导语
深圳股份合作公司由社区集体经济组织改组而成，经营管理社区集体的资金、资产、资源，其产业结构较单一，以物业收租为主要营收来源。物业租赁涉及诸多法律问题、行业规范、审批事项，稍有不慎或者业务能力不足，忽略了相关法律规定及其适用，便有可能产生严重的后果，甚至引起股份合作公司的重大经济损失。因此，正确规避物业租赁合同的法律风险，有助于保护股份合作公司的合法权益，同时确保社区集体资产保值增值。
《民法典》第七百零三条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第七百零四条规定：“租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”相较于其他民事合同关系，物业租赁合同具有履行期限长、权利义务关系复杂等特点。基于特殊的价值考量，立法还规定了最长期限限制、“买卖不破租赁”等制度。现本律师团队特针对目前深圳市两级人民法院审理关于股份合作公司物业租赁合同纠纷的相关判决进行归纳总结，对如何防范风险作出分析并提供法律建议，供各股份合作公司参考并注意。
风险点及相关建议提示
一、租赁合同无效的风险
《民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”这意味着，物业租赁合同被认定为无效后，股份合作公司与承租人将按过错比例承担合同无效的法律后果，造成的损失主要有以下几类：
1. 房屋占有使用费：股份合作公司可请求参照物业租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院一般应予支持。
2. 装修损失：
2.1经股份合作公司同意：
2.1.1形成附合：股份合作公司同意利用的，可折价归股份合作公司所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
2.1.2未形成附合：股份合作公司同意利用的，可折价归股份合作公司所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
2.2未经股份合作公司同意：装修费用由承租人负担，股份合作公司可请求承租人恢复原状或者赔偿因装修给房屋造成的损失。
3. 扩建损失：
3.1经股份合作公司同意：
3.1.1有约定：合同对扩建费用的承担有约定的，按照合同约定处理。
3.1.2无约定：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由股份合作公司负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
3.2未经股份合作公司同意：扩建费用由承租人负担，股份合作公司可请求承租人恢复原状或者赔偿因装修给房屋造成的损失。
股份合作公司物业租赁合同无效的常见情形：
1. 无权代理人签订的物业租赁合同。
2. 越权代理人签订又未经追认的物业租赁合同。
3. 就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的物业，与承租人订立的租赁合同无效。
4. 合同期限超过20年部分的合同无效。
5. 租赁物业为临时建筑，未经批准或者未按照批准内容建设，或超过使用期限部分的合同无效。
6. 承租人未经股份合作公司同意转租的，股份合作公司可以解除合同。承租人经股份合作公司同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限部分的合同无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
7. 危房租赁：在租赁房屋存在重大安全隐患，可能危及人身或财产安全的情况下，相关租赁合同被认定为明显损害了社会公共利益、违背了公序良俗。不论双方当事人在签订租赁合同时是否明知，均不影响就该房屋达成的租赁合同无效的认定。——参考指导案例170号：最高人民法院（2019）最高法民再97号饶国礼诉某物资供应站等房屋租赁合同纠纷案
应对方法：股份合作公司应当避免或减少因合同无效而导致公司损失的情况发生，例如，无证物业在合同中告知承租人租赁物业的产权情况；在物业租赁合同中，明确合同无效后的责任承担问题等。
二、与经济实力较弱的承租人签订物业租赁合同的风险
