房价跌到现在，基本可以认定是硬着陆了。
这句话是我之前看到某个V说的，不管是硬着陆还是软着陆，但能确认一点：
房价确实跌了，而且还跌得不少。
所以现在不管是买了房的还是没买房的，大家关注的重点都是：
还要跌吗？
还能买吗？
好，我想聊聊当前大家最关注的问题。
也和大家分享一下，整个楼市背后的大布局，到底是什么？
今年，蒙在楼市的整个面纱，开始逐步清晰起来了。
430会议，我们正是提出了去库存，也是从这一刻起，楼市就开始摆好了这盘棋局。
517，我们开始提出降首付、降利率，5月底，一线城市开始执行，北上广深最低首套只要2成首付，房贷利率降到3.5%。
当时很多人认为这是史诗级重磅，但这只是下的第一步棋。
这步棋就是增加需求。
去库存的本质，就是调节供需关系，需求增加，本质也是增加库存消耗的一种方式。
但单纯的需求增加，有用吗？有，但很难持续。
6-7月份北上广深，都有不同程度的成交复苏，但进入8月后，基本都蔫了。
为什么？
这和刺激你消费一样，有钱的早买了，那剩下的自然就是囊中羞涩的了。
所以第二步棋，紧跟着就下了。
8月，加速国家队入场收储的速度。
一二线城市开始出台收储细节，并加快进度，这才是去库存最有利的一招。
因为可以直接就让供应降下来。
现在房价跌了，而且在管理者认为，基本跌到位了，这个时候从利益的角度来计算，与其去建保障房，我还不如低价收购，开发商还得对我感恩戴德。
其次，还有不少城市也落地了以旧换新，不发现金，而是以房票的方式去以旧换新。
今年年初广州就发出第一张房票，8月上海也第一张的房票，也是用于以旧换新。
房票比现金最好的一点，不担心你会转头存银行，而且你必须去买房，这一招可以不仅能把新房库存去一去，还能倒逼你的储蓄流出来，毕竟，房票怎么可能让你不用额外掏钱就能置换呢。
很多人说那我就不接受以旧换新，不可以吗？
可以，但8月还有一招，叫做房屋养老金，当时也是传的沸沸扬扬，后面辟谣说个人不用缴纳。
可是郑州、天津陆续有试点城市开始出台了细则，你就会发现，如果你们家的房子很老，而且一开始买的时候并没有缴纳房屋维修基金的，那你要一次性补缴，如不补缴，也会在你后续想要卖出去的时候去缴纳。
确实，如果你已经交了维修基金了，那就不用再交，但如果你没有交的那些很老的房子，那还是要补缴。
怎么理解这件事呢？
在去库存的大盘下，如果你不想换房，想一辈子一套房，那你要接受房屋老去所带来的成本支出。
关键是，就算你能接受老房子的居住环境，但你也要接受租金和房价的双重暴击。
因为保障房体系的建立，同样会冲击这一批老房子。
租金低、房价低、楼龄新，居住体验感好，老房子怎么和保障房拼呢？
所以我觉得不要去挣扎，如果你们家老小区现在有收房的计划，趁早拿房票去置换吧。
趋势不可逆，现在是给你一个选择的机会。
我们必须要清晰认识到，游戏规则的制定，我们可以在规则之内去实现自我利益最大化，但逆趋势而行，往往就是最亏的。
到这，你是不是以为去库存这盘棋就下完了？当然还没有。
还要减少新建商品房的供应，还少拍地，拍好地。
前段时间，上海、苏州、深圳都有土地出让，上海是拍出了新地王，深圳拍出的地块也不限价了。
而浙江前段时间还修改了建筑设计的标准。
你们会发现，未来的商品房得房率越来越高，阳台越来越大，容积率越来越低。
以前一个地块供应1000套房子，现在一个地块可能也就供应500套房子了。
供应下来了，那库存不就少了吗？
你可以理解为就是：更少的商品，更好的产品。
所以你会发现这一次的房地产拯救计划，最大的招还是去库存计划，而且是一环套一环。
对于卖不出去的新房，国家队来收储用作保障房。
对于老房子，用以旧换新的方式，用房票方式去对冲。
对于未来上新的商品房，用好产品的方式减少供应的套数。
而且对于保障房，未来大家长是要做房东的，是要收租金的，如果租金上不去，房价又低，他们怎么收税，怎么赚钱呢？
大家一定要用商业思维思考这件事，保障房的租金或许会比商品房的低，但也会逐年上涨，至少追平通胀。
同时为了不让保障房租金快速上涨，造成老百姓不满，还有一招就是让未来的商品房更贵，用卖地的收入来弥补。
这就是真正意义上的2条腿走路，以前个人是房东，未来大家长也是房东，用长期的租金收益来弥补部分商品房的卖地收入。
