2024年，一些繁荣郊区的典型房主因房价大涨获得了可观的资产收益，而不仅仅是澳大利亚最昂贵社区的居民赚得盆满钵满。

PropTrack的最新房价数据显示，2024年有77个郊区的房价中位数上涨了至少20万澳元，部分房主因此获得了巨额收益。

虽然名单上有不少高端郊区，尤其是悉尼东郊和北部海滩的房价高达数百万澳元，但大多数房价涨幅显著的郊区却位于澳大利亚最实惠的首府城市之一，珀斯。

在去年房价上涨超过20万澳元的77个郊区中，有52个位于珀斯。

其中一半郊区的房价中位数在100万至150万澳元之间，大多数郊区在2024年的房价涨幅超过20%。

PropTrack高级经济学家安格斯·摩尔（Angus Moore）表示，珀斯过去几年房价强劲增长的部分原因是其房价相对实惠。

自2022年初利率开始上升以来，买家越来越多地转向澳洲更实惠的住房市场，竞争加剧推动了房价的上涨。

尽管去年珀斯房价上涨了18%，全市房价中位数达到83.6万澳元，但它仍然是继达尔文和霍巴特之后第三便宜的首府城市。

摩尔指出，珀斯房价的优异表现是在其房地产市场经历长期低迷后迎头赶上的结果。他说：“在2010年代矿业投资热潮结束后，珀斯房价经历了十年的疲软期。尽管近年来房价强劲增长，珀斯仍然比澳大利亚其他地区更实惠。”

从金额上看，2024年房价涨幅最大的郊区是悉尼东部的Bellevue Hill。这个富裕的社区是澳大利亚最昂贵的郊区，房价中位数接近1000万澳元。去年房价上涨13%，意味着典型贝尔维尤山房屋的价值仅在一年内就增加了110万澳元。悉尼内西部的Strathfield房价中位数上涨了近50万澳元，达到394万澳元，而黄金海岸的Mermaid Beach房价上涨了44.7万澳元，达到307万澳元。

摩尔表示，即使是高价值郊区的相对温和增长，也可能导致房价上涨数十万澳元。他说：“高端郊区总是会出现大幅的价格波动。总体而言，我们并未看到高端市场表现突出，尽管一些高端郊区表现良好。”

珀斯有六个郊区的房价上涨了30万澳元或更多，分别是Applecross、Swanbourne、Churchlands、Trigg、City Beach和Rossmoyne。

只有一个房价低于100万澳元的郊区——位于班伯里南部的Gelorup，去年房价中位数上涨了30%，达到94.7万澳元。

阿德莱德的四个地区：St Peters、West Lakes、Glenelg和Glenelg South——房价上涨了20万澳元或更多，而墨尔本最昂贵的郊区Toorak是维州唯一上榜的郊区。

摩尔表示，房价的大幅上涨可能会鼓励一些房主升级到更大或更有价值的房产。但在一个价格全面上涨的紧张市场中，情况并不总是那么简单。他说：“对于一些家庭来说，这让他们有更多的资产可以提前升级房产。当然，他们想搬进的房子可能也变得更贵了，但他们将拥有更多的首付资金，减轻首付压力可以带来很大的不同。”

珀斯房地产经纪人兼Realty Lane总监丹尼尔·冈萨雷斯（Daniel Gonzales）表示，市场上房源短缺是珀斯房价增长的关键驱动因素，但待售房源的数量正在缓慢增加。他说：“现在我们可能处于市场顶峰，开始看到更多房源上市。”

根据REA集团2024年12月的最新房源报告，珀斯去年年底的待售房源总数比2023年同期高出5.9%。

在经历了多年租金暴涨后，悉尼和墨尔本的租房市场开始降温，房东们纷纷提供免费水电费和长达两个月的“免租金”优惠，以吸引新租客。

这些诱人的租房优惠出现之际，专家们透露，2024年主要城市的租金可能已经“见顶”，并且在部分地区，尤其是价格较高的郊区租金已经开始下降。

PropTrack的数据显示，去年10月季度，悉尼东郊的租金跌幅最大，独栋房屋的中位数租金在三个月内下降了3.2%。北部海滩（-2.5%）、Ryde地区（-3.4%）以及悉尼外围的南部高地和肖尔黑文（-3.5%）的单元房租金也出现了中位数下降。

在维多利亚州，墨尔本内南区的租金跌幅最大，单元房租金平均下降了1.8%。墨尔本内城区的租金也出现了类似的平均跌幅。

为了吸引新租客，一些房源提供了租金优惠。例如，Mascot的一套三居室公寓为签订12个月租约的租客提供第一个月的“免租金”优惠。

悉尼Kensington一套周租894澳元的房源也提供了四周的免租金期。在Penrith、Cabramatta、Lidcombe和Punchbowl等地，类似的单元房也提供了两周的免租金优惠。

在墨尔本，Essendon、CBD、Mernda等郊区的单元房也提供了“两周免租金”的优惠。Fitzroy North的一栋楼中有多套房屋提供前两个月免租金的优惠，但需满足特殊条件。

