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绿城活过来了?这么勇。。。
楼市
2024-08-14 19:51
湖北
文/狗蛋本蛋
它是长三角掌管高溢价的王。
上周绿城拿下徐汇地王,当天,项目指挥办公室就进驻现场了。
地是下午三点多摇中的,场也是下午进的。
狗蛋开玩笑说,绿城在“快男”赛道越走越远了。
自从张亚东2018年掌舵后,绿城就告别了老宋时代的“龟速”,启动高周转。
最近两三年,绿城越来越快,拿地开盘时间卷入百日之内,甚至在大本营杭州,有项目首开时间缩短到55天,要求88天之内有回款保障。
开盘快、回款快,交付也快。去年1-10月,绿城自投的64个项目,较合同约定交付时间平均提前了36天。
环环快进模式,高周转才能play起来。在绿城的设想中,年初拿的地,就应该尽快转化为销售,当年再反哺于拿地:
要像南方水稻,做到一年两熟。
关于绿城高周转的更多信息,去年底我们在文章《“高周转”有了新榜样》中详细介绍过,文章链接放在文末。
今天这篇文章,主要聊聊现阶段绿城的另一个特点:战略选择上,似乎准备锁死长三角。
中指院数据显示,今年1-7月,绿城权益拿地金额为228亿元。尽管拿地总额不如去年同期,但排名从去年的第五升至第二。这说明,相较同行,绿城控速不明显。
反而,绿城在长三角地区还明显加速。
2023年1-7月,绿城在长三角的拿地金额是124亿,占绿城总拿地额约42%。
今年1-7月,这项数据提到173亿,拿地占比到了恐怖的制霸级别,达到:
76%。
绿城拿地每花去100块,就有76块用在长三角。
对比之下,绿城在北京好像突然消失了,最近一两年鲜有新地块进账。
这也直接导致销售额下降:2022年绿城在北京实现销售额190亿,2023年降至112亿,排名从第七下滑到第九。
此消彼长。
在长三角,尤其是大本营杭州,绿城表现得尤为强势。克而瑞数据显示,今年1-7月,流量金额和权益金额,绿城都压制了滨江,重回“一哥”宝座。
拿地方面,绿城以96亿排在杭州市场前三。也就是说,今年前7个月,绿城投在长三角的173亿中,一大半投在了杭州。
过去杭州市场好,单个城市也能孕育出一家千亿房企,比如滨江。
虽然戚金兴嘴上说杭州是全国最好的市场,绿城很想夺回杭州第一,但不管滨江还是绿城,心里都明白,高度依赖单一城市,风险只会逐渐走高。
滨江尝试过走出杭州、走出浙江,没成功。
相较而言,绿城背靠央企中交,全国化进程更彻底,不过近些年绿城抛弃摊大饼模式,选择以杭州为原点,在长三角画圈。
8月7日,上海第四批次土拍,一共推出5宗地,绿城48亿总价拿下徐汇地王,同时斩获虹口江湾镇地块,总价12亿。
5宗地有3宗底价成交,唯二溢价的都让绿城拿了,一天之内狂撒60亿,看得出绿城补仓上海的心切。
补仓上海,自然是为了缓解“杭州依赖症”。
长三角其它区域,比如宁波、嘉兴,绿城也持续加仓,但要想制霸长三角,并反哺业绩,还是得靠高能级城市。
另外,绿城想通过高端路线突围,又决定了它只能多拿核心地块,这也是高溢价拿地上海的原因。
徐汇地王折合楼面价每平13.1万元,不少媒体报道说,这是全国单价新地王,超过2016年融信拍下的中兴路一号地块。
事实上,扣除商业及保障房配建,融信地王折合楼面单价超14万,媒体拿其名义楼面价每平10万来比较,有点擦边。也能理解,市场沉寂,需要一些刺激。
狗蛋没想到,绿城自己也拿地王说事。
上海绿城小红书账号发文谈拿地,标题写得很直接:
《见证历史!绿城拿下全国单价地王!》
刚看到的时候,狗蛋以为是高仿号,现在的房企都忌讳和地王沾边,更不会流露出我拿地王我骄傲的神情。
点进主页看了一圈笔记和评论互动,可以确定不是高仿。
可能运营团队太年轻,宣发内容审核也不严,才会出现“见证历史”“地王”这些敏感字眼。
绿城方或许发现了说法不妥,目前这篇笔记已经删除。
绿城官方公众号说法更加克制,标题叫:
《绿城竞得上海宝地,聚焦精耕持续发力》
全文没有提及地王,提了一嘴“刷新了中国大陆土拍楼面地价记录”。
很有意思,上海土拍总能在8月创造历史。
融信2016年拿下中兴路地王,是在8月,绿城拿徐汇地王也是在8月。
去年8月,绿城摇中上海3个项目,张亚东激动地说:上海连中三元,近五千分之一概率,真的很神奇。
狗蛋说,友商不要问绿城拜了哪座庙,应该每年8月加强抱佛脚,看能不能阻击绿城。
不过,一旦绿城看中的城市全部执行“价高者得”,那友商就很难了。
7月23日,绿城经过46轮竞价,斥资6亿拿下杭州临平区丰收湖地块,溢价率高达59%,创下2019年以来杭州土拍溢价率新高。
7月30日,绿城再下一城,以27.16亿竞得杭州滨江区白马湖地块,溢价率逼近40%。
总是高溢价拿地,让友商对绿城有了船新的评价:
怕就怕和绿城看中同一块地。
狗蛋说,上一次在杭州市场让友商这么胆颤的,还是融信。
万马齐喑之下,长三角掌管高溢价的王——钮钴禄绿城是真勇。
延伸阅读:
《高周转有了新榜样》
本文完,你觉得呢,咱们评论区见。
记得点个在看哈。
http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5NTI4NDk0Mg==&mid=2649669503&idx=1&sn=6ad0c0ea5e7bda94eb2c4f1adcb8cc23
深悦会
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