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最近，澳洲房地产市场风云变幻，而最新的数据再次印证了房价的持续下行趋势。
随着大量房源涌入市场，买家需求疲软，卖家之间竞争加剧，市场正进入一个不确定的调整期。
根据 CoreLogic 的最新数据显示，在去年春季大量房产未能成功售出的情况下，悉尼和墨尔本的住宅挂牌量比去年同期增长了 50% 以上。
悉尼市场的房屋挂牌量在 1 月 19 日的四周内达到 16,579 处，比去年同期增长 6.7%，比过去五年平均水平高出 8.2%。
墨尔本市场的情况类似，挂牌量达到了 22,886 套，较去年增长 1.1%，比过去五年平均水平高出 7.3%。
其中，雅拉区的房屋库存量增幅最大，增长 55%，房价过去一年下跌 5.7%。Nillumbik - Kinglake、Darebin - South和墨尔本市中心的房屋待售量也分别上涨了 46%、36% 和 34%。
悉尼的房产市场亦未能幸免，Richmond - Windsor地区挂牌量激增 52%，比五年平均水平高出 27%。
东区南部、Cronulla-Miranda-Caringbah 等地挂牌量分别增长 50% 和 49%。
CoreLogic 研究主管伊丽莎·欧文（Eliza Owen）表示：“买家的兴趣减少，而进入市场的卖家增多，这可能意味着抵押贷款压力正在上升，房主可能被迫降低要价才能完成交易。”
房价跌幅扩大，市场转向买方市场
随着房源库存的上升，房价跌幅正在扩大。
数据显示，12 月份澳洲东海岸房地产市场的下滑速度加快，墨尔本房价环比下降 0.7%，几乎是 11 月份跌幅的两倍。
悉尼房价下跌 0.6%，为一年来的最大跌幅。
布里斯班和珀斯的市场情况也出现变化，挂牌量分别上涨 2.9% 和 6.4%。
布里斯班内西区Sherwood-Indooroopilly和Forest Lake-Oxley地区的挂牌量分别增长 49%、42% 和 36%。
珀斯的Cockburn, Kwinana和Stirling 地区的挂牌量分别增长 39%、32% 和 21%。
布里斯班房产买家代理公司负责人佐兰·索拉诺（Zoran Solano）表示：“如果挂牌数量继续增加，而需求持续疲软，那么一些地区可能会转变为买方市场。”
投资者撤退，房地产投资热潮降温
澳洲房地产市场的投资热潮似乎已经降温，尤其是在维州。
过去 18 个月，该州的租赁房产数量减少了 20,000 套，投资者撤出市场的现象愈发明显。
数据显示，澳大利亚房地产投资者数量正在减少，从 2019-20 年的 239 万下降到 2021-22 年的 229 万，而目前投资者数量扔在继续下行。
同时西太平洋银行的调查也显示，仅 10% 的消费者认为房地产是“最明智的储蓄场所”，远低于长期平均水平 24%。
Grattan 研究所住房专家布伦丹·科茨（Brendan Coates）表示，澳大利亚审慎监管局（APRA）自 2014 年起实施的一系列贷款限制措施，使得投资者贷款更为困难，房屋自住率有所提高，但也减少了投资需求。
PropTrack 经济学家保罗·瑞安（Paul Ryan）补充道，自 2017 年以来，投资者面临更高的贷款标准、利率溢价以及疫情带来的租赁市场不确定性，导致他们不再像过去那样积极进入市场。
租赁市场紧缩，租金或将上涨
随着投资者从市场撤出，出租房产的供应量有所减少，租赁市场正面临新的挑战。
维多利亚州房地产协会的首席执行官凯利·瑞安（Kelly Ryan）发出警告：“出租房源的减少将导致租金上涨，并且限制了租房者的选项。”
然而，笔者更倾向于赞同AMP首席经济学家肖恩·奥利弗（Shane Oliver）的观点，认为短期内投资者的撤出不太可能对市场产生重大影响。
因为出售的房产要么被新的投资者购入，要么被自住业主所接手。
不论投资者是否退出市场，房屋依旧存在。
无论以何种价格出售，或是否出售，新的买家无非是出于自住或投资的目的。
新投资者继续出租，而自住者则减少了租赁市场的需求。对于凯利·瑞安的警告，笔者感到难以理解。
尽管如此，目前房地产投资者的兴趣正在逐渐回升。
官方数据显示，截至9月，针对房地产投资者的新贷款价值达到1250亿澳元，连续七个月呈现增长态势，同比增长26%。
在房价持续下跌的背景下，不断有新的资金涌入市场。
市场未来走势如何？
尽管房价持续下滑，市场上仍存在分歧。
一方面，卖家涌入市场，加大了价格下行的压力；
另一方面，投资者贷款需求回暖，可能会在一定程度上稳定市场。
但是如果用金融市场来形容此场景，则呈现出一个放量下跌的行情。
从宏观经济角度来看，澳洲房地产市场的未来受多重因素影响。
全球经济增长放缓、地缘政治风险增加，以及澳洲国内的通胀压力以及高企的基准利率，都可能成为市场的不确定因素。
此外，人口增长与城市化进程的变化，也在悄然影响房地产市场的长期趋势。
澳大利亚统计局数据显示，人口增长仍然强劲，尤其是移民推动了住房需求，但如果供应端无法及时跟进，市场可能会经历供需错配。
不过，在高利率环境下，买家信心依然脆弱。Ray White Group 数据显示，目前市场上的购房者中，77% 是自住业主，而投资者仅占 22%。
未来市场走势取决于以下几个关键因素：
利率政策：如果澳储行继续维持高利率，借贷成本将继续压制市场需求。
经济增长：劳动力市场状况和工资增长将影响购房者的购买能力。
投资者信心：如果政府进一步调整投资者税收政策，可能会影响投资者的决策。
住房供应：如果开发商因市场疲软而减少新建住宅供应，可能会缓解库存过剩的问题。
结语
目前来看，澳洲房地产市场正在经历一场深度调整，卖家与买家之间的博弈仍在继续！
澳洲财经见闻视频号
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