这些优惠措施出台之际，租房空置率逐渐上升，租客的选择比一年前多了许多，尽管大多数地区的租房供应量仍处于历史低位。截至12月底，悉尼的空置率（即该市可供出租的房屋比例）为1.8%，比去年同期上升了40%。在2022年和2023年租房市场最火爆的时期，悉尼部分地区的空置率曾低于1%，显示出极端的租房短缺。

去年年底租金下降的市场通常包括更多的高端住宅，这些住宅依赖于高收入租客的可自由支配支出。如果经济压力增大，这些租客可以选择搬到更便宜的住房。这些地区也往往有更多新建的单元房。

PropTrack高级分析师Karen Dellow在最近的一篇专栏中表示，有迹象表明“租房市场正在改善”，更多的“缓解可能即将到来”。

她指出：“更多的投资者进入市场，增加了待售房源的数量。此外，在最近的REA房产需求调查中，大多数首次购房者表示，他们买房是为了停止租房……这些因素共同增加了房产库存，同时减少了需求。”

值得注意的是，任何缓解可能不会立即到来，因为2月和3月通常是每年租房最困难的时期，原因是学生需求的激增。在悉尼，空置率年度增幅最显著的地区包括内西南区（如St George和Canterbury-Bankstown地区）、CBD和内南区以及外西南区。根据PropTrack的数据，这些地区的空置率每年上升了65%以上。

Dellow表示：“空置率的改善和租金增速的放缓表明，悉尼的租房危机确实正在缓解，为城市的租客带来了一线希望。”

经济学家Kaytlin Ezzy表示，租金增速放缓是由于负担能力挑战：许多租客无法承受近年来已经经历的租金进一步上涨。潜在的租客也在通过延长与父母同住的时间或组建更大的合租房屋来适应高昂的租金。此外，独自居住的流行度在新冠疫情初期达到高峰后逐渐减弱，这也帮助缓解了租房需求。

Ezzy表示，供需方面的其他变化也有助于缓解租房条件，包括最近几个月海外移民的减少以及投资者活动的增加。

根据一份最新报告，预计2025年澳大利亚房价增长将较前几年放缓，但2026年将再次起飞。

今年，澳大利亚房价增长预计将放缓，涨幅将低于小型住宅的价值增长。

根据毕马威（KPMG）最新发布的关于澳大利亚首府城市的半年房产报告，今年整体房价预计将上涨3.3%，低于2024年全国平均5.1%的涨幅。

今年单元房价格涨幅预计将与2024年4.5%的平均涨幅持平。

毕马威的《住宅房地产市场展望》报告强调的一个主要新兴趋势是，未来两年单元房价格的涨幅预计将超过独立屋。

报告指出：“这一转变将主要由持续的负担能力限制推动，尤其是在首府城市，独立屋价格的不断上涨使大部分人口被排除在市场之外。因此，作为更实惠的住房选择，单元房的需求将不断增长。与独立屋相比，单元房的入门价格相对较低，使其成为更多买家的可行选择。”

报告预测，由于负担能力危机持续，单元房（公寓和联排别墅）价格将在2025年上涨4.6%，2026年上涨5.5%，成为进入房地产市场的更现实途径。

房价增长将在2025年下半年更为显著，这与毕马威预计将在第二季度末开始的降息时间相吻合。

毕马威首席经济学家布伦丹·林恩（Brendan Rynne）博士表示：“尽管2024年是高利率、高通胀和消费者信心低迷的一年，但由于需求超过供应，房地产市场顶住了所有这些因素，仍然实现了强劲的价格增长。

即使是备受期待的‘固定利率悬崖’（房贷持有者从较低的固定利率转向较高的浮动利率）也只产生了轻微的影响，由于劳动力市场强劲和澳大利亚历史低位的失业率，家庭普遍较好地应对了利率上升。”

“我们开始看到建筑批准朝着正确的方向发展，以满足当前的供应短缺，这主要是由强劲的人口增长推动的。建筑成本也开始趋于平稳。然而，由于从批准到完工的过程中存在时间滞后以及可行性问题，2025年和2026年增加的批准量转化为实际住房完工量的比例仍然有限。”

“尽管存在负担能力和供应问题，且降息被推迟，但投资者情绪的提升和预期的宽松贷款条件将有助于支持2025年房价的温和增长，并在2026年实现更强劲的增长。”

今年房价增长将再次出现地区差异，珀斯房价将上涨4%，而达尔文仅增长1.2%。堪培拉和墨尔本将表现稳健，分别增长3.5%，悉尼则更为保守，增长3.3%。布里斯班增长3.1%，而阿德莱德和霍巴特预计分别增长2%和1.8%。

到2026年，房价增长将更为强劲，悉尼将以7.8%的涨幅重回榜首，墨尔本和阿德莱德分别以6.0%和5.6%的涨幅紧随其后。单元房方面，2025年预计涨幅从悉尼和珀斯的5%到达尔文的3.8%不等。2026年，墨尔本和悉尼将分别以7.1%和6.1%的涨幅领跑。