沙特法律 | 建筑工程合同17问答

Q1.沙特建筑工程合同需要遵守哪些法律？

沙特建筑工程合同分为两类，1.与私营部门订立；2.与公共部门订立。

与私营部门订立建筑工程合同需要遵守：

（1）《沙特建筑规范适用法》，国王令43/1438，国王令15/1441予以修订，规定《沙特建筑规范》适用于公共和私营部门工程；

（2）《沙特建筑规范适用法实施条例》，沙特市政、农村和住房部第1213/1439号决议，并通过第56/1441号决议和第00004/1443号决议予以修订；

（3）《民事交易法》，国王令191/1444，于2023年12月16日生效；

与政府公共部门订立合同需要遵守:

（1）《沙特建筑规范适用法》；

（2）《沙特建筑规范适用法实施条例》；

（3）《政府招标和采购法》，国王令128/1440号，于2019年12月1日生效，适用于公共部门的工程，且强制适用。具体内容可参见上期文章沙特法律 | 《政府招标和采购法》及《实施条例》全解析（收藏版）；

（4）《民事交易法》。公共工程合同特殊之处在于，合同一方当事人为政府，政府既有公权力，又是合同当事人。因此，公共工程合同首先应适用《政府招标和采购法》规定，对于《政府招标和采购法》未规定事项，《民事交易法》予以补充。

Q2.工程合同的类型包括哪些？

沙特工程合同可分为固定总价合同、单价合同和成本加酬金合同。其中三类合同的区别主要在于：

（1）价款方面，固定总价合同的价款固定，涵盖承包商所有成本、利润和风险；

固定单价合同的价款=工程量*单价；成本加酬金合同的合同价款=成本+酬金，酬金通常为总成本1%。

（2）风险方面，固定总价合同中，承包商负责项目的规划、设计和施工，无论其实际成本如何，承包商只能获得固定的价款，由此承担成本超支、工程任务和范围变更的风险；固定单价合同中，承包商按照实际工程量获得报酬；成本加酬金合同中，承包商将大部分风险转移给业主，由业主负责控制成本，承包商缺乏节省项目成本的动力。

（3）适用范围，固定总价合同适用项目任务和范围明确的大型复杂工程，或者业主对承包商施工和费用控制较少的工程；

固定单价合同适用重复性项目；

成本加酬金合同通常用于范围不确定或不断变化的项目，或者业主希望对承包商的行为有更多控制的情况。

一般而言，在公共项目中，财政部推荐签订固定总价合同。

Q3.是否可以电子签署合同？

可以，但是要注意：

（1）电子签名有效性，通过DocuSign、Adobe Sign 或其他经认可平台进行签署；

（2）在沙特投资部或货币管理局支持的平台上签署合同；

（3）身份验证有效性；

（4）文件验证；

（5）公证，电子签和其他文件应由沙特公证人或执业律师进行；

（6）登记，注意在相关部门对合同进行登记；

（7）留痕，特别是在特定情况下可能需要证人。

Q4.承包商的主要义务是？

承包商的主要义务由合同规定。公共部门的合同，政府有合同范本（可查看https://www.saudiembassy.net/sites/default/files/ContractPublicWorks05.pdf）。私营部门的合同，没有通行的合同范本。

在实践中，FIDIC合同（1999年版）被广泛的参考或适用。承包商的一般义务包括：

（1）办理法律规定的许可证，特别是从沙特Municipality获得相应许可证；

（2）按时完成工程，及保修期内承担保修义务；

（3）采取施工安全和环境保护措施等，确保工程和人员、材料、设备、设施安全，其中在材料和设备方面，若业主自行提供，承包商应妥善保管；若业主未提供，根据业主要求采购。

Q5.承包商什么时候可以主张业主支付合同价款？

对于公共部门的工程而言，《政府招标和采购法》对政府支付款项有具体规定，一般根据工程进度支付款项，可以预付款，但是不超过合同价款10%，且要求承包商提供等额保函，尾款为合同价款10%及以上。

对于私营部门的工程而言，业主和承包商可约定付款日期。若无约定，《民事交易法》第469条规定承包商在完工后，将项目移交给业主，由业主验收后，即可主张款项；若是项目分为多个部分，承包商可根据完工部分主张款项。

Q6. 承包商是否可以主张调整价款？

对于公共部门的工程而言，一般不得主张价格调整，除非合同涵盖的产品或服务价格、税费变动，或者出现不可预见的经济困难。

对于私营部门的工程而言，如果合同中没有规定工程价格，承包商有权获得公平的报酬。在总价合同中，一般不能主张合同价款调整，除非业主导致价格调整或业主和承包商协商调整。在单价合同中，可以主张超出估计工程量的额外费用，但应当履行一定程序。

Q7.如果业主不支付合同价款，承包商该如何应对？

若业主在应支付款项而不支付，属于业主未履行其到期义务，根据《民事交易法》，承包商可发出通知主张：（1）要求业主履约；（2）拒绝或中止工作；（3）终止合同；（4）相应赔偿。