承租人能否按时缴纳租金、水电费、物业管理费或长期拖欠供应商货款、工人工资等，直接影响租赁关系的稳定性，股份合作公司在签订租赁合同前和履行合同过程中，可以从以下几个方面考察承租人的承租能力：
1. 通过企查查、天眼查等企业信息查询工具，查询承租人或其实际控制人主体身份信息或工商登记信息，承租人的生产设备是否存在抵押。
2. 经其本人同意或授权查询承租人或其实际控制人的征信记录。
3. 通过中国裁判文书网查询承租人或其实际控制人是否有涉诉案件或执行案件。
4. 通过中国执行信息公开网、全国失信被执行人名单查询承租人或其实际控制人是否已被列入限制高消费名单或失信被执行人名单。
三、租赁物业不符合使用条件的风险
租赁物业不符合使用条件存在合同被承租人解除的风险。《消防法》第十三条第三款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。”按照该规定，对未经消防验收或验收不合格的物业进行出租，并不必然导致租赁合同无效。但是，依照《民法典》第七百二十四条第三项规定，出租人提供的租赁物违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定，致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同。
其次，因未履行必要的安全消防义务或未划分明确的安全消防责任，若在租赁期间发生重大责任事故，股份合作公司将承担对第三方的损失承担赔偿责任。股份合作公司作为租赁物业的所有权人，应当确保租赁物业满足正常使用条件，如租赁物业在出租前便存在消防安全隐患或可能被鉴定为危房等情形，可在签订合同前充分披露租赁物业存在的风险，并要求租户提前进行现场勘查确认，承租后需对租赁物业存在的问题承担整改责任，并划清因租赁物业造成第三方损失后的责任承担方式。
四、承租人退租后要求补偿、赔偿的风险
为应对物业租赁合同提前解除、到期终止、合同无效时承租人要求对其装修、消防改造等投资行为进行补偿、赔偿的行为，股份合作公司在签订物业租赁合同前，应明确承租人对租赁物业的投资行为的归属责任，例如在租赁合同中约定“非股份合作公司原因，导致租赁合同终止的，股份合作公司对承租人的投入行为不做任何补偿、赔偿，由承租人自行承担责任。”同时，针对租赁物业涉及政府征地拆迁或者城市更新项目，需要提前解除租赁合同的，应当在物业租赁合同中，明确股份合作公司享有单方解除权及租户投资的损失赔偿、补偿方法。
在承租人未经股份合作公司同意进行装修、扩建构成侵权的情况下，不适用公平原则，承租人不得要求股份合作公司就其装修装饰等投入进行补偿，其投入由其自行承担。股份合作公司有权基于物业所有权主张排除妨害，并要求有过错的承租人承担恢复原状的拆除费用，并就装修装饰中的其他损失请求损害赔偿。股份合作公司同意进行装修、扩建的，适用上文风险点一所说的规定。
五、物业租赁合同解除后物业无法交付、退租清场的风险
物业租赁合同解除、提前终止等原因，使承租人负有将租赁物业腾退给股份合作公司的义务。一旦原承租人不按时腾退物业，股份合作公司将面临无法正常开展招租程序、新承租人无法按时接管物业的矛盾局面，极易引起多方纠纷，造成股份合作公司利益受损。针对原承租人无法按时清退交付的特殊情况，建议股份合作公司：一是制定物业租赁方案，明确现状使用情况，充分披露交易风险；二是在物业租赁合同中，约定租赁物交付条件、租期租金的起算时间、逾期清退物业的违约金等内容；三是提早识别无法满足续约条件的物业并做好重新招租准备；四是发函告知原承租方做好腾退准备，内容可以明确“如不按时腾退物业，股份合作公司有权采取停水、停电、围挡、更换门锁、扣押运输车辆等措施（届时无需另行通知乙方）”，同时股份合作公司应尽快采取法律手段维护自身权益。
结语
物业租赁合同签订前以及履行中，股份合作公司均可结合自有物业及承租人的实际情况，梳理分析物业合同存在的问题和风险。合同签订前，应向意向承租方充分披露，明确双方权利义务及责任承担方式，避免因承租后，租赁物业无法满足正常使用要求，与租户就租赁合同发生争议。合同履行时，应提高警惕，当承租人出现频繁拖欠租金、水电物业费或其他经营异常情况时，应尽快采取法律措施或委托律师介入，避免影响股份合作公司的租金利益。
END
文稿：圳法团队
编辑：刘于洋
审核：林志强
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