昨晚一线城市（除北京外）纷纷发布楼市新政，北京不出意外今天或近几日内应该也会发布。
上海新政如下：
一、外环外社保/个税年限从3年降到1年；
虽然看似社保/个税年限大幅下调，实际力度低于预期。
外环外具备长期投资价值的板块已经不多，与其降到1年，还不如直接彻底放开。
外环内未做调整，仍然需要3年社保/个税，且非已婚状态不能买新房，只能买存量房。
无论如何，上海有潜力的少部分外环外优质板块总比绝大多数二三线好得多，这次放开是原先社保/个税年限不够的人群上车的好机会。
等彻底放开时，购入成本可能就没有现在这么香了。
1年社保/个税基本只是把投资客群中那些犹犹豫豫不敢下注、需要一个上头冲动才会建仓的人拦在外面，其他无论是自住还是投资客群，都和不限制没有太大区别了。
外环外是上海房产的交易主力，七八成存量交易发生在外环外。
但社保/个税已经或很快就要满3年的人群，当然首选还是外环内核心板块。
不要单纯图便宜就去看外环外，绝大部分外环外板块将来和核心区的差距大概率会越来越大。
二、居住证满3年且积分达标，视同上海户籍
此条指限购政策看齐上海户籍，且仅适用于居民家庭（已婚）。
是个好的方向，起码算是对为上海做贡献的外地人的认可。
社保/个税满3年后，全市正常2套、二孩3套，套数已经基本可以满足需求。
如果能再多放开一套会更好。
这条一出，落户热度要下来不少了。
除了一心要上对户籍年限要求高的公办一梯队小学的需求以外，有没有户籍基本没有差别了。
三、临港工作且无临港房即可购买1套
懒得评论，和我们没有关系。
四、降低存量房贷利率
存量房贷利率下调终于要实际开动了。
最终目标是调整到和新贷款差别很小的水平，但过程可能还是比较漫长的，现在也还没有非常明确的时间表。
大家可以关注起来了，积极和银行沟通，确保能落地时第一时间享受到。
当然，能直接置换成利率更低的先息后本JYD更好，现金流可以进一步大幅优化，建仓规模又能上一个台阶。
五、首套首付降到15%，二套降到20%/25%
历史级别的首付比例，对现金流强的人群是大利好，高杠杆+低利率大大放大收益。
也是属于和国际接轨，发达国家普遍长期实行低首付，我们以后大概率也会是这样。
这轮行情可能是很多人最后的上车机会，并不在于首付比例降得很低，而是现在基本回到2020年3-5月的房价可能最多几年后就再也看不到了。
大杠杆本身并不确定带来大收益，叠加低买入成本才会显现出很强的赚钱效应，而充分回调的市场正是低买入成本的前提。
六、增值税5改2
减税总是好事。
而且买入2年就能没有增值税可以大大提升房产的流动性，即使买完万一觉得不合适也可以很快调整。
七、取消普宅/非普宅标准
这是这次最重磅、最有价值的政策。
144平及以上满2年没有增值税，改善盘/豪宅终于解放了，盼星星盼月亮终于盼到这一条了。
利好所有144平及以上，无论改善盘、豪宅还是老大楼。
只不过改善盘、豪宅是更加坚定持有（或向上置换）的定心丸，（品质不好的）老大楼则更多是提供了出货的机会。
取消普宅/非普宅标准后，我们也就不会再关注144平这个分界线，没必要卡这144线来找刚好不超过面积的标的了。
回到“能大则大”、“应大尽大”，只需要考虑地段、品质和面积的匹配、正配即可，其实简化了决策模型，选筹更顺畅、合理。
对市场健康发展也有积极意义，开发商将来也可以放心地坚定地推出更多改善产品了。
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我们早在今年5月底，一片跟风悲观看空声中，就已经表示应该关注新一轮行情的起点，尽量去做左侧交易，避免踏空。
我自己也已经进行了一轮建仓，接下来一两年内还要再建一轮，时代机遇不是随时都有的。
随着宽松政策的逐渐加码，和大洋彼岸扛不住开始降息的同步推进，留给建仓的时间可能已经不多了。
等到N万亿（或者NN万亿？）财政刺激正式落地时，也许就有点晚了。
2024/9/30
现在是置换上海房产的好时机吗？
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上海楼市板块解析
均为恰空亲自撰写
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