今年以来，房地产市场仍然没有显著企稳反弹的表现。特别是新房市场仍然面临着较大的下行压力。
整个行业的营收和利润，存在普遍的下行趋势。特别是民营企业还在债务化解难题。
通过年中业绩沟通会，我们一起看看知名房企的生存法则。
1
香港长实集团
我们有耐心
香港年初祭出辣招，全面解除限购，取消外地购房者30%的高额契税。市场一度转旺，但大批购买力被消化后，楼市无以为继。近3个月，香港楼市量价再次进入下降通道。
香港楼价已连跌两年，今年以来再跌近5%，创2003年SARS后楼市最长跌浪。
香港长实集团主席李泽钜8月15日指出，香港市场过去数十年经历过很多个周期，每次赚钱最多的人，都是在大多数人看淡的时候入市。
我的经验告诉我当香港市况转变时，一切的变化都会发生得很迅速，而过往很多人都反应不及。
“我并没有水晶球去预测整体市场”，但“我们有耐心，从来不会抱有‘志在必得’的心态。重点看项目利润回报和投入成本”。
中报显示，长实集团上半年的投资物业重估前溢利为67亿港元，同比减少9.5%。物业销售收入为46亿港元，同比下降约48%。
应对市场下跌期，长实集团采取了以下应对策略。
减少拿地：过去一段时间集团较少投资土地，导致上半年物业销售下跌。
较低负债：在不确定的环境下保持财政稳健，集团维持资本负债比率在5.5%的低水平。
七折卖房：上半年部分项目因打七折而热销。比如黄竹坑蓝色海岸（Blue Coast）项目。
甩卖资产：市场传出中环某单位以约亏损7200万港元出售。
2
中海发展
打造可持续发展的强大韧性
中海上半年投资总额不算太高（129亿元），新增6幅土地，一线城市占到67%。
一线城市优质土地供应不足，导致投资减量。
从2021年以来，投资强聚焦一线、强二线城市。在去年买的地块中，上海的徐汇西岸、上深圳的超总、加上广州项目，总地价就达到500亿元左右。
今年上半年，中海地产实现合约物业销售额1483亿元，权益销售额居行业第一。
净利润规模保持在百亿级别，保持行业领先水平。
在市场低迷期，中海地产的表现强韧。上半年，在北京、上海、广州及深圳四个一线城市实现销售合约额744亿元，占总销售合约额的63%。
其中，上海中海顺昌玖里高层开盘当日售罄，销售额近200亿元，创造全国商品房单盘开盘销售额历史纪录。
截至6月30日，集团系列公司土地储备总建筑面积为4905万平方米。
财务层面，上半年三道红线维持绿档。剔预资产负债率50%、净负债率38.7%，现金短债比1.9倍。银行结余及现金约1002亿元。
中海地产认为，中国经济的强大韧性、改善性住房需求的韧性，以及集团的可持续发展韧性，这“三大韧性”将助力集团在行业变革中提升竞争优势。
3
华润置地
核心任务是库存去化
华润置地董事会主席李欣表示，房地产行业已全面进入存量时代，目前工作重点已转移到库存去化。
上半年签约额中，年初库存签约额占比超过50%。到6月底，已取证库存去化周期降至8个月。
超大特大城市将成为主流市场。
伴随着户籍政策优化，人口集中度提升，改善性需求释放，超大特大城市将会成为房企主流市场，会带来合理利润。我们做了必要调整，比较成功和到位。
第二增长曲线已经形成。
华润置地应该是蓝筹房企中，为数不多已经成功实现从住宅第一增长曲线向商业第二增长曲线跨越的企业。
上半年，华润置地经常性收入合计200亿元，同比增长9%。经常性收入虽只占总营业额25%，却贡献了51%的核心净利润，首次超过开发销售型业务。
华润置地凭借107亿的核心净利润，成为2024上半年最赚钱的房企。
经营性不动产业务方面，上半年购物中心租金收入95亿，同比增长9.7%，经营利润率达64%。
轻资产业务方面，华润万象生活上半年营业收入达80亿，同比增长17%，核心净利润人民币17亿，同比增长24%。
4
保利发展
最坏的时刻过去了
董事长刘平论认为，行业最坏的时刻基本上是过去了。
投资方面，优中选优，今年共拓展项目12个，权益地价109亿元，总地价126亿元。大幅提高权益占比。
2023年全年新增总货量逾3000亿元，聚焦在确定性强、销售兑现度高的市场。
截至6月30日，土地储备计容建面7140万平方米，较年初下降8%。
销售方面，结合各地政策推出的窗口期，保利二季度销售1104亿，领跑市场。
2024年上半年，保利实现营业总收入1392亿元，同比增长1.6%。在整个行业普遍缩量的环境里，还能保持增长，非常不容易。
在产品创新方面，保利新获取项目中，75%的项目已经是新产品系列。上半年北京星宸和煦、西安天瓒、天津西棠和煦二期等项目实现开盘热销，成为购房者认可的优质作品。
目前保利还保持着进取的态势，上半年拿下广州权益金额TOP1，进入北京权益金额TOP4，提升5位，同时拿下上海重磅地块。
5
龙湖
经营性净利占比超80%
龙湖认为，单纯依赖单一住宅开发赛道的房企，终究是没有未来。
上半年经营性收入131亿，全年预计260亿。收入占比28%；核心净利占比超80%。
上半年，龙湖运营和物业收入保持持续增长。天街购物中心迎来了成都东安天街、南京雨山天街、重庆云领天街的开业。
预计到2028年底，龙湖经营性收入将占比过半，业务发展切换到新模式。
上半年，龙湖围绕高能级城市和优质板块积极布局，获取西安、佛山、上海、成都、北京、杭州、苏州等7个城市的优质地块。
过去两年，龙湖通过青云阙、云河颂、御湖境三大产品系赢得高端改善客群的认可。
龙湖要成为一家穿越周期的房企，持续努力保持较低的负债水平。
用全航道的正向现金流去降负债总额。同时，用长周期经营性物业贷款去替换短周期的信用债融资。
龙湖的三道红线指标保持绿档。在手现金500亿的龙湖，净负债率降到56.7%的低位，剔除预收款后的资产负债率降到58.6%，两大核心负债率指标低于60%。
6
绿城中国
没有好城市只有好项目
“流动性、安全性、确定性”第一，利润率第二。
今年投资更为谨慎。投资工作会比去年难做，上半年取得的货值是去年同期的60%左右。
城市核心区分化。北京、上海、杭州等城市的一些供地，安全性不够高且现金流的模型不符合流程要求。
没有好城市只有好项目。今年公司投资策略是以项目为准，不是以城市为重。
坚持“一年两熟”，更快开发销售。2024上半年 新拓项目预计全部在今年首开，预计当年销售转化率63%，最大化保障企业流动性安全。
眼下的市场，具有改善性质的“好房子”开始主导市场。产品策略是以改善为主。
二手房成交量在全国几大城市已达到70%，消化掉了刚需比较大的分量。
7
万科集团
集中精力化债
集中精力化债，暂未恢复拿地。
上半年，万科制定五年计划，落地一揽子方案全面化解潜在风险，适应行业向新发展模式转变。
具体包括：实现总体负债规模下降；明确综合住区开发、物业服务和租赁住宅三大核心业务；完成融资模式转型等。
万科去年大宗交易总额174亿元，今年1到7月份已完成204亿元。
对于市场判断，万科郁亮认为所见即所得是客户原因考虑和成交的首要因素。即使是在非热点城市，又好又实惠的产品依然能保持热销。
各类城市中，有真实改善需求的板块，将成为行业投资的重点。
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