来源 | 最高人民法院民事审判第二庭《最高人民法院民法典担保制度司法解释理解与适用》
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二、以租赁方式取得的国有土地使用权可以抵押
《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）第12条规定：“……以租赁方式取得的建设用地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，根据租赁合同约定，其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押。”在最高人民法院审理的神羊公司与马来西亚进出口银行金融借款合同纠纷案中，最高人民法院认为，案涉土地虽为以租赁方式取得，但以该方式取得的土地进行抵押并不违反法律及行政法规的强制性规定，神羊公司与马来西亚进出口银行签订的抵押合同合法有效。本案抵押土地虽是以租赁方式取得，但神羊公司在该土地上的23处房屋亦取得了房屋所有权证书，神羊公司办理抵押时该土地上已有的23处房屋亦已同时抵押。神羊公司在租赁取得土地后，并未按照租赁合同约定支付土地租赁款，马来西亚进出口银行对抵押物实现优先受偿时，应对扣除租金后的款项享有优先受偿权。
一审法院认为部分
（五）关于马来西亚进出口银行主张对案涉抵押土地及地上建筑物行使优先受偿权的问题。马来西亚进出口银行与神羊公司之间的抵押合同签订时间为2007年5月29日，案涉抵押登记办理的时间为2007年6月8日，抵押合同签订及抵押登记行为发生时均在《中华人民共和国物权法 》实施之前，因此，本案关于抵押权优先受偿的争议应适用担保行为发生时的法律规定处理，即应适用《中华人民共和国担保法》及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释 》的相关规定。本案中，神羊公司为担保上述债务的履行与马来西亚进出口银行签订了《抵押合同》，抵押物为国有土地使用证号分别为铁西国用（2005）第17号和铁西国用（2005）第18号的两宗租赁土地；同时合同约定，本《抵押合同》项下抵押担保的范围包括但不限于本金、利息、违约利息、违约金、损害赔偿及因执行对抵押物的权利所产生的费用。《中华人民共和国土地管理法实施条例 》（1998年12月27日国务院令第256号发布）第二十九条规定：“国有土地有偿使用的方式包括：(一)国有土地使用权出让；(二)国有土地租赁；(三)国有土地使用权作价出资或者入股”。国有土地租赁是国有土地有偿使用的方式之一，神羊公司依据租赁合同获得了案涉国有土地的使用权，并由土地行政管理机关向其颁发了国有土地使用权证书，神羊公司以租赁方式取得国有土地使用权符合法律规定。按照《中华人民共和国担保法》第三十四条第一款第三项的规定，抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物，可以抵押。案涉土地虽为以租赁方式取得，但以该方式取得的土地进行抵押并不违反法律及行政法规的强制性规定，神羊公司与马来西亚进出口银行签订的抵押合同合法有效。根据《中华人民共和国担保法 》第四十一条、第四十二条的规定，以土地使用权抵押的，应当办理抵押物登记。对案涉两宗土地沈阳国土局铁西分局均办理了抵押物登记，分别为马来西亚进出口银行出具了铁西他项（2007）第0034号、铁西他项（2007）第0036号《土地他项权利证书》，案涉两宗土地的抵押权依法设立。铁西城市管理局关于案涉抵押权不成立的主张，没有事实和法律依据，不予采纳。
《中华人民共和国担保法 》第三十六条第二款规定，以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。本案抵押土地虽是以租赁方式取得，但神羊公司在该土地上的23处房屋亦取得了房屋所有权证书，参照上述原则，神羊公司办理抵押时该土地上已有的22处房屋亦已同时抵押。根据《中华人民共和国担保法》第三十三条的规定，神羊公司未按约定履行债务，马来西亚进出口银行有权以上述抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。根据《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第七十八条的规定，“同一财产向两个以上债权人抵押的，顺序在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权人只能就抵押物价值超出顺序在先的抵押担保债权的部分受偿”，案涉土地的房屋中房证号为53531及53533两处房屋已分别于2005年1月25日、2005年12月15日抵押予案外人，抵押金额分别为2100万元和400万元，案外人对案涉两处房屋的抵押权先于马来西亚进出口银行设立，因此马来西亚进出口银行在实现其抵押权时只能就抵押物价值超出案外人在先抵押担保债权以外的部分优先受偿。
虽然马来西亚进出口银行对案涉抵押物享有优先受偿权，但参照《中华人民共和国担保法 》第五十六条规定，拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有权优先受偿。本案神羊公司取得土地使用权虽系以租赁方式取得，但因神羊公司在租赁取得土地后，并未按照租赁合同约定支付土地租赁款，并且按照租赁合同的约定，土地租赁租金以分期缴纳方式支付，案涉抵押物的折价或者拍卖、变卖的受让人实际系以承继神羊公司与第三人之间的租赁合同的方式取得案涉土地的使用权，在实现抵押权时抵押物的受让人应继续按照神羊公司与第三人之间所签订的租赁合同继续履行且其权利范围不能超过神羊公司所享有的权利。马来西亚进出口银行对抵押物实现优先受偿时，应扣除自抵押权实现之日至租赁合同到期之日止的租金后的款项享有优先受偿权。
邢
台仲裁委员会（简称邢仲，英文简称XTAC）是邢台市人民政府依据《中华人民共和国仲裁法》的规定，于1998年10月组建的邢台地区唯一的常设民商事仲裁机构。
邢仲根据当事人的仲裁协议，受理国内外平等主体的公民、法人和其他组织之间的合同纠纷和其他财产权益纠纷，主要包括买卖、赠与、借款、租赁、融资租赁、承揽、建设工程、运输、技术、保管、仓储、委托等合同纠纷。
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