日本大城市的房价疯狂上涨。根据日本不动产研究所，2024年，东京和大阪的公寓价格在半年内上涨1.5%，涨幅达到全球核心城市中最高，被一些人称为“迷你泡沫”。日本一般家庭开始抱怨买房梦变得越来越遥远。另一方面，网传大量“中国土豪”涌入日本买房，面对这些日本人自己望而却步的高价公寓，中国人买起来“不费吹灰之力”，不仅不讲价，还全款支付，尽显壕气，让日本中介震撼不已。情况究竟如何？![]()
▮日本东京。图：unsplash.com/ja/@windclems
2023年，东京都23区公寓房均价首次突破1亿日元（约479万元），之后一直保持上涨势头。根据《日本经济新闻》的调查，今年1~9月期间，东京都内距离地铁/电车车站步行5分钟以内的公寓均价达到1.145亿日元，涨至10年前的2倍。在最繁华的“都心6区”（千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、涩谷区），连二手公寓价格的均价也达到了1.38亿日元，部分地区直冲2亿日元。大阪市的公寓价格从今年开始暴涨，在上半财年的均价达到5990万日元（约287万元），比去年同期上涨了43%。梅田等高档区域的公寓涨幅明显，拖动整个大盘。来到京都，2023年，京都市的公寓均价为5720万日元（约274万元），涨幅没有大阪剧烈，但与5年前相比，也上涨了50%。今年1~10月，京都市内进入市场的1亿日元以上高级公寓为99户，创下9年以来最高纪录。![]()
▮日本大阪梅田商区。图：trip.osaka
日本大城市房价暴涨背后，一个最直观的原因是物价上涨带来的各类成本上涨。根据日本建设物价调查会，今年9月，日本公寓建筑费创历史新高，同比去年高出6个百分点，比十年前的2015年高出3成以上。此外，建筑业也是日本劳动力短缺的重头行业，近年，以模板工最为稀缺。还有一个比较深层的原因，是随着开发的深入，好地段越来越稀缺，且容易往利益高的项目倾斜，导致适合一般消费者的居住房源越来越少。比如，东京都中心靠近地铁站的地方；京都市内可以看到“五山送火大会”的地方，无疑都是“好地段”，但这样的地皮已经很少，就算有，也会立刻被宾馆或超高级公寓的开发商买走。![]()
9月，有东京都内的公寓开发商向《日本经济新闻》抱怨“抢不过宾馆开发商”的现状，尤其是上野、浅草这类热门旅游区域。随着“观光立国”再次成为日本的主旋律，宾馆业（包括民宿）在2023年和2024年实现了体量惊人的增长。根据仲量联行，2024年上半年，日本不动产投资中，宾馆投资占比达到16%，远超2023年以前平均9%的比例。在大城市的中心地段，公寓买地竞争力下降，开始往小而精发展，专门建造面向日本富人群体的房子。野村综合研究所的调查显示，日本的“富裕家庭”（净资产1~5亿日元）和“超富家庭”（净资产5亿日元以上）在过去10年间增长至1.8倍，达到148.5万户。他们的高购买力激励着公寓开发商在更贵的地段建造更高级的房子，拉动了公寓价格上涨。最后，来到了绕不开的“外资涌入”问题，毕竟这两年的日本实在太便宜了，其中，不动产更有一种别样的便宜。根据日本不动产研究所对2024年4月全球核心城市的公寓价格取样：北京的房价是东京的1.31倍，上海是东京的1.66倍，香港是东京的2.68倍。此外，东京的房价也大幅低于新加坡、纽约和伦敦等城市。投资原本看重“买涨不买跌”，且日本房价的涨幅与汇率的跌幅基本持平，对外资而言，这几年入局，几乎无需投入更多成本。2024年以来，日本的电视节目热衷于记录一些在东京都中心一掷数亿日元购买写字楼的中国人，不过这样的人只是少数，现实并没有这么戏剧化。一家不动产公司的从业者介绍称，来买房的中国人确实变多了，不过们在投资上偏好购买4000万-7000万日元（约192万-335万元）的房子，尤其是一户建，用于出租给日本家庭。这类房子在地段合适时通常有4~5%的年收益率，大约15-20年可以回本。对中国大城市家庭来说，这个档次的房价压力不算大，确实可以全款购买，收益虽然难说可以发家致富，好在比较稳定，不无小补。![]()
▮图为2024年10月，日本关西地区住宅区内的普通一户建。图：《东方新报》在大多日本专家看来，近年日本房价上涨来势虽然凶猛，但和1980年代末泡沫经济时期还是有不少区别。从一定程度的“投机买房”规模看，两个时期有相似之处，不过有了前车之鉴，日本金融厅和相关机构积累了控制泡沫的经验，更关注市场风险，也通过抬高利率等手段，加强了对外资和高杠杆操作的监督。从日本央行近期的动向看，大城市房价恐怕还要涨上几年。东方新报视频号 | |
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