Q8.合同款项允许以外币结账吗？

一般以沙币结账，用外币结账需要符合沙特相关金融规定。对于公共部门的工程而言，根据《政府招标和采购法》，使用外币结账还应经过财政部批准。

Q9.如果承包商基于现场情况要求工程变更，应如何提出？

在单价合同情况下，如果要重新计量合同，承包商必须立即通知雇主预计工程量的任何大幅增加，否则承包商将失去索取超出估计工程量的额外费用的权利。

因此，建议承包商采取下列措施：

（1）通知：以书面形式通知业主，说明变更的范围和具体情况；

（2）评估：承包商评估工程变更对工期、预算、资源等影响，并根据业主要求补充说明；

（3）咨询：承包商咨询工程师/建筑师和分包商（如有）等相关方，确保变更具有可行性；

（4）提交变更报告，内容包括变更情况、对项目影响、预计增加或减少的费用、资源分配要求及其他信息

（5）等待业主回应

（6）若业主同意变更，签署书面变更协议，对原合同予以修订

Q10.如果工程有缺陷，承包商该如何应对？

（1）保修义务。根据《民事交易法》第466条，接到业主通知后，在业主指定的合理期限内修复。如果逾期未修复，承包商可能面临：承担业主聘用另一承包商修复的费用，或业主解除合同。

（2）赔偿义务。《沙特建筑规范适用法实施条例》规定了十年责任，即监督施工实施的监理方和承包商应共同负责对业主进行为期十年的赔偿，赔偿期限从颁发入住证明之日起计算，包括全部或部分拆除他们建造的建筑物或设施，以及任何威胁建筑物耐久性和安全的隐患。即使隐患是由土地本身，或者承包商按照业主要求建设有隐患的建筑，承包商也应当承担赔偿责任。十年缺陷责任不得约定排除。

Q11.是否可以在法定节假日和休息日开工？

尚未检索到沙特法律明文禁止在法定节假日和休息日开工。若在法定节假日和休息日开工，应当遵守《劳动法》规定。《劳动法》107条规定，在法定节假日和休息日开工，视为加班，应支付加班工资，即1.5倍工资。在沙特，法定休息日是每周一天，每周周五必须休息。

注意：针对施工时间额外补充一点，为了保护露天工作的劳动者免受太阳直晒和高温影响，《劳工部》颁布3337/1435号决议，在6月15-9月15期间，12.00-3.00为禁止露天工作时间。

Q12.什么情况下合同终止？

一般合同终止情况包括：约定终止、行使合同解除权、违约、无法履行等。（105-110）

在建筑工程中，合同终止特殊情况包括：

（1）项目竣工。

（2）工作量变更：在单价合同中，如果工程量大幅增加，业主有权终止合同，但业主必须立即终止合同，并必须向承包商支付已完成工作的价值，该价值应按照合同条款进行评估.

（3）情势变更：如果发生了在订立合同时无法预见的异常情况，导致业主和承包商的义务失衡，如一方继续履行合同会产生重大的损失、建筑合同的财务评估基础遭破坏等，则法院有权延长完工时间、调整承包商的报酬或终止合同。

（4）外部原因：不可归因于业主/承包商的外部原因，如不可抗力导致合同不可能继续履行，任意一方享有解除权。

《民事交易法》未明确规定破产/清算对合同效力的影响，业主和承包商可自由约定。

在终止合同时，应注意以书面形式通知对方，并就付款义务或赔偿义务达成一致。

Q13. 负责通知建筑质检员的主体

根据《沙特建筑规范适用法实施条例》第22条，许可证持有人（通常为承包商）或其代表（如项目经理或工程师）在施工各阶段，如地基、主体结构、管道和电气安装、装修、入住等阶段负责通知质检员检查，并提供检查所需的必要文件，如完整的图纸。在施工各阶段，如管道和电气安装。

Q14. 如果承包商完工并提供业主验收，但是业主拒绝或延迟验收，承包商如何应对？

此时业主有义务验收，如果业主无正当理由拒绝验收，且工程项目在承包商占有期间非因承包商过失或疏忽而损毁，承包商没有义务赔偿业主。根据《民事交易法》第464、467和469条规定，承包商有权向业主主张议定的工程费，业主在验收时支付；如果合同没有约定，承包商应当自行承担设备费用。

Q15. 是否允许分包？

一般由合同约定，分包应当经过业主同意。即使承包商将工程进行分包，承包商仍然就分包部分对业主负有责任，这要求承包商控制项目的整体进度和质量。

Q16.分包商能否向业主主张工程款？

在公共部门的工程中，《政府招标和采购法》规定政府可直接向分包商支付款项，但是否等同于分包商有权向业主主张款项，仍待实践检验。

此外，政府向分包商支付款项需符合《政府招标和采购法实施条例》第118条规定，即：

（1）承包商未向分包商支付到期工程款；

（2）承包商提交承诺书（undertaking），承诺政府可以向分包商支付款项；

（3）支付款项仅限于承包商应支付给分包商之款项。

在私营部门的工程中，分包商不能绕过承包商直接向业主张款项或其他索赔，除非承包商将请求权转让给分包商。

Q17.是否允许约定违约金？

允许，但是应当遵守伊斯兰教法，如禁止不当得利和投机。在约定延误违约金的情况下，业主应当主张和实际情况相当的损害赔偿。

如果承包商能够证明业主没有遭受任何损失，或者违约金与实际遭受的损害严重不成比例，则承包商可以向法院主张调整违约金。

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