关于撤管项目物业费追讨的善后工作

楼市 2024-12-24 08:30 湖北

撤管项目基本上都是大同小异，

主动撤项和被动撤项。

今天着重说下撤管项目

如何开展物业费追讨的善后工作。

首先，撤管项目撤出前要做好的几件事：1、核对好所有欠费业主的信息（含新老业主、住户信息等等）特别要提到的核对所有电话号码及身份信息无误；2、写清楚欠费区间和不交费理由（尽量写得细，要让催费的人了解问题的关键）；3、提供前期催缴时的催费凭证（含催缴单、短信、微信催缴信息等）。

其次，催费分四步走：

1、原物业工作人员主动催费。对于撤管的这一批欠费用户，原物业工作人员通过沟通还是能追讨部分回款，因为这会涉及到一波主动欠费和被动欠费业主。何为主动欠费业主？主动欠费的业主是由于服务过程中，业主本身对服务的不理解或不满等诸多因素，才会导致的欠费不交；何为被动欠费业主？被动欠费的业主大部分是因为撤管之后没有第一时间联系上，再加之问题业主同业主之间的非正常沟通导致的群发事件。因此原物业人员在撤管之后通过沟通还是能追回部分回款。

2、公司法务介入催费。此部分非必要不介入。在原物业工作人员结束几轮的追讨之后，剩余部分的欠费用户交由公司法务介入。我们所有的催费宗旨都应该围绕沟通这一前提来开展。所有的耐心和礼貌将在这一刻展现得非常充分。根据所标注的理由，开展我们的专业论述。如下举几个例子：

案例一：一对夫妻跑到公司兴冲冲的找到我说，“你们物业公司，一天天的不作为，我们马桶漏了，没有过来帮我们维修，上一任物业都好好的，都会过来修的，你们怎么不来修？现在还要我交物业费，先把我们马桶修好再说。”话音刚落，我接她话问：“请问，是您哪里的马桶漏？公区的还是家里的？”答：“我家里的。”“那不好意思，女士，家里的设施设备坏了，物业公司没有义务进行维修，这一块我们不负责。根据合同约定：物业公司只对小区共用部位和共用设施设备进行维护，套内不负责。”说罢，那女士急了，“那你们之前的物业人员答应我们要维修的，现在怎么就说不维修了？且上一家物业也都维修的。”“女士，是这样哈，正常来说我们是没有责任和义务做这个事儿，我们的物业工作人员当时答应您，应该是考虑到在管时有配备工程部可以先让工程部过来查看一下，也是本着急业主所急尽可能为业主提供便利才如是说。但之后由于各方面原因，该项目撤管了，就目前来看已无力给您进行查看。如您家马桶漏水情况还是没有改善，可以对接新物业或拨打便民服务热线XXXX，马上就有会有人来帮忙处理的。真的很抱歉没能帮上您！”女士呆滞地看着我，最后还是全额缴纳了物业费。

案例二：电话催收过程中遇到一户难缠的业主，第一通电告，房子不是他的。第二通电告，打错了。第三通，“你们烦不烦啊，我上一家物业费还没理清楚，你们就一直催催催。”遇到这样的业主，我的回答是：“抱歉，先生，您刚刚说的上一家物业费没理清楚是啥意思？”“是你们没来之前，我交了整年的物业费，之后他们走了也没退我，现在让我交物业费我不交。”他一脸气急败坏地说。“先生，是这样哈，我理解您的心情，换做是我，我也有情绪，不愿意交，但是我们首先要解决问题。您看，您跟上一家物业的问题，导致拖欠我们的物业费近三年，于情于理对于我们来说是不公平的。您应当尽快寻找上家物业公司沟通解决，实在不行可以通过投诉物管来处理。但是您目前欠费已三年，若您还是以此理由一再拖延，那么后期进入到诉讼阶段时，您将除了缴纳三年物业费之外，还要承担违约金、诉讼费等一系列费用，对您来说更不划算。上一家的问题找上一家解决，不能将别人的过错按在我们的头上，您说是不是这个道理。”“理是这个理，但是我就是接受不了，如果找不到那我不就亏了。”“先生，我真的特别理解您的心情，但是我们做事情一定要分清利弊关系，凡事一码归一码，我们要理性看待问题，按照我跟您说的方法，您可以再次尝试处理一下，相信会有收获的。另外我们这边催费截止到本月底前，如您再不缴纳，我们将正式提起诉讼，您考虑一下，再回复我也行。”“我不是不交，哎，让我考虑一下。”挂完电话，没过多久，主动来电将所欠三年全部结清。

案例三：一通电话进来，“我不是不交物业费，是我没住那里，我家也没有人，不需要物业服务，不需要交钱。”“女士，是这样哈，物业服务本身服务的公区，而非套内，您家有没有人居住，我们的服务还是要进行的。您看小区的公共卫生、绿化、秩序维护、共用的设施设备的维护及保养都是我们日常工作的范围，这些工作不会因为某一户家里没有人住，我们的工作就停止了，所以您家没有人并不影响我们的工作。并且根据《民法典》第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。国家法律已经明确了这一条例，所以该交的物业费是一分都不能少的。”“那为什么我听说有些地方还有打折的？”“这个问题是这样哈，地方政策不一样，对于我们本地而言，空置房物业费是没有打折一说，但是如若您是电梯房，在能耗费上可以适当的给予一些折扣。我看了下就您这个房子，本就没有能耗费，就只有物业费，故此没有任何折扣。”听罢，该女士没有多余的话，直接缴纳了物业费。

看完三个例子，你的感受是什么？学会倾听很重要，其次是沟通，最后用你专业的话术来应对和解决疑难杂症。我们说物业的本质是对物的管理，公区的管理。这要让更多的人知道和理解，什么是物业服务，这样才能避免类似的纠纷出现，减少矛盾。

3、安排第三方律所跟进催缴含短信、电催、律师函、拟诉讼材料等。为何公司法务介入之后还要进行这一步，不是重复了吗？注意，这一步非常关键，你要知道，不是所有的人都愿意接你的电话，都愿意跟你来沟通，能够跟你沟通的说明都是有机会回款的，不沟通才是最头疼。由于第三方的介入，短信和电催的跟进，那么之前的被动业主就会转为主动业主来沟通。我们说处理问题的关键就是要沟通，为什么说沟通是人与人之间的桥梁，说的恰到好处的。只要愿意沟通那么事情就有了转圜的余地，为我们今后的催费奠定了至关重要的一步。另外发律师函是要由律所发出，所以安排的这一步环节也是非常关键，这就省去了主动跟进这件事的进程，减少人员配置，专业的事情还是得交于专业的人来操作，这才是上策。

4、挑取重点户数进行诉讼。我们说前三步都是为了非诉而做，到万不得已时，该诉讼还是要诉讼。我们的宗旨是：不是不做诉讼，而是不轻易做诉讼，如果能通过非诉手段追回物业费，又何必走诉讼。真的要开启诉讼时，一定要做好前期资料的收集，追讨的过程在整个诉讼阶段也是至关重要的。这一步将交由专业的律所来操作，但是我们要做的事就是做好前期工作。

最后如果您也刚好做物业，那么希望我的经验之谈能对您起到帮助。说一千道一万，物业服务还是要做好本身才是最佳，任何时候都要以礼相待，不管是同事还是业主，我们要积极寻找解决问题的出路，善于发现问题，提出解决办法，这样你的物业之路才能越走越长远。

END

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