最近这一两年的楼市回调，上海其实算跌得最少的城市。
如果非要加上“之一”，也只能是把北京的部分板块考虑进去，不过北京主要是因为上一轮大涨行情中比上海涨得明显少。
如果把全国新出生人口数量预期扭转对房价的永久性估值下调影响（我专门写过，预估下调房价估值20%）也纳入考量，纯市场因素导致的回调几乎就没多少，可能连10%都不到。
很多“主流”观点把这轮全国性的房价下跌主要归咎于经济遇冷、基本面下行，不少持有较多房产、房价回调出现账面损失的投资者甚至开始指责当局，认为管制太多、打压房地产等等。
其实这些归因和责难并不是很合理，我总体是不太赞同的。
整套逻辑有点复杂，过两天再展开说，今天只讲一个主要因素。
美元高利率。
不要总说“经济不好要多从自身找原因”。
事实上，在全球产业链深度分工协作的今天，世界总的来说确实是一个紧密联系的整体，牵一发而动全身，大洋彼岸的决策就是会影响到国内的宏观形势，不是光喊喊“打铁还须自身硬”的口号就能回避的。
美元作为当今全世界实际意义上的储备货币，其利率、汇率政策就是会实实在在地对全球资金和资本流动、实体生产经营和投融资产生重大影响。
在过去N年的美元高利率周期里，全球资本当然都有回流美国（或至少转向离岸）的动力/倾向，新兴市场的权益类资产（楼市、股市）当然面临严重的资金抽离压力，这对一线城市的楼市冲击尤为显著。
上海顶住了，某种意义上其实我都有些意外，比预想甚至要稍微好上那么一点。
无论再怎么看衰未来远期的前景，至少美元当下在国际结算和资本储备中的头部地位还是超然的。
美元利率较长期维持在5%左右的高位，新兴市场面临的资金、资本外流压力可想而知。
世界现在最重要的国际关系就是中美关系，最重大的潜在地缘政治隐患就是中美对抗。
美国政府说是说高利率是为了抑制通胀，实际上心里当然也在盘算着遏制中国、趁中国在房地产挤泡沫、去杠杆的时点“趁火打劫”、利用高利率拉爆中国经济的小九九。
大国博弈打的大多是明牌，中国要做的当然就是苟住、熬过去，有本事就看看谁最后先挺不住。
美元长期维持高利率，美国自己也撑不下去的。
整个社会从政府部门到私人部门资金成本都高，国债面临偿息压力（不要说可以印钱还，没那么简单）、企业和个人融资也要支付高昂利息，就业市场也不容乐观，对经济负面影响很大，不可持续。
而且折腾到现在，发现东方大国仍自岿然不动。
算了，不搞了，撤吧。
于是我们看到了9月19日美联储宣布降息（其实早在去年就知道大概率是从24年三季度开始降息）50基点，年内还将有一次或多次降息。
这才是世界局势的真正主线，对多个大类资产走势变化都能起到根本性作用的核心因素之一。
国内很多政策原先憋着不能出，因为美元不降息，出了也不会有太好的效果。
最近都可以陆续出了，我接下来会逐一分析。
也许可以乐观地预测一下，对很多人来说，最困难的日子可能就快要过去了。
如果对美元、全球资本流动和资产价格的机制与关系还有疑问，欢迎留言提出。
2024/9/28
现在是置换上海房产的好时机吗？
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上海楼市板块解析
均为恰空亲自撰写
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