一、新版《重庆市商品房买卖合同》
修订背景
根据渝建市场〔2024〕13号文件,重庆市住房和城乡建设委员会和重庆市市场监督管理局于2024年11月1日印发 2024版《重庆市商品房买卖合同(预售)/(现售)》示范文本(以下简称“2024版合同”)。在2024版合同之前,一直适用的是2008年印发的示范文本(以下简称“2008版合同”)。2024版合同已于2024年12月1日开始施行,2008版合同已经废止。
随着重庆市商品房交易环境、交易模式等逐步发生着变化,以及国家对房地产行业的调控措施的变化,2008版合同已无法解决重庆房地产市场中的新问题、新需求。2021年1月1日,《中华人民共和国民法典》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020修订版)开始施行。2024年初,重庆市住房和城乡建设委员会启动《重庆市商品房买卖合同》的修订工作,现2024版合同已经施行,此次调整既是为了适应房地产行业交易环境、市场的改变,也是为了适应法律法规以及司法解释等发生的变化。
2024版合同文本在修订上借鉴了国家住房和城乡建设部和原工商总局制定的2014版《商品房买卖合同示范文本》以及其他省市的示范文本,修改的宗旨是为了紧跟国家对房地产行业的调控、顺应房地产市场政策的变化,从合同文件角度去有效地调节、平衡房地产开发企业和买受人的利益,为了更好地化解和降低社会矛盾。
二、对2024版合同的修订概述
针对此次修订的内容,做以下分类,不完全列举、概述如下:
1.合同体系、板块层面的调整
(1)体系层面,增加以“章”为基础,划分不同板块内容,增加“前期物业服务”“其他事项”两章;
(2)对部分条款的顺序进行重新梳理、编排调整;
(3)对合同附件内容进行增加、顺序调整;
(4)文本层面,区分“现售”和“预售”版。
2.内容层面的调整(完善或新增),作不完全列举、概述如下:
(1)增加“合同目录”“专业术语解释”,完善“合同当事人”部分,调整部分称谓;
(2)签约主体中增加委托销售经纪机构选项;
(3)若为装修交付的商品房,增加对样板房展示相关条款内容;
(4)增加出卖人若因抵押、查封等权利限制导致不能完成合同登记备案或所有权转移的违约条款;
(5)在交付条件中,增加对商品房交付相关的设施设备的约定,即增加供水、供电、供气、通讯、排污等设施设备的交付条件约定;
(6)新增关于“室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施”的质量要求和责任;
(7)完善通知送达条款;
(8)新增个人信息保护。
三、修订重点解读及“避雷”建议
1.若销售的商品房住宅为装修交付且设置有样板房的,应对样板房进行限期保留
根据2024版合同(预售)文本,房地产开发企业销售的房屋若为装修交付,且有交付样板房展示的,应当明确样板房所在位置以及保留至约定的商品房交付之前。若商品房逾期交付的,样板房保留的截至时间最迟应顺延至商品房实际交付之时。近几年,国家对房地产行业的调控措施较为密集,且变化较大,为增加房地产行业的销售利润,较多房地产开发企业选择以精装修产品进行呈现、销售,同时会提供装修样板房、装修展示示范区等辅助、推动销售。
“避雷”建议:
(1)提前考虑“样板房”的选址。如房地产开发企业拟修建“临时样板房”,而非“实体样板房”,则应当尤其注意该“临时样板房”的保留时间能否满足2024版合同关于样板房保留至少至商品房交付时的要求;
(2)前期宣传类物料广告层面,对样板房展示内容进行严格审核,尤其是对非交标内容应进行重点、醒目提示;为避免后期产生纠纷,还应在对外销售前、销售过程中不定期对样板房展示内容、非交标事项等进行完整公证取证;
(3)装饰装修所涉权利义务内容在商品房买卖合同(含附件)、补充协议中进行明确约定;
