很多朋友还不知道，最近，一些城市的旧改力度正在悄悄加大：
比如厦门，曝光了新一批的征地名单，扩大至4区，并宣布将有206亿房票入市；
比如西安，发布了《城中村改造方案编制项目竞争性磋商公告》，披露了雁塔区剩余6个城中村的改造。
还有上海，徐汇区东安一村、二村也启动集中搬迁，6000多户总金额约450亿，一举成为上海史上最大单地块旧改项目。
而10月17日住建部的会议，正好就有提到要“通过货币化安置等方式，实施100万套城中村和危旧房屋改造”，像是这轮拆迁旧改加速的背景板。
恰恰就是在这个时间点，各地旧改表现出超乎寻常的反应速度，这在以往并不多见。
为此，我去梳理了今年以来各地城市更新的推进动作，发现这轮拆迁旧改加速的背后，的确在酝酿着一场即将到来的楼市变局。
这场变局下，房价的分化，也将随着接下来新一轮的拆迁潮加速。
实际上，100万套货币化安置这个数字出来的时候，争议很大。
因为和以往的规模相比，看着就低了太多。
但看数据其实应该看全面：
首先，需要明确的是，这100万套只是新增的改造计划，而非全部计划；
其次，从2024年1-8月的全国房地产市场销售情况来看，新房和二手房的累计销售量约为800万套。
与上一轮救市动辄冲破1600万套的数据相比，新增的100万套老旧小区改造计划占比其实并不低。
更何况，这一轮拆迁旧改投入的资金规模，也同样不低：
截至今年5月27日，国开行今年发放的城中村改造专项借款就超过了1000亿元。
再具体到各个城市来看：
比如这波上海集中搬迁，就预计拆迁总成本约500亿元，后续开发总投资约700亿元（包括土地款和资金成本）；
像徐汇、虹口，今年的预算相比去年就大翻倍，且都是上百亿元以上的支出。
普陀今年也爆发了，支出预算89亿元，预算增幅也是市区里最高的，达到了151.61%。
还有前几天大家都在关注的成都官方辟谣“大规模拆迁”，实际上，大家对川渝有这么高的期待，跟今年以来的政策利好也有一定关系：
批复了国土空间规划；也早在4月份就启动了新一轮城市更新：涉及征收土地32个项目，共600亿投资对外招标，并且到2025年，目标完成棚改1万户+城中村改造6800户。
广州同样，全年计划推进城市更新项目494个，城中村改造项目291个，完成固定资产投资1800亿元；
杭州的拆迁户共计超过2万户......
显然，如此大规模的城市改造，有钱有预算，自然就能提速。
所以这新一轮改造计划，也一定会对市场带去一定的刺激作用：
一方面，清除掉一些老旧房子，又消化了“去库存”任务，又为新的城市建设腾地方；
一方面，又能刺激大家新的购房需求，还能让新钱流入市场，定向放水。
有机构数据显示，未来5年，超大特大城市城中村改造预计带动10万亿元投资，对房地产市场形成有效支撑。
这一点，大家能看明白吗？
说白了，就是拆迁会慢慢落地，但却不是能惠及每一座城市。
17号的会议上，住建部长也强调了——“仅在全国35个大城市”“这次提出的新增实施100万套，主要是对条件比较成熟、通过加大政策支持力度可以提前干的项目”。
也就是说，这新一轮包括接下来更大规模拆迁潮的受益对象，也只会落在一些核心城市。
所以，在这个时候，我们作为个体需要去做判断的就是：
第一，先去看看你所在的城市有没有类似的拆迁或城中村改造公告，在不在可以“以旧换新”或者被纳入收储的城市名单中；
如果不在，那大概率后续房价的回暖也将与你的城市无关，如果你在这些城市还持有资产，就要去考虑做进一步的资产置换了。
第二，确认完城市是在名单里的，再进一步去看以旧换新或拆迁旧改的细则，你所在的区域和板块，有没有希望或者已经被纳入细则的范围，没有的话，同样再考虑置换的问题。
因为房价的分化，同样将随着接下来新一轮的拆迁潮加速。
百年未有之大变局，这轮拆迁旧改的背后，同样在反映着这轮救市的变化
——落地速度越来越快，力度也越来越猛。
想想是不是这样，放在今年4月份提出的以旧换新，响应的速度其实很慢，加上因城施策，地方支出，很久都没怎么能看到相应的刺激政策。
但是现在，17号才刚提出要实施100万套货币化棚改，18号立马就有城市出来响应动作；
再追溯其他一系列的利好政策，同样如此：
18号潘行长放出消息说择机下调LPR，21号就立马公布房贷利率再降25bp；
926的政治局会议，定调房地产市场止跌回稳，929、930四大一线城市就先后松绑了一系列政策，带动国庆黄金周的成交火爆，一度突破荣枯线；
像截止这个月26号，深圳已经破万套成交了。
924的降息降准降存量房利率同样，不到一个月纷纷落地；
包括央妈创设的首期5000亿元落地后，昨天又安了一个新水管——买断式逆回购操作工具，为的就是给市场持续增加流动性。
不管是从时间点、还是各种数字和工具来看，都能感受到这轮刺激的迅猛。
也能预见到，市场很快将迎来变化了。
下周，或者说11月，大概率就将是行情的转折点。
因为11月初到来的人大会议，在老美大选前后的这个时间点，也必将对我们产生影响。
包括这一轮拆迁潮的重启，也不仅仅只是简单的拆迁，更关乎产业的转型升级，也会去反映到大家当下更关注的就业和收入上面。
关于11月份的这个会议，以及近期资本市场更具体的解读，有些话题比较敏感只能点到为止，建议大家还是到我的闭门直播间来听，毕竟很多信息一不小心可能就会错过，而错过也就容易读不懂市场，不知道接下来该如何做好应对。
总之，有更多问题的朋友，直播明晚7点就会开，到时候还会跟大家具体讲讲哪些增量政策可能成为下半场复苏的关键信号。
可以先扫码添加我的微信预约，来闭门直播间一起探讨。
