既有建筑幕墙的安全管理

楼市 2024-10-14 18:52 北京

文 / 朱永顺周梦辉姚琎

随着城市化进程的加速，高层建筑如雨后春笋般涌现。其中，建筑幕墙作为现代建筑的重要组成部分，不仅美化了城市“天际线”，还承担着遮阳、保温、隔音等多重功能。然而，随着时间的推移，建筑幕墙的高坠事故屡见不鲜，由此带来的安全隐患使得建筑幕墙成为悬在人们头顶的“定时炸弹”。本文从责任主体、检查重点、管理措施等方面论述了物业管理在既有建筑幕墙日常管理中的重要性。

物业服务企业为何是既有建筑幕墙的管理责任主体

根据《中华人民共和国民法典》第一千二百五十三条：“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。”在与开发商或业主委员会签订服务合同时，物业服务企业通常会承担起外墙面的维修、保养和管理工作，这意味着在多数情况下，物业服务企业被视为该法律条款中的管理人身份。因此，一旦发生幕墙高坠事故，物业服务企业往往会不可避免地陷入相关纠纷之中。

尽管从法律层面看，业主与物业服务企业均为建筑幕墙的管理责任主体，共同承担着对建筑幕墙的维护、保养、巡检职责，但由现实情况可知，面对如产业园（业主权益按楼栋划分）、写字楼（业主权益细化至楼层或房间）以及居民小区（业主权益具体到每一户）这类由多位业主共同持有的建筑群体，很难确保每位业主都能切实履行其应有的责任。在此情况下，物业服务企业便是连接整个物业管理区域的关键角色，承担着对区域内建筑幕墙进行全面、有效管理的责任与义务。

既有建筑幕墙的日常检查重点

一般而言，建筑物的主体结构设计使用年限为50年，与之形成鲜明对比的是，幕墙系统的设计使用年限仅为25年，而作为关键连接元素的结构密封胶，其有效寿命范围更是被限制在5至10年之间，这三者的不匹配性给建筑幕墙埋下了安全隐患。鉴于上述状况，近年来，各地主管部门纷纷出台相关政策，明确规定既有建筑幕墙需每五年实施一次全面的安全检查，并在十年节点上进行一次深入的安全性鉴定或是对结构密封胶的黏结性能进行专项检测。然而，现实情况却不容乐观，大量现有幕墙的使用年限已远超十年大关，却仍未进行必要的安全性鉴定或结构密封胶检测。特别值得注意的是，幕墙的安全性鉴定因其技术复杂性和专业资质要求，通常需要依赖具备资质的第三方检测机构来执行。而相比之下，幕墙的全面排查工作多以目测和手试检测方法为主，通过为物业管理人员提供系统、专业、实用的培训，使他们能够精准掌握检查要点和技巧，同样能够有效承担起这一重要职责，确保幕墙维护工作的及时性和有效性。

建筑幕墙安全隐患检查应着重对幕墙工程的面板、室外装饰构件、开启窗、主要受力构件、雨水渗漏、有无拆改进行现场调查。对此，笔者给出检查内容和方法以供参考（见表1）。

各检查项目均未发现安全隐患的，评定结论可写为：未发现明显安全隐患，加强日常维护管理。面板、开启窗、主要受力构件、拆改四个项目中未发现安全隐患，仅少量开启窗渗漏或室外装饰构件少量位置有松动、松脱、裂缝现象的，评定结论可写为：存在质量问题影响正常使用，委托专业单位进行维修或采取相应措施。面板、开启窗、主要受力构件、拆改四个项目中发现1至2项存在安全隐患，或幕墙内侧有严重渗漏，或室外装饰构件出现多处松脱、裂纹等现象的，评定结论可写为：存在安全隐患，应委托专业单位进行安全性检测鉴定并采取相应措施。各检查项目均存在1项及以上安全隐患的，评定结论可写为：幕墙存在严重安全隐患，应立即委托专业单位进行安全性检测鉴定，并立即采取解危措施，或建议拆除（停止使用）。

既有建筑幕墙安全管理的建议与对策

一是建立幕墙安全维护专项资金。要确保既有幕墙的安全维护，必然需要充足的资金作为支撑。然而，当前绝大多数既有幕墙在安全维护方面面临着资金匮乏的问题。因此，物业服务企业应积极与业主进行沟通，共同商讨并科学高效地利用专项维修资金，以专门应对建筑幕墙的维护、维修需求。根据实际需求，物业服务企业可考虑与开发商或业主委员会进行协商，探讨并投保合适的公共责任险，确保在意外事件发生时，能够有效减轻可能面临的经济损失。

二是善用《幕墙使用维护说明书》。为了确保幕墙系统能够持续且有效地实现其设计初衷中的各项功能，并维护其长期稳定性与安全性，物业服务企业应主动向开发商索要《幕墙使用维护说明书》，此说明书是物业服务企业了解并掌握建筑幕墙日常使用要点与维护保养标准的关键资料。《幕墙使用维护说明书》应包括下列内容：幕墙的设计依据、主要性能参数及幕墙结构的设计使用年限；使用注意事项；环境条件变化对幕墙工程的影响；日常与定期的维护、保养要求；幕墙的主要结构特点及易损零件更换方法；备品、备件清单及主要易损件的名称、规格。基于《幕墙使用维护说明书》的具体内容，物业服务企业应制定并执行相应的幕墙维修、保养计划与管理制度，确保每一项维护措施都能精准对接幕墙的实际需求，维护建筑的整体美观与安全。

三是合理规避管理风险。物业服务企业可以在前期与开发商协商确立清晰的免责协议，针对幕墙的维护、保养及潜在维修责任进行明确界定，从而预防未来可能出现的争议与纠纷。在物业交接时，物业管理团队需执行详尽的交接检查流程，细致排查各类潜在问题，一旦发现任何瑕疵或隐患，立即与开发商的交接团队共同记录并确认，确保双方对现状有清晰认知。此举可为后续可能因建筑质量问题引发的责任追溯提供有力依据，以便在发生侵权纠纷时依法合理地将责任归于责任方。进入日常服务周期后，物业服务企业应加大对建筑外立面，尤其是幕墙系统的维护监管力度，制定并执行严格的维护管理计划，一旦发现有胶条老化、钢结构锈蚀、玻璃自爆等可能引起幕墙坠落的风险点，应立即设置醒目的警示标志牌，限制无关人员及车辆靠近，并迅速安排加固或拆除作业，以消除安全隐患。同时，物业服务企业应积极履行告知义务，通过书面形式及时向业主或业主大会通报幕墙的安全状况及即将或已采取的安全措施，并建议启动专项维修资金，聘请具有资质的专业公司进行深度维护。此过程中的所有沟通记录、报告回执及维护实施细节均需妥善存档，作为未来可能涉及的任何法律诉讼中的有力证据，以保障物业服务企业与业主双方的合法权益。

本文系2024年中国物业管理协会课题研究工作阶段性研究成果

作者单位：苏州市建设工程质量检测中心有限公司

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