人民日报：老旧小区改造长效管护有方法

楼市 2024-10-30 17:00 北京

习近平总书记指出，积极推进城市更新，加强老旧小区改造。今年7月，国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，提出推进城镇老旧小区改造等5项任务和支持城市更新的政策措施。随着城市更新行动稳步实施，城镇老旧小区改造工作取得显著成效。

2019年至2023年，全国新开工改造城镇老旧小区22万个，惠及居民约1亿人。老旧小区改造的成果如何巩固？各地在健全已改造小区的长效管理机制方面有哪些探索实践？

搭建物业体系，破解管护难题

“管道多次漏水，维修需要协调多家住户，没有物业，找谁管？”家住江西省赣州市章贡区赣江街道东胜山19号的刘秀莲，连连摇头。

刘秀莲所在的小区于2021年开展了改造。改造竣工后，物业费依然难收，加上小区楼栋体量小而散，经营入不敷出，原有物业公司撤出。

一边是物业公司的经营持续面临困难，另一边是居民要求稳定有效的物业服务。为此，章贡区探索创新老旧小区物业管理模式，采取“政府补一点、业主交一点、运营赚一点”的模式，搭建“区属国有物业企业、镇（街道）子公司、村（社区）服务点”三位一体的国有物业平台体系。

达莱物业服务有限公司是由赣江街道党工委管理的国有物业公司，进驻小区后，得知刘秀莲家中漏水情况，派人现场走访，积极协调社区、街道帮助，解决了漏水问题。

如何让新搭建起来的物业平台体系有效运行？“章贡区原有老旧住宅小区1080个，其中无物业小区626个，大多数存在楼栋少、住户少的情况，很难单独实行物业管理。”章贡区住房保障安置服务中心主任李胜春介绍。为此，区内通过拆围墙、清违建，将零散分布的相邻小区和楼栋集零为整，626个无物业小区重新整合成了204个新的物业服务区域，服务体量大幅提升。

“国有物业平台坚持党建引领，充分吸纳党员参与议事决策、纠纷调解等，引导居民参与自治。”赣江街道党工委书记黄宝生说。章贡区老旧小区“没人管”“管不好”等问题得到逐步治理。截至目前，章贡区国有物业平台公司承接服务改造后连片小区11个，服务面积42万多平方米。

监管工程质量，解决民生问题

“白鹤街道丹凤社区居民楼楼道口的雨棚下雨天容易积水，设计存在缺陷。”“下应街道天宫小区都改造完了，才发现部分路段排水管网存在排水不畅现象。”

在浙江省宁波市鄞州区，通过主动排查、走访居民、召开座谈会等方式，有关部门收集了群众对老旧小区改造效果的反馈。

去年6月，鄞州区开展老旧小区改造项目工程质量“回头看”行动，对近年来所有在建、完工的改造项目质量安全监管、文明施工管理、施工进度等情况进行全面评估，同时鼓励居民参与进来，通过居民大会、问卷调查等形式收集民生问题。

针对收集到的问题，各街道联系施工单位，做出整改方案——丹凤社区设计了新雨棚，天宫小区则在第一时间对小区内管道进行全面复查与疏通修复。

在此过程中，一些项目未覆盖的民生问题被发现，一批居民身边的“小麻烦”得到解决。

“我家露台渗水，能帮我修补吗？”丹凤社区居民管丽萍被露台渗水问题困扰了很久，但这种问题不包含在老旧小区改造项目之内。

最终，街道、社区、施工单位协商后决定，对部分居民个人维修难度大、成本高，或80岁以上老人、独居老人家中存在的问题，统一进行免费维修。“居民难以找到合适的施工团队，我们借助此次行动，发现并解决一批民生问题。”丹凤社区党委书记徐挺说。

鄞州区建立问题清单销号制度，明确整改责任主体、销号标准和完成时限。“共计发现问题50多个，目前均整改完成。”焦运杰表示，鄞州区将老旧小区改造与加强基层党组织建设、居民自治机制建设、社区服务体系建设有机结合，推动形成共建共治共享的社会治理格局。

整合盘活资源，缓解资金压力

2023年4月，云南省玉溪市江川区文祥片区老旧小区连片改造完成。当年9月，片区所在的星云社区成立一家物业服务公司，服务片区内24个居民小区和10家单位。然而，在收取物业费时，却遇到了难题。

“2023年度只收了约43万元物业费。”星云社区党总支书记叶飞说，“文祥片区面积大，居民和单位多，物业公司每年人工费用就将近50万元。”

老旧小区要长效管护，资金缺口怎么补？

文祥片区改造前，各小区内部道路狭窄，停车位数量与需求不匹配，停车难长期困扰着居民。改造过程中，文祥片区拆除违章建筑，整合闲置土地，新划出558个停车位。依托车位资源，在满足居民停车需求的基础上，当地拓宽小区维护管理资金来源渠道。

“我们把车位管理好，收取车位管理费，在满足大家停车需求的前提下对外开放空余车位，大家觉得怎么样？”茶余饭后的院坝会上，叶飞向居民征求意见，“一辆车一年的车位管理费是300元，平均一天不到一块钱。”

与居民协商后，社区把新增的停车位以短租、长租、临时停车收费的方式交给物业公司运营。新增的车位由居民共享，交费的居民可以就近选择停车位置。片区内及附近单位的人员白天也可在空余车位临时停车，车位利用率得到提升，物业公司的资金压力得到缓解。

“物业公司派人定期清扫车位卫生，发现乱停乱放行为也会及时沟通制止。”叶飞介绍，收取的临时停车费和车位管理费用于管护修缮片区内的道路、路灯、道闸等设施。

张根荣是文祥片区业主委员会主任，他带头交了第一年的车位管理费，“现在停车方便多了，而且不用担心车停路边的安全问题。”

现在，片区内大部分业主交纳物业费和车位管理费都很积极，物业公司年盈利预计约10万元。“提供实实在在的服务，让居民看到钱花在哪里，才能更好实现小区管护资金充足和提供优质服务的良性循环。”叶飞说。

向阳处增设晾衣区和晾衣架，60余个充电桩安装完成……在业主委员会的监督下，物业费等小区管护费用得到合理合规使用，如今的文祥片区，路面宽敞、行车顺畅，还有儿童游乐设施和健身器械，片区充满欢声笑语。

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