这一批城市的房子,可能真的要卖了!

楼市   2024-10-30 20:10   广东  
10月份,楼市成交稍稍回暖了不少,即便很多人都不认为这个行情能坚持多久,但起码行情还是让人看到了一些希望。
不过,我们在观察市场的时候发现:

这一轮回暖的城市,城市级别都比较集中。

成交量上涨的城市,不是一线城市就是二线核心城市,完全看不到三四线城市的踪影。

救市力度最大的三四线城市,房价和成交量反而表现最差。

过去我们老说:

接下来的楼市,是分化的时代。

只是没想到,分化行情这么快就来了。

我们普通人,绝大多数手里都有不少三四线城市的房子

很多人现在还在考虑这些三四线的房子要不要卖掉。

殊不知,这些城市的房子,已经不是你要不要卖的问题了,而是能不能卖出去的问题了。

回顾这几年的楼市数据,你会发现——

三四线城市的房子,无论是成交量还是房价,调整幅度都比一二线城市更加明显。

举几个例子吧。

先看看广东的,典型的三四线城市。

清远的楼市成交量,相比最高点的时候,下降了50%

而房价,相比高点整体下跌接近40%

再比如山东的临沂,同样是三四线城市,目前为止单价也下跌了40%。

再比如温州,大量高峰期达到400多万的房子,如今都跌到了200万。

在一二线城市,可能个别楼盘会出现成交量和价格腰斩,但是整体性的腰斩是很少的。

但在三四线城市,腰斩甚至膝盖斩,都已经成为常态。

这还不是三四线城市以及一二线城市最大的差别。

更大的差别在于市场下跌之后,三四线城市开始加倍送补贴。

比如义乌之前就提出一个政策:

在义乌的无房群体,首次在义乌购房,如果面积小于150平米或总价低于350万,可以获得每平米1000元的“房票”购房补贴。

义乌还不是唯一一个在补贴层面加大力度的城市,山东的日照,也是在房价政策上给买家很大的补贴。

根据山东日照的政策:

符合条件的新市民(含城乡二孩及以上家庭)、青年人才等可以申请政府发放的购房优惠券补贴,补贴数额为购房款总额的20%,购买现房并直接办证的,优惠券可用于抵顶首付款的50%。

补贴20%的购房款,就相当于变相降价20%,或者说直接打了8折。

实际的效果,就等同于在已经腰斩的房价基础上进一步降价卖房。

但是即便是在这样的力度的补贴之下,三四线城市依然无法以价换量。

说白了,以价换量这个逻辑,在如今的三四线城市中已经完全不适用了。

一二线城市的房价,房价降到2016年,还有有成交,最近这一个月一线城市以及部分二线城市成交量的回暖,就是一个很好的例证;

但是三四线城市,即便房价降回到2013年也就是10年前成交量依然是极度低迷的,不见任何起色。

所以我才会说三四线城市是救市力度最大、政策给最多的地方,但同时也是房价和成交量表现最差的地方。

三四线城市成交无法回暖,背后的根源就在于:

三四线城市,已经彻底进入了存量时代。

这里所说的存量,不仅仅是指房子,还包括人口、产业以及实际的购买力

相比楼市进入存量时代,人口、产业和实际购买力进入存量时代,才是更致命的事情。

因为房子进入存量时代,但如果有足够的增量人口和实际购买力,那么市场行情还有希望。

但是一旦人口、产业和实际购买力这些都进入存量时代,那么就意味着这些支撑楼市的元素都已经没有了增长空间,相当于支撑楼市背后的骨架都已经垮掉了。

就拿人口这一点来说吧。

最近市场上另一个大新闻,就是鼓励生育的政策不断加码

官方前两天发文说要推动建设生育友好型社会的若干措施,给了十三条措施,具体政策如下:
增强保险保障;完善休假制度;建立生育补贴制度;加强生殖健康服务;


提高儿童医疗水平;增加普惠托育服务;完善托育政策支持;促进儿童发展和保护;


扩大优质教育资源供给;加强住房支持;强化职工权益保障;积极构建新型婚育文化;加强社会宣传导向
政策很多,但是对于不同城市来说,落地的效果可能会完全不同。

从现在的情况来看,真正把生育补贴和鼓励政策落地的城市,多数还是一二线城市

为什么三四线城市即便想鼓励生育人口,也很难执行落地?

主要原因在于三四线城市往往会面临几个问题:

第一,财政短缺。

鼓励生育,给生育补贴,这些动作都是需要财政支出的,简而言之都是烧钱的。

但是三四线城市中,有多少个是真有底气烧钱搞生育补贴的?

一二线城市的地方财政,是三四线城市无法对标的,

第二,人口净流出,流入量太少

鼓励生育,总得有年轻人吧。

但是三四线城市的基本情况就是人口净流出,无法提供足够的就业机会,年轻人自然不会过来。

相反,很多本地出生的年轻人反而会被一二线城市虹吸,数量逐渐减少。

没有人口,鼓励生育的对象都找不到。

现在一说到楼市,很多人就拿人口数量减少这个点说事,以为所有城市都会受人口问题影响。
其实大家还是没有意识到不同区域、不同城市之间的分化。
因为即便总量减少了,存量人口也会出现跨区域的流动,一二线城市是流入,三四线城市是流出。

人口下降这个大趋势,归根结底,最后还是由三四线城市承担了代价。

既没有钱、也没有人,这就是为什么很多政策无法在三四线城市落地的重要原因。

要说根源,其实就是我在开头的时候总结的一句话:
三四线城市,已经彻底进入存量时代,告别了增量。
如果你在楼市沉浸多年,你多少都会知道一个公理:
没有增量,就不会有增长。
资本市场没有增量,股市、债市就没有增长;
三四线的楼市没有增量,也一样不会有增长。
但偏偏现在国人手上拿最多的就是三四线城市的房子。
对于我们这些普通人而言,首先我们要认识到三四线没有增量这个现实,在认识到这个现实之后,接下来就要对自己手里的三四线城市资产做断舍离了。
哪些房子是一定要卖掉置换的,置换要置换哪些资产,是继续买房,还是做其他的投资?
哪些房子还可以放在手里持有,持有的周期是多久?
这些关系到大家财富能否保值增值的关键问题,我觉得所有人都必须搞清楚,否则稀里糊涂地很多资产就慢慢贬值了,吃了大亏还全然不知。
上述这些关键的问题,我们准备在最新一期的闭门直播课上给大家详细讲解。
想知道自己手里的三四线城市房子到底怎么处置,是继续放在手里还是拿去置换,可以直接扫码预约最新的直播,我们会在直播中给你详细解答。

大胡子说房
李俊怀,大胡子说房创始人、城市和房产研究专家。十余年房产研究和投资经验,通过文章和视频给大家专业通俗的经济和楼市政策解读,深入的全国城市发展分析,系统买房的认知和方法
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