大家好，我是军少，一个喜欢研究融资和房产投资的实战派，主场广州，欢迎关注。
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以下是整理的近期直播问答文字版。
观众：现在广州经营贷还可以做到85成吗？
答：这个主要看业主卖的价格，现在经营贷评估价跌的很厉害，总体来说不好做，除非业主卖的特别笋才有机会。
观众：卖中海观澔府上中海大镜有没有必要？
答：如果抛开摩擦成本，中海大镜肯定是比观澔府要好很多，大境以后在二手市场也会是一个爆款，但是因为涉及到一买一卖，观澔府还没交楼出证，如果出证也要交5.3%的增值税，这里面的摩擦成本就很高了，如果你资金充裕倒是可以先付个定金买大境，后面再等行情好点了把观澔府卖掉。
观众：万科城市之光、珠江花城的二手能买吗？
答：首先城光的二手可能没问题，毕竟是老黄埔的顶流，其次就是具体看价格了，不要买太贵，现在取消限售了，肯定一大波业主集中挂盘，你要挑那些真正急卖的业主。
珠花那一片供应太大了，对手盘太多，要笋度很好才考虑买。
观众：珑璟台相比中海大境怎么样？
答：那肯定选大境，产品力来说肯定大境要比珑璟台好，加上中海的品牌加持，以后在二手也是香饽饽，其实二手很看物业的，很多人是冲着物业品牌去买二手房的。
观众：银行打电话给的备用金可以要吗，影响征信吗？
答：没有不上征信的银行产品，只是形式不同，银行备用金一般是你信用卡附带的，大部分以信用贷形式体现，有些是隐藏在信用卡账单里，备用金的利率通常都很高大部分在年化10%以上，具体能不能要得结合每个人的具体情况来判断了。
观众：银行说用他们的储蓄卡做结算卡办收款码可以免手续费，这种可以办吗？
答：可以办，但最好不要用来TX，这类收款码之所以免费是为了拉业务补贴了你TX的手续费，如果扫太多的话，会被银行拉黑甚至追回手续费，以前九江银行搞过这种码，后面很多人撸太猛了，被起诉要求退回手续费，这种码只适合用来真实经营。
观众：兰亭盛荟接下来能企稳吗？
答：这个主要看接下来6.7月的成交量，如果接下来两个月广州二手成交量没有稳住，可能又会迎来一波加速下跌，兰亭自然也不能置身事外，当然也要看户型，6.7栋三房两卫的产品还是很硬的一直是没怎么跌，跌的都是一些投资客之前做低首付或者超贷的蟹货户型，可能因为现金流问题不得不便宜卖。月薪3千的小编最喜欢拿这种成交写文章吸眼球，标题写：震惊！兰亭暴跌至4w。
观众：广州牛市行情预计什么时候来？
答：大行情今年没戏，明年或者后年的概率很大，现在情绪还是太低落了，像5.27这种重磅政策要是放在去年，一定是爆炸性的行情，拖到现在，大家信心都快没了，要把信心恢复需要更大的力度。
观众：现在买一手好还是二手好？
答：我更建议二手，二手所见即所得，贷款好操作。广州一手能买的楼盘不多，一手房开放商必然要溢价卖给你的，另外一手房就像开盲盒，物业品质、学校这些都是不确定的，一般来说建议买二手，特别是现在二手已经跌了这么多的情况下，性价比很高了。
观众：信用卡保持在多少张比较好？
答：其实信用卡的张数对你后续融资一点影响没有，我自己名下20多张卡，去办按揭、抵押一样嘎嘎批，很多人玩卡喜欢精简卡数，其实这是个错误的认知。10张10w额度的卡和20张5w额度的卡你们觉得哪个更好，我告诉你们肯定是后者，因为后者的风险承受度会好很多，很多中介会故意拿你卡数多来作为一个卡点，说你卡太多影响审批，目的是为了让你加钱，遇到这种中介直接拉黑。
观众：要办贷款了需要提前多久开始做0账单？
答：至少提前三个月，其实我是建议只要刷卡了就做0账单，虽然利息高点，但是可以降低你的负债方便融资，即使你不去办贷款，你不做0账单，银行通过贷后管理也知道你的负债情况，如果信用卡负债太高了很有可能会降额或者封卡。
观众：卡刷基本刷空，但做了0账单影响大吗？
答：只要做了0账单就没啥影响。
观众：总额100w的卡刷了30w，这样算负债高吗？
答：负债高不高不是这样去算的，银行信审会按照10%的刷卡量去折算你的真实负债，刷了30w的卡也就是算成每月3w的负债，那就需要用每月3w的收入去覆盖这个3w的负债，不是说你100w的卡刷了30w就是30%的负债率，这样算不对的。
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关于博主：
华东交大研究生
广州专业房产管家公司合伙人
房产+融资实战派
大湾区多城业主
信用卡授信600w+、信用贷授信800w+
为全国1000+客户提供过融资、买房咨询/落地服务
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