而那些新商品房，未来会越做越好，也用作财政收入的补充。
租金+卖地，两者我都要。
这就是这盘棋的目的。
所以我们普通人一定要看懂这件事背后，到底有什么影响。
如果你不买房，打算一辈子租房住，可以，以后大城市都有这种保障房，你能接受每年租金按照一定比例上涨就行。
但你也要接受一点，保障房体系和财富无关。
如果你已经拥有了房子，你就必须认识到一个趋势，一定要让你的房子流动起来，否则一到某个阶段就容易被淘汰。
因为以后的好房子会出来，会不断刺激大家的置换神经，如果你还一直持有老房子不放，你的财富也一样会被掠夺。
房子只有流动才叫资产，不流动就只能是不动产。
此时此刻，如果你还不清楚，你现在这套房子，要不要继续持有，要不要趁着赶紧卖，或者是有没有机会等到收储，或者是以旧换新。
你可以先扫码加我微信，我在闭门直播课有楼市趋势分析和政策的分享。
关键是，我们团队做了《国家收储城市名单》里面有详细记录有收储计划的城市，你可以先看看有没有你所在的城市，标准是什么，你的房子有没有机会被收储。
要名单的，我会在闭门直播后，一并发给大家。
先清晰判断一下城市的价值，其次再来判断你片区和板块的价值，有些房子在未来注定是要被淘汰的，关键淘汰的不是房子，而是大家辛辛苦苦积累的财富。
所以跟随着趋势，一定要提前做好准备。
不是楼市救不起来，只是不像以前那样只要救，就马上大反弹。
大家纠结的点无非是2个：
1、怎么还不出大招救市。
2、为什么这些招都救不起来。
其实不是没有就是大招，只是没有让房价立马上涨，你就觉得没出招。
也不是救不起来，而是不可能马上大反弹。
我们经历过以前的几次救市，只要救市，最快几个月，最慢半年，房价就会再一次迎来上涨。
但这一次没有，所以你才质疑政策失效。
各位，真的是大家好日子过多了，才觉得现在是苦日子。
前段时间付鹏说了一句话，说中产消费降级了，喝不起40元一杯的咖啡了。
我们国人以前什么时候喝过咖啡啊，还40元一杯的咖啡。
真的，别以为你只是比以前过得差一点了，就认为是苦日子了，我们只是好日子过习惯了。
过去几轮救市，都让房价马上起飞，但现在环境不同，条件不同，产生的结果也肯定不同。
08年大基建，09年全国房价上涨。
15年货币化棚改，16年又是一轮全国房价上涨。
但24年，显然这一轮救市，不再针对全国的楼市，而是只针对部分城市。
国家队收储，基本锚定一二线城市。
大基建项目，也只有大城市，小城市没收益的基建项目直接喊停。
还能继续拍地卖地的，还是大城市。
房屋养老金试点，也只是选择了22个一二线城市。
你发现了吗，这一轮的救市，大家长也发现带活不了所有城市了，所以只能保住大城市的房价。
我之前说过一个观点，这一轮救市，以牺牲小城市为代价，来保住大城市的房价。
所以这个时间线会更长一点，也别忘了，我们还有外患，国际形势的变化，也会影响我们政策出台的效果。
但按照凡事接有利于我的角度去思考，正因为房价不再大起大落，反而是给了很多人理性思考和出逃的机会。
其实楼市格局越来越清晰，不管你愿不愿意相信，小城市的房子会逐渐变成消费品，有需求你就买。大城市的房子才有金融属性，才有就会上涨。
过去，很多买了小城市的人，现在可以在房价上涨之前，做好优化和置换。
因为以前是买不了，或者买不起，但现在你会发现以前买老家的钱，今年也可以去买一二线城市的潜力板块了。
可是房产价值和享受到的资源，肯定是天差地别的。
所以今明两年会是一次优化置换的好机会，你首先还是要判断你所在城市的价值，到底在全国是一个什么位置，如果已经确定是消费品，留一套自住即可。
然后把未来几十年，家庭财富传承的方面考虑上，去更高级别的城市去。
这2年，很多城市的事业单位缩编，还有农村学校的合并，这都是肉眼可看的趋势，大家要提前做好准备。
关于大家最关心的，哪些城市，哪种房子要做置换，房子下跌了怎么办，要置换的话，又该换到什么城市去，这些我都放在了我3天的闭门直播中去和大家做分享。
另外，闭门直播后，我会给到大家2份比较实用的资料，一份是《非常1+6卖房法》按照流程包装你的房子，可以快速提升卖房的效率，另一份是《资产自测表》你可以对照看看你的房子值多少分，也能判断要不要优化掉。
