穿越时间周期：信达地产的答案

楼市 2024-04-30 11:00 浙江

国家统计局数据显示，去年全国商品房销售额与销售面积同步下调，土地市场的整体低迷态势未改，住宅用地供求规模同比继续下降，是近十年同期最低位水平。

今年一季度，销售指标有所提升，但市场基本面未现明显变化。为提振楼市，今年以来房地产市场政策延续宽松态势，同时核心一二线城市开始松绑限购。“五一”小长假前夕，成都、长沙、南京等核心城市陆续出台重磅楼市放松政策，而伴随着利好政策的逐步释放，4月底各个城市客户带看量明显提升，预计“五一”小长假将迎来成交爆发。

销售端企稳回升势头初现，开发端竣工交付大年如约而至。多年来，保交楼、稳民生成为房地产市场核心关键词，房企成为保交楼主力军。而伴随房企债务与现金流承压，停工时间长、债务关系复杂的项目盘活压力更大，保交楼行动开始进入真正的深水区。

“当房企依靠自身力量已无法解决保交楼问题时，AMC依靠资产甄别、风险剥离等长处，成为纾困攻坚的重要力量。“IPG中国区首席经济学家柏文喜提出，保交楼重压下，AMC开始积极参与房地产项目盘活。

作为五大AMC之一，中国信达近年来不断以“白武士”纾困房企，其上市地产平台信达地产(600657.SH)现身也愈加频繁。危局中蕴含机遇，在新一轮房地产行业周期中，信达地产通过与母公司协同纾困、整合不动产资源，开始走出一条跨越周期的全新发展路径。

行业周期中逆势而行，信达地产的发展得益于协同作战模式与差异化定位，更源于行业发展与政策配合需要。在柏文喜看来，肩负纾困与保交楼使命，信达地产在多重风险下纾困盘活，更多是出于行业大局考虑，帮助化解因房企资金链断裂可能引发的系统性风险。

与房企自救式保交楼不同，信达地产等此类AMC背景公司下场参与纾困，不只是为完成交付承诺，也不仅体现在短期救助上，更超出了单一企业生存救助范畴，它涉及到金融系统稳定、产业结构调整、资源优化配置乃至社会经济发展。其纾困行动与政府调控政策结合，共同构建应对房地产市场波动的长效机制，在这盘大棋下，市场风险正在得到有效防控。

韧而弥坚

地产行业正步入一场前所未有的深度调整期，众多房企身处其中，无不感受着前所未有的压力与挑战。2023年百强房企销售总额同比下降逾17%，部分知名房企也开始深陷困境，引发市场震荡。

风云变幻中，更加考验房企韧性。下行环境下，信达地产创新业务模式和盈利模式，开始从开发商向不动产资源整合商转型。在信达地产看来，定位为不动产资源整合商，是在总结其发展历程和行业发展趋势前提下，围绕中国信达主责主业所做出的战略转型与发展布局。

25年来，中国信达深耕金融不良资产主业，是维护金融稳定、守护金融安全不可或缺的力量。作为第一个获准处置地产等非金融类资产的资产管理公司，中国信达在地产行业不良资产处置方面经验丰富。而当前又正值行业规模降速，需要纾困救助和修复价值的不动产资源增多，为此信达地产将业务开展放到中国信达“大不良”主业中去谋划，通过主动对接、主动协同抢占拓展先机，共同推进房企风险化解。

同时，信达地产突破思维定式，转换思维视角，通过投资+操盘/代建/监管服务模式参与金融机构纾困项目及自身投资出险项目，以带资代建模式为其他房企提供管理服务等多元化模式。

对于这种模式，广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，中国信达是拥有多牌照的央企AMC，接管并让信达地产进场，实际上也是一种信用修复。这种模式可以提升资产价值，为资产处置和变现提供有效渠道，“信达”可以从中获得相应股权收益，并赚取一定代建费用，同时也能保证其它债权人的利益。