(4)“样板房”应保留至商品房交付后。若为“临时样板房”,则参见前述第(1)点;若为“实体样板房”,房地产开发企业在楼盘销售至尾声时,则可能会将样板房进行销售,此情形下则应当注意在该样板房买卖交易条件中考虑和协调商品房的交房时间与样板房的保留时间做好衔接。
2.2024版合同中对商品房相关设施设备交付条件予以细化、丰富,房地产开发企业应结合项目具体情况,对条款进行完善、补充约定。
2008版合同中仅对“基础设施”需达到的条件等在主合同条款中进行设置。2024版合同在主合同“商品房相关设施设备交付条件”中除对“基础设施”进行约定外,还对“公共服务及其他配套设施”的交付时间、条件以及未达到的处理方式等直接进行约定,并由房地产开发企业进行填写、完善。针对“公共服务及其他配套设施”中的事项,房地产开发企业除对建设工程规划许可证中明确要求的硬性条件可控外,对其余的配套设施的交付时间、交付条件等则无法严格把控,应提前做好应对措施进行风险防范。
“避雷”建议:
(1)在项目前期销售宣传过程或者处理各类客诉过程中,房地产开发企业应避免对公共服务及其他配套设施做过于绝对的宣传或承诺;
(2)在完善该等条款时,房地产开发企业则应当结合项目开发实际情况,以及周边配套设施修建进度予以审慎完善、补充,并对交付相关的责任划分进行明确约定,并在合同中明确最终以相关部门/单位的实际建设进度以及实际交付为准。
3.2024版合同中在“商品房质量”条款中增加“室内空气质量、建筑隔声及民用建筑节能措施”,其中对“空气质量问题及建筑隔声问题”在达到一定情形下,买受人可解除合同,房地产开发企业应当引起重视。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称“商品房买卖合同司法解释”)相关规定,因房屋主体结构质量或因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同,并要求赔偿损失。2024新版合同条款中,若因商品房室内空气质量和建筑隔声质量问题经检测不符合约定的国家或地方标准的,先由房地产开发企业进行整改;整改后再次检测仍不符合标准的,则会参照适用商品房买卖合同司法解释关于“因房屋质量问题严重影响正常居住”的规定,赋予买受人解除合同的权利。
“避雷”建议:
(1)房地产开发企业应当在商品房建设过程中使用符合国家、地方关于产品质量、环保等标准的建筑/装饰装修材料、设施设备,确保商品房各方面质量能满足居住使用需要;
(2)针对“室内空气质量、建筑隔声及民用建筑节能措施”应适用的国家或地方标准、对是否符合该标准的判定程序、鉴定费用承担、买受人遭受的损失范围等细节在合同中进行详细约定。
4.2024版合同已于2024年12月1日起施行,2008版合同同时失效,房地产开发企业应抓紧开展2024新版合同(含补充协议)修订及备案工作。
根据渝建市场〔2024〕13号文件,2024新版合同已于2024年12月1日开始施行,2008版合同将同时废止。经问询重庆市市场监督管理局,各房地产开发企业修订的新版合同(含补充协议)亦将由对应的各个区市场监督管理部门进行备案,在完成备案工作前将无法新签商品房买卖合同。
实操建议:
(1)房地产开发企业应及时结合2024版合同,对公司使用的商品房买卖合同、附件、补充协议等系列配套文件进行系统、全面修订。2024版合同作为主合同发生调整,将会对原商品房买卖合同体系、合同条款等产生重大变化。尤其是2024版合同的附件八《补充协议》作为对买卖双方权利义务补充、调整的重要文件,更应当及时、审慎修订。
(2)及时将修订的商品房买卖合同(含附件、补充协议)进行备案。根据以往操作实践,在备案过程中,不排除市场监督管理部门可能会对备案的文本提出部分修改意见。建议企业在备案过程中,让参与合同文本调整的公司法务或顾问律师陪同前往,以便及时对市场监督管理部门的修改意见进行解释、说明并作详细沟通。
四、综合解读
1.对商品房质量以及房地产开发企业作为出卖人的相关义务要求更严格
