01.
重磅！
黄埔又一旧改或转换模式
详细问答来了
近日，据村民爆料，黄埔又一个旧改或转换旧改模式，变为“依法征收、净地出让”的城中村改造模式，目前将开展金坑村银岭片区城中村改造意愿征询工作，详情如下：金坑村银岭片区城中村改造政策问答（若有变动，以实际为准）2023年为指导超大特大城市积极稳步推进城中村改造，有效消除各类安全风险隐患，推动城市高质量发展，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（国办发【2023】25号），加大了城中村改造的提供政策依据。2023年12月28日，广州市第十六届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过《广州市城中村改造条例》，经广东省第十四届人民代表大会常务委员会第九次会议于2024年3月29日批准，自2024年5月1日起实施，首次对城中村改造进行立法，是全国首个针对城中村改造的地方性法规条例。![]()
△图源：黄埔生活汇摄
“三旧”改造模式是以土地一二级联动为核心，多采取合作模式，是以村集体经济组织为改造主体，公开招商选取市场主体，由市场主体自筹资金，承担村民的搬迁、安置、补偿及土地整理工作，以协议出让的方式获取融资地块的开发权，通过一二级联动开发获得改造资金与利润；城中村改造是由政府主导实施的“依法征收、净地出让”
新模式，建立“指挥部＋公司”工作机制，区政府成立”指挥部”并指定国有企业作为城中村改造主体，成立具体的项目公司，在指挥部统筹下，配合政府开展征收、补偿和安置工作，实行以预期土地出让收益控制改造成本上限的资金平衡模式。由于金坑银岭片区项目自身土地规模条件不足，严重影响项目实施方案报批，加之近年来受房地产市场下行影响，旧改合作企业纷纷退出旧改市场，导致各旧改项目出现不同程度临迁费拖欠情况。另外相关银行停止了旧改贷款，导致项目难以引入合作企业。为破解旧改困局，项目已积极寻找合作企业和资金来源，但截至目前，仍未取得有效成果。为解决项目资金及加快回迁安置建设，城中村改造是破解目前旧改困局并有国家政策支持的唯一改造路径。一是选定改造主体开展前期工作，经区政府指定，由科学城（广州）城市更新集团有限公司作为金坑村银岭片区城中村改造的改造主体；二是纳入年度计划；三是开展改造意愿征询工作，征询内容为“同意在政府的指导下，金坑村银岭片区旧村改造项目由旧村改造模式转为“依法征收、净地出让”城中村改造模式，确保项目可持续发展”，为保障民生、维护社会稳定，在新龙镇政府指导下，金坑村银岭片区正准备开展改造意愿征询工作。![]()
五、转为城中村改造新模式对村民的安置补偿有什么影响？一是在资金筹集方面，由国企通过专项借款筹集资金，彻底解决临迁费和建设资金的问题；二是在补偿安置方面，由区政府在坚持“尊重历史、尊重事实、平稳推进＂的原则下，制定本区的征收补偿方案，合理确定补偿方式及标准，确保村民在改造过程中的利益，更显公平性。三是通过发放房票的形式，快速实现回迁安置。六、改为城中村改造模式是否需要重新签订“城中村改造样版协议”？几时签？目前区政府正在草拟《广州市黄埔区广州开发区知识城片区城中村改造农民集体所有土地上房屋征收补偿安置指导意见（试行）》，待正式颁布后将根据相关要求开展后续工作。![]()
七、城中村改造模式征地是否有社保名额配备？是否有返还地（有多少）
？待转为“依法征收、净地出让“城中村改造新模式后，被征地农民征地社保保障将依法按照政府征收的相关规定执行。项目转为“依法征收、净地出让“城中村改造模式后，由区政府指定国企开展城中村改造方案编制、按要求开展项目征拆及项目建设等工作。基于自愿原则，村民可根据自身意愿选择回迁面积通过房票安置，后续将根据《广州开发区广州市黄埔区城中村改造项目房票安置实施细则》开展相关工作。![]()
02.
金坑村位于广州市黄埔区镇龙片区西部，邓屋片旧改范围内在册总人口为 1762 人，改造范围(拆旧范围) 的总用地面积约 78.33 公顷，建新范围用地面积约 27.27 公顷。被拆迁人可以选择货币补偿(弃产)和回迁(本村)安置两种补偿方式或者以两种补偿结合进行补偿。项目复建安置区用地13.32公顷，其中住宅35.64万平方米，位于金坑村村域范围内；融资区用地13.95公顷，计算容积率建筑面积为40.80万平方米，规划居住人口约2.3万人。
回迁安置区位于金坑村村域范围内，东至均和村，南至油麻山森林公园，西至知识城第一小学，北至雷公山，设有社区居委会、肉菜市场、文体等公建配配套。![]()
据了解，金坑（邓屋片）旧改项目招商文件早在今年1月份开展村内表决，项目拆迁安置总投资额约人民币 21.0174 亿元(不含士地出让金)，部分招商条件为：（1）从事房地产开发经营 3 年以上，近 3 年房屋建筑面积累计竣工15 万平方米以上；
（2）企业总资产不低于200亿元，企业净资产不低于50亿元，实缴注册资本金不低于人民币1亿元(以验资报告为准)，且具有与项目相匹配的自有资金及融资能力 ；
（3）申请合作企业应在报名期限内缴纳人民币 1 亿元(最低不少于 1亿元人民币)的竞选保证金；
（4）企业信誉好，银行信用记录良好(以具有相应资质的机构出具的企业信用报告为准)，且最近3 年在市场监管等部门没有重大违法违规记录，不存在工程“烂尾”等情况。
（5）项目接受联合体投标，联合体成员不得超过 5 个，其中具备与改造地块相匹配资金实力的联合体成员在联合体中所占份额不得低于 30%。
（仅供讨论，实际若有变动，以官方为准）
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△图源：黄埔生活汇摄
但是，后续金坑村旧改的招商工作迟迟没有看到实质性的进展。此外，金坑村邓屋片区旧村改造复建首开区一期户型很久前已开展征询村民意见。户型选择征询结果作为复建首开地块户型设计的依据（最终以政府批复方案数据为准），房屋选定最终以摇珠后选取为准。![]()
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可供选择的户型包括：两室两厅一卫，建筑面积65㎡以及75㎡；三室两厅两卫，建筑面积95㎡；四室两厅两卫，建筑面积125㎡。除了四房户型为横厅外，其余均为竖厅设计，并配置了入户花园。签约村民有第一选择以及第二选择，意向用途包括自住以及出租，每个用途只能选择一种户型。![]()
注：部分信息源于爆料，若有变动，以实际为准。
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