集团协同是信达地产最大的差异化优势。伴随中国信达纾困加速，信达地产代建项目规模也迎来爆发式增长。2023年财报中，信达地产代建业务销售金额68.1亿元，同比增长17.8%；销售面积26.25万平方米，同比增速高达222%。

逆水行舟的当下，纾困协同业务正在成为信达地产跨越周期的重要武器。

一方面，借助纾困协同业务，信达地产销售规模稳定。另一方面，在大力推进纾困协同业务同时，信达地产负债规模也有所下降。

路远且长

“始于信，达于行”，作为责任央企，信达地产一方面积极贯彻保交楼、保民生、保稳定，化解房地产风险，另一方面赋新高能级项目，与城市共建。

近年来，信达地产深耕北京、上海、广州、深圳、杭州等城市，一系列标志性城市建筑，是信达地产参与城市建设，赋能城市焕新的缩影。

位于北京市东城区的信达中心，坐拥显著先天优势，这一项目正尝试通过价值修复，为新时期、新语境下的场景化消费做出全新样本。

北京信达中心效果图

59万平方米的城市综合体搭载了国际超甲级双塔写字——信达中心，高端住宅——东外39号，高端商务酒店——东直门JW万豪酒店，以及带有TOD属性的购物公园——北京信达·益田假日广场四大核心业态。如此大体量的商业项目在北京核心城区相当鲜见，而大体量开发往往意味着高难度，如何做出差异明显的业态规划，并在场景设置细节上做出巧思，是对操盘手的一大考验。

当前综合体尚未完整落地，但东外39号的超高市场号召力，已在一定程度上印证出信达地产操盘开发实力。2022年末，东外39号开盘7分钟内售罄，近13万元/平方米高价168套房源一售即空，总成交金额约57亿元。

杭州亚运会主会场“莲花碗”毗邻的信达中心，是信达地产开发的另一座城市级综合体。百万方TOD建筑群——信达中心，重新定义了未来生活方式，打造了新的“城市核”，目前信达中心作为“七星拱月”中的里“两星”所在地，已成为杭州城市新封面，与大小莲花碗、国博中心等，构成世界看杭州的第一眼。去年年底该项目获得国家级奖项“广厦奖”，同时斩获“规划与建筑设计“与”产业化技术应用“两项优秀奖项，成为品质信达的又一代表作。

杭州信达中心实景图

3月末交付的郑州信达未来公元二号院，是信达地产创新纾困模式的成功实践。信达地产以强大的业务能力整合各类资源，协同各方形成合力，并将现有资源迅速转化产生现金流，形成开发环节与资本资金环节贯通流动、不同项目共同协作的一盘大棋，同时激活多项目，顺利实现保交楼。

信达未来公元交付实景图

从城市量级项目开发，封面人居作品操盘，以及纾困模式的跑通验证，信达地产操盘开发能力得到市场检验。上市十五年，信达地产在五大城市群30多个大中型城市中，开发建设了超过200个高品质楼盘，开发的产品相继斩获“鲁班奖”、“广厦奖”等行业奖项。

信达地产斩获奖项

行业深度调整期，政策底、市场底都已到来。中国社会科学院世界经济与政治研究所全球宏观经济研究室主任肖立晟认为，国内房地产行业触底迹象正逐步显现。当前房地产供需正趋向平衡，市场将会迎来比较稳健的复苏。

拐点已至，购房者更应抢抓楼市触底反弹黄金期，抢占优质房企开发项目，押对手中宝贵的“房票”。五一期间，信达地产开展“城市与花儿“质爱央企好房节，“十省二十城”百盘放价，献礼每一位躬身城市建设的“花儿”们。

信达地产五一百盘好房节

安家不是圆梦的终点，而是理想生活的新起点，于信达地产而言，惊喜放价寄托的是对每一位城市“花儿“美好生活的祝愿，无论何时，每一个平凡的梦想都值得期盼。

这也暗含信达地产对自身的希冀，路途虽险，却始终坚定信心：即便身处谷底，也要走向上的路。而当前至暗时刻已经过去，黑夜再漫长，也终将难掩破晓晨光锋芒万丈。

转载至中国房地产报

禾枫说楼

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