近几年来,国家持续对房地产市场进行调控,因城施策,支持刚性和改善性住房需求,做好保交楼、保民生、保稳定工作,促进房地产市场平稳健康发展。此次的文本修订,进一步完善房地产开发企业对商品房的权利状况的披露义务,以及在交付条件中新增“商品房相关的设施设备的交付条件”,在商品房质量板块增加“室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施”等方面的质量要求,是进一步强调和回归商品房的居住属性,房地产开发企业应当严格按照合同约定将合格的、满足居住需求的商品房交付给买受人。
2.国家、地方层面对房地产行业持续提供政策支持,房地产开发企业应抓住政策机遇,加快转型升级,不断创新
从国家或重庆地区,降低住房公积金贷款利率、降低住房贷款首付比例,到取消限购、限售、限价等措施,以及加大“白名单”项目贷款投放力度,支持盘活存量闲置土地等各种政策组合拳频出,均旨在促进房地产市场止跌回稳。这些政策的出台,一定层面降低了买受人的购房成本,也减轻了房地产开发企业的资金压力。房企应抓住政策机遇,加快转型升级,不断创新,提高产品和服务质量,以适应市场需求的变化,提供更符合消费者需求的产品和服务。
五、笔者建议
结合2024版合同内容,涉及“装修样板房保留”“公共服务及其他配套设施”“房屋空气质量、建筑隔声和民用建筑节能”以及将不利因素作为合同的单独附件等多个方面的修订、完善,房地产项目销售过程中应坚持做好全流程的风险管控,包括但不限于如下:
1.商品房销售前期。在项目取得预售许可、进行销售前推广过程中,应按照《中华人民共和国广告法》《房地产广告发布规定》等法律、部门规章等要求进行宣传,并对宣传物料进行严格审查后再予以发布,避免因反等遭受行政或民事层面的法律风险。同时,在商品房进行现售或预售前,应将商品房买卖相关的交易配套文件进行全面梳理、审核。
2.商品房销售过程中。对项目销售现场的沙盘、宣传海报、视频等广告物料,公示的商品房买卖合同(含补充协议)文本,不利因素提示等文件进行定期公证取证,以便在发生纠纷时能够及时提供相关证据材料。与买受人签订合同阶段,也应该严格对认购协议、商品房买卖合同、告知书、承诺书等文件进行审核,严格按照制定的签约流程进行签约。
3.商品房销售后、交付前。因商品房前期宣传或承诺、房屋交付前的开放日接待收集到的问题等各方面产生的客诉或群诉,应当制定个人或群诉的应对处理标准流程或方案。尤其是在涉及群诉纠纷时,应以工作小组的形式进行专门处理,对内、对外分工合作,针对舆情监控、行政部门沟通、法律措施应对等层面分别拟定应对措施,打好组合拳。
4.商品房交付及以后。商品房交付前,严格按照与买受人签订的商品房买卖合同约定期限、交付条件(包含商品房本身、基础设施及公共服务及其他配套设施)、通知方式等提前发出交付通知。针对商品房交付过程中遇到的客诉问题,及时进行记录、跟进处理,并对问题进行分类,如,属于前期宣传问题,或交付与设计、规划是否相符,或属于质量保修问题等。针对不同的问题类型,拟定不同的处理方案。其中对于属于质保范围问题的,则应根据情况及时与总包单位或装饰装修单位进行沟通,并协调其进行修复、整改,并及时向该责任单位发出书面整改的通知并留存相关的证据;若该责任单位拒绝修复、整改的,则由公司按照相关的合同约定进行及时处理,以便协调好与买受人之间,与施工单位之间的权责问题。
六、结 语
以上为笔者针对2024版合同做出的解读及提供的一些法律建议,供探讨交流。泰和泰作为全国性综合性律所,在房地产以及其他行业均有着专业、丰富、深厚的法律服务经验和功底,期待与更多从事房地产行业及有兴趣的朋友们深入交流、探讨。
作者介绍
陈建伟 合伙人
业务领域:房地产与建筑、民商事纠纷、劳动人事合规
石津津 合伙人
业务领域:房地产与建筑、争议解决、公司商务
团队负责人
元劲松 合伙人
业务领域:房地产与建设、争议解决、金融信托
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