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在全美国范围内，加州的住房市场一直备受关注，特别是面对不断上涨的租金，加州租客都希望找到让租金降低的办法。Proposition 33，即“33号提案”，成为了人们热议的焦点。孙斯陶发现，这是六年来第三次租金控制（Rent Control）相关的议题被放上加州选票，迫使选民们重新思考一个棘手的问题：城市和县政府能否在不阻碍新建住房的情况下，合理控制租金上涨？
33号提案的复杂性
表面上看，Proposition 33似乎是一个简单的法律提案，但实际上却隐藏了许多难以察觉的复杂问题。它将废除“Costa-Hawkins”租金控制法案，这意味着地方政府将能够对大多数单户住宅和1995年2月1日后建成的住房实行租金控制，并可以对新搬入的租户设定租金限制。然而，这一提案也规定：“州政府不得限制任何城市、县或城市和县（如旧金山）维持、制定或扩大住宅租金控制的权利。”
这一条款的广泛影响使得法律专家、经济学家，甚至一些租金控制的支持者感到不安。加州大学伯克利分校（University of California, Berkeley）的Terner Center住房创新中心执行董事Ben Metcalf认为，Proposition 33将削弱州政府对不愿增加住房的城市进行处罚的力度，例如“开发者补救措施”（Builder's Remedy）。如果城市的州住房规划未达到可负担住房的目标，这一措施允许开发商在城市反对的情况下继续推进项目建设。而一旦通过Proposition 33，这一措施可能失去约束力。
33号提案的支持者与反对者
在该提案的支持者看来，Proposition 33可以赋予地方政府更多的权力，让他们有能力应对租金过高的问题。然而，这一提案也面临着反对者的质疑。加州大学戴维斯分校（UC Davis）的法学教授Christopher Elmendorf指出，Proposition 33可能会为那些反对住房发展的社区提供一个新的法律手段，让他们能够轻易地限制新住房的开发。这意味着，一些富裕的郊区和高档社区可能会利用这一提案来排斥中低收入人群的住房项目。
尽管如此，也有专家认为，大多数城市在获得新权力后会保持理性，使用这些权力来维持租金的可负担性。UCLA的住房专家Shane Phillips表示，他支持租金控制，但反对Proposition 33，因为它缺乏足够的防护措施，一旦通过将很难推翻。
租金控制的影响：一把双刃剑
孙斯陶发现，“租金控制”的支持者认为，控制租金能够帮助稳定租户生活，防止家庭因租金上涨而被迫搬迁。根据斯坦福大学（Stanford University）经济学教授Rebecca Diamond的研究，在1994年旧金山扩大租金控制后，高价值社区中的房东倾向于买断租户、拆除房屋并重新开发，从而导致租赁市场上的可用住房数量减少6%，而全市租金水平反而上升了5.1%。
这种现象表明，尽管租金控制在短期内确实能使部分租户受益，但长期来看可能导致整体住房供应的减少和租金的上升。Diamond的研究指出，留在租金管制住房中的长期租户在1995年至2012年期间累计节省了相当于119,837美元的租金，而频繁搬家的租户则节省了41,121美元。然而，这些节省下来的租金往往是以其他非租金管制住房的租户支付更高租金为代价的。
33号提案的未来：风险与机会并存
Proposition 33带来的不确定性引发了加州选民对其未来影响的广泛讨论。加州现行的全州租金稳定法于2019年通过，规定年租金涨幅上限为5%加上通货膨胀，但不得超过10%，并将于2030年到期。Metcalf认为，让城市各自为政可能导致租金管控政策的极端化，这可能对租户和房东都不利。他质疑当前的州法律是否真的糟糕到需要冒险改变。
反对者担心，放开地方政府的管控权可能会削弱州政府推动建设可负担住房的能力，导致部分城市滥用这一自由，设定过低的租金上限，吓退房地产开发商。但也有支持者认为，在当前租金高企、无家可归问题严重的背景下，Proposition 33或许是一个值得一试的解决方案。
尽管各方意见不一，选民们的选择将在很大程度上决定加州未来的住房政策走向。无论结果如何，这次投票的结果都会为加州立法者发出明确的信号，表明人们对租金稳定和住房建设问题的态度。孙斯陶估计，即使Proposition 33本次未能通过，类似提案也可能在未来再次成为议题。
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