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当前中国的城市化进程堪称世界之最，用短短20年时间走完了欧美百年的城镇化路程。房地产行业在这场疾速的城市化进程中，成就了让世人瞩目的"中国楼市神话"。
可随着岁月流逝，这份成就背后却埋下了难以估量的巨大隐患。一场看不见硝烟的亡命之战即将上演，而最令人不安的，恰恰就是那些每日与我们打交道的物业公司。
中国楼市埋下的隐患正在逐渐显现。从1995年末29.04%的城镇化率，到2023年底66.16%的惊人数字，这背后意味着无数小区将在短期内集中步入老年期。
这些房子不再是传统意义上的"恒产"，而更像是一个需要持续"养老"的"动产"。眼下，一些建成十几年的小区已经开始出现墙体开裂、管道老化、电梯故障等各种问题。
现实很残酷，物业公司对这些问题往往采取"拖字诀"。每年从小区收取的物业费、公共收益早已不知去向，更别提那些动辄百万级的广告费、商业运营费和停车费收入了。
物业行业的利润令人咋舌。看看那些上市物业公司的财报就知道，恒大物业几年就能攫取140亿纯利润，碧桂园物业年收入更是高达400多亿。
这些钱从哪里来？不就是从我们每个业主的口袋里掏出来的吗？物业费、停车费、公共收益，甚至连小区的一块广告牌，都成了物业公司的摇钱树。
业主们看着自己的房子一天天老化，却只能眼睁睁看着这些本该用于小区维护的钱，变成了物业公司的利润。这种局面如果继续下去，我们的房子迟早会变成一个随时可能崩塌的定时炸弹。
面对这样的困境，解决方案其实就在眼前。小区的公共收益必须回归小区公共账户，用于建立小区养老基金。这些钱不应该成为物业公司的盈利来源，而是要专门用于小区的维护和更新改造。
土地使用权的年限也需要做出调整。从现有的70年延长到100年甚至更久，这不仅能给开发商以信心，更能让业主们对房屋质量提出更高要求。
对于那些已经出现严重问题的老旧小区，推倒重建可能是最好的出路。但这笔钱从哪里来？除了使用大修基金、住房公益基金外，那些被物业公司侵占的小区公共收益，理应成为重建资金的重要来源。
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