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近日，随着加州州长加文·纽森（Gavin Newsom）签署了一项全新的有关租客的法案，居住在加州的租客将获得更多时间来回应驱逐通知。该法案旨在应对当前的住房危机，尤其是在疫情后大量驱逐案件激增的背景下。
根据这一新的法律《第2347号法案》（AB 2347），租客回应驱逐通知的时间将从5个工作日延长至10个工作日，意在帮助那些生活在偏远地区或法律服务资源匮乏的租客。该法案将从2025年1月1日起生效。
背景与影响
根据Calmatters报道，疫情期间的租客保护措施到期后，加州驱逐（Eviction）案件数量大幅上升，许多租客面临房租拖欠、无法及时支付等问题。根据现行的加州法律，房东在发起驱逐程序时必须先向租客送达正式的“非法拘留通知”，如果租客在5个工作日内未能回应，法院可能会默认判决支持房东驱逐。然而，这一程序复杂，租客需要在短时间内寻求法律援助以填写答辩表格。加州一些偏远地区缺乏充足的法律资源，尤其是对于英语非母语、缺乏交通工具或工作繁忙的租客而言，五天的期限往往不足以应对这些挑战。
一些法律专家指出，住在法律援助资源匮乏的地区的租客，可能需要全部十天的时间来获得法律帮助。生活在这些地区的租客往往需要长途跋涉前往法院提交文件，增加了应对的难度。据估计，加州约有40%的租客因为未能及时回应而在驱逐案件中败诉。
房东的担忧
虽然加州公寓协会（California Apartment Association，简称CAA)没有正式反对这一法案，但孙斯陶发现，部分房东团体担心，延迟回应期限可能导致更多的租金拖欠并增加房东的经济负担。许多房东通常只有在租客已经拖欠数月房租时，才会采取驱逐行动。尽管驱逐程序看似简单，但整个过程可能会耗费几个月时间，延长的回应期限无疑会增加房东的经济损失。
租客的支持与法律援助
对于租客来说，这一法律的出台得到了广泛支持。许多租客因错过回应时间而在驱逐案件中遭遇不公正的判决，延长回应时间将为他们提供更多寻求法律援助的机会。比如，部分租客因为未能及时回复通知而被法院判决支付高额赔偿，通过寻求无偿法律援助，这类判决最终被推翻。这些租客认为，新法能够帮助更多像他们一样的人避免不公正的驱逐。
据悉，加州的一些城市，特别是洛杉矶，正在考虑是否效仿旧金山，为面临驱逐的租客提供法律援助的权利。根据NCCRC的统计，全美国范围内只有不到5%的租客能够获得法律帮助，而房东获得法律帮助的比例高达80%以上。随着租房市场的紧张，法律援助对租客的重要性愈发突出。
新法的具体条款
《AB 2347》修订了加州民事诉讼法第1167条，明确要求租客在收到驱逐通知后的10个工作日内做出回应。这一延长期限不包括周末和法定假日。此外，若租客是通过邮件或其他特定方式收到通知，他们将获得额外的5个工作日来提交回应。
同时，法案简化了租客针对房东投诉的动议程序，缩短了律师提交动议和租客法律团队反驳房东投诉的时间。尽管如此，法案为租客提供了更多机会以避免被驱逐，并为他们争取了更多的时间寻求法律援助。法律专家表示，新法不仅有助于租客避免默认败诉，还可以为他们争取更多时间去应对法律复杂性或生活中的其他问题。
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