人工智能开始欺负人了?AI被指操控美国房租!加州倡议推动禁令,呼吁房租控制

楼市   2024-11-03 07:11   美国  

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    近年来,美国各地的租金上涨幅度之大已不仅困扰低收入家庭,甚至对中产阶层构成了巨大的经济负担。根据美国人口普查局的数据分析,约40%的中产阶层租户现在被认定为“租金负担过重”—即租金占其税前收入的30%或更多,这一比例自2019年以来上升了近20%。

  中产阶层租户租金负担加剧

  根据NBC综合报道,租金负担过重的情况,原本集中在低收入群体,但由于房屋短缺、租金飙升和人工智能驱动的价格操控软件的影响,中产阶层租户的生活成本也在迅速增加。数据显示,约2010万的中产租户中,有780万家庭面临租金负担过重问题,影响范围不断扩大。

  普林斯顿大学驱逐租客实验室(Eviction Lab)的副主任彼得·赫本(Peter Hepburn)指出:“如果每月的租金支出占到了收入的30%以上,其他生活支出将变得更加困难。”赫本表示,这一租金负担使租户的财务压力更加显著,甚至影响其日常生活的稳定性。

  赫本进一步指出:“过去五六年里,我们看到了这种租金负担逐渐向中产阶层扩展的趋势。”数据显示,在收入增长停滞的情况下,美国的中位租金上涨了23.4%,而中位收入仅上涨5%,远远无法抵消租金上涨带来的压力。

  租金预测软件:人工智能在涨租中扮演的角色

  有专家认为,租金上涨的原因之一,是一些开发商和房东采用了人工智能驱动的价格操控软件,以保持租金的高位。这类软件中,以RealPage公司开发的定价算法尤为著名。RealPage的软件通过分析市场数据帮助房东设置最优租金,而非让市场竞争自然决定租金水平。该软件的核心是利用人工智能算法对租金进行动态调整,使得房东可以在需求旺盛的地区保持高租金,同时避免同行竞争。这一操作方法被指责在减少租户选择权的同时,使得房东在无需降价的情况下仍可持续获取高收益。

  RealPage公司在市场上的主导地位令人关注。据美国司法部调查,该公司控制了约80%的租金管理软件市场。2022年,ProPublica对RealPage的价格操控行为进行了深度调查,引发了广泛关注。之后,美国司法部、加州总检察长以及多名民主党议员甚至对该公司提起了诉讼,并提出限制算法价格操控的立法方案,目的是防止公司利用算法进行价格垄断。

  在南加州圣迭戈(San Diego),当地社区领导者正呼吁市议会出台一项法令,禁止使用这类软件。支持该禁令的人士表示,价格操控软件正将城市中的老年人逐出他们的住房,特别是那些依靠固定收入生活的老人无法应对不断上涨的租金。

  加州租金控制措施再度成为焦点

  在租金压力持续上升的背景下,政策制定者也在积极寻找应对方案。今年11月初,加州将投票决定是否通过第33号提案(Proposition 33),该提案计划废除1995年实施的《科斯塔-霍金斯租金法案》(Costa-Hawkins Act),允许各市扩大租金管制(Rent Control)的覆盖范围。

  根据现行法案,加州的租金管制范围仅限于1979年之前建成的住宅楼,后期建造的公寓和独立屋不受租金管控限制。这一限制导致像旧金山这样的城市,即便租金迅速攀升,也难以扩大租金保护范围,令大量租户面临不断上涨的租金压力。

  第33号提案若获得通过,将赋予地方政府更多权力去扩展租金控制措施,例如限租措施将覆盖到1990年后建造的住宅楼等。这一提案的支持者认为,这将帮助成千上万的租户减轻租金负担,保护他们不被租金的连年上涨所驱逐。

  然而,提案也遭到了部分房东和房地产开发商的反对。他们认为扩大租金管制将影响投资回报,并可能阻碍新住房的建设。圣何塞(San José)市长马特·马汉(Matt Mahan)表示,尽管租金控制有助于稳定租户,但也可能降低开发商建设新住房的积极性,从长远来看,反而会加剧住房短缺的问题。

  未来租房市场的走向

  美国租赁市场的紧张局势还在继续,而在中产阶层租户的压力不断增加的情况下,租金改革的呼声也在增强。赫本认为,“只有当中产阶层感受到租金压力后,才会引起更广泛的关注。”然而,是否能够获得国会足够的资金支持仍然是未知数。对于许多租户而言,租金的上涨意味着生活质量的下降,也使他们越来越难以实现购房等财务目标。

  孙斯陶认为,无论是抑制算法操控房租还是扩大租金控制范围,这些讨论的核心,都是为了缓解美国中产阶级和低收入家庭的住房负担,确保他们能够在经济压力下,继续在熟悉的社区中安居。

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