现实中，阴阳合同、借名买房等现象屡见不鲜，这些行为大都是为了规避政策、降低交易成本、隐藏违法行为等。
近日，西城法院审理了一起名为房屋租赁实为他人借贷债权担保的房屋租赁合同纠纷案件。
案件中，双方当事人以“通谋虚伪表示”签订房屋租赁合同，而背后隐藏的民事法律行为是为第三人的债权提供担保。
来看看法院是如何处理这起案件的。
案情简介
高某与乔某签订《房屋租赁合同》，约定乔某将其承租的公房出租给高某，租赁期限为10年，年租金15万元。高某称，合同签订后一个月内，其分三次以转账形式将房屋租金150万元支付给乔某，但乔某并未交付房屋。于是高某诉至法院，要求乔某退还房屋租金150万元并赔偿违约金30万元。
被告乔某不同意高某的诉讼请求。乔某辩称，其为退休人员，案涉房屋是公房，不可能把房屋租赁给高某，更不可能出租十年，自己也并没有收到高某支付的房屋租金150万元，高某提交的转账记录只是从自己的账户过了一下账，签订合同只是为了给其向案外人郭某的借款提供担保。
法院依法追加郭某作为第三人参加诉讼。郭某认可向乔某借款的事实，但表示乔某为了偿还欠款提出将房子出租，恰巧自己的朋友高某有意租房，自己就从中帮忙联系签了十年的租赁合同。高某给乔某租金后，乔某随即将款项转给郭某，偿还了欠付郭某的借款。
法院审理
法院经审理认为，高某与乔某签订的房屋租赁合同无效。法律规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。乔某与高某通过意思表示签订了案涉《房屋租赁合同》，但乔某表示租赁合同其实是为向郭某借款提供担保，显然其意思表示与真实意思并不一致，且对此有明确认识。
本案争议焦点为相对人高某是否有配合乔某实施虚伪行为的意愿。对此，法院从案涉房屋租赁过程是否符合正常的房屋租赁流程予以审查并分析：
案涉房屋为公房，未征得公房管理单位同意一般不得转租转借。而承租人高某及介绍人郭某知晓该房屋性质，却在未询问房屋管理单位意见的情况下径行签订了十年的租赁合同，且在合同中对于未按期交付房屋的违约责任未予明确约定，可见其对合同能否实际履行并未给予足够关注，这与承租人一般最为关心的租赁物能否实际使用、收益的合同目的不符；
高某分三次将租金支付给乔某，在前两次支付租金后，乔某未将案涉房屋交付高某，而高某亦未对乔某的履约能力予以核实，仍向乔某继续支付了90万元款项，由此可知高某的租金支付义务与乔某的交付房屋义务并不直接关联，这不符合正常的房屋租赁交易安排，难以认定双方系正常交易；
高某未就房屋租赁事宜与乔某直接磋商、签订合同，亦未实地查看过案涉房屋，其仅凭郭某的中间介绍即签订案涉合同，由此可知高某与郭某关系密切，且郭某是该交易模式的控制方；
结合录音证据中郭某所承诺的“租房只是借钱的保障”“租房没有用，本意是还钱”“转钱的是一个朋友”“转钱要写借条以及借款金额”等内容，可以推断出各方认可房屋租赁合同是对其借贷债权的担保，房屋租赁合同的签订和郭某借款债权存在依存关系。
综上，案涉房屋租赁过程并不符合常理，法院认定在房屋租赁法律关系层面，各方当事人均没有真实租赁房屋的意思，并且系通谋。案涉房屋租赁合同无效，对高某依据合同要求乔某退还租金并支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。最终，法院判决驳回原告高某的全部诉讼请求。宣判后，各方当事人均未上诉，目前判决已生效。
法官说法
1. 什么是通谋虚伪表示？
所谓通谋虚伪表示，是指行为人与相对人串通，以虚假的意思表示实施的民事法律行为，该行为意在以假意掩盖真意，实际上不希望相关行为发生法律效力。
2. 如何认定通谋虚伪表示？
通谋虚伪行为包含两个行为：一是伪装行为，即行为人和相对人通谋表示虚假意思的行为；二是隐藏行为，即被伪装行为所掩盖的，代表行为人和相对人真实意思的行为。通谋虚伪行为应具备四个要件：
一是须有意思表示，
二是须表示与内心目的不一，
三是须有虚伪故意，
四是须行为人与相对人通谋实施。
以本案为例，高某与乔某有签订租赁合同的意思表示，但该意思表示并非他们的真意，而是二人在第三人郭某的运作下串通签订本合同，从而为郭某对乔某的债权提供担保，符合通谋虚伪表示的构成要件，故在房屋租赁法律关系层面，二人不具备真实意思表示且系通谋，合同应属无效。由此可见，关于法律行为的性质及效力认定，应以探知当事人的真实意思表示为基础，不能仅以合同名称、条款内容等外观表现为依据，还应结合合同签订目的及实际履行过程是否符合生活常识及一般社会规律等综合作出认定。
3. 通谋虚伪表示与恶意串通的区别？
首先，通谋虚伪表示与恶意串通二者主观因素不同，就通谋虚伪表示而言，并不意味着存在恶意，当事人的通谋虚伪表示可能有很多原因，但恶意串通是以“恶意”为前提。
其次，二者意思表示外观含义不同，通谋虚伪表示系指违背真意表示，表面行为虚假，真意被隐藏起来，而恶意串通的意思表示并不必然为虚假，也存在真实意思表示的情况。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第一百四十六条：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
供稿：孙学武
制作：安雪晴
