务风险和不动产管理工作的缺陷，提出具体的改进意见，并协助客户企业资产管理部门修订完善相关管理制度和内控措施。
项目实施
第一阶段：房产土地清查
毕马威以统一的工作底稿和工作方式，与客户企业共同开展自上而下的房产土地清查。本项目中，清查工作具体实施包括五个步骤。
图：实施步骤
第二阶段：建立房产土地管理持续优化机制
一方面，建立跟踪机制，对于本次识别出的需要限期推动和需要持续规划完善的问题资产，持续跟进整改进度，并及时更新完善管理台账内容；另一方面，定期梳理和审阅特殊事项、新增风险事项及其税务处理。
项目成果
本次项目中，在客户企业的协作下，毕马威团队完成清查工作，为客户企业编制一系列房产土地涉税管理档案和实施细则，均得到客户企业高度认可。
主要项目成果包括：
建立健全房产和土地管理台账，便利资产管理和纳税申报
建立房产税及土地使用税管理实施细则
完善证件、影像资料以及有关其他资料的归档
导入数字化地图实时查看土地状况
识别纳税风险及节税空间
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