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全球会计和咨询公司BDO的全国业务重组负责人邓肯·克拉布表示，非银行贷款机构遇到的问题贷款增加，主要涉及住宅开发商。
他说：“我们看到非银行抵押贷款机构对商业房地产的询问持续增加。通常，项目已经不再可行，或者开发商没有剩余股本。资本成本的增加迫使贷款机构采取行动。”
尽管一些知名房地产公司倒闭，但私人信贷的兴趣空前高涨。最近，Regal Partners和HMC Capital分别斥资超过3.65亿澳元收购了Merricks Capital和Payton Capital的关键私人信贷业务。
今天的专栏将探讨私人房地产信贷带来的痛苦和机遇，并让两位业内资深人士对前景进行平衡评估。
根据Foresight Analytics的数据，澳大利亚的私人房地产信贷市场正在增长，目前市场规模为750亿澳元，占全国4470亿澳元商业房地产信贷的约16%。
该市场多样化，从能够筹集1亿澳元机构资本的大型机构到处理数千澳元的小型机构；透明度较低；作为投资产品进行监管，而非银行的审慎监管。
澳大利亚金融监管委员会（包括APRA、ASIC、储备银行和财政部）在六月的会议上讨论了商业房地产贷款的风险。他们认为风险“仍然受到控制”，部分原因是银行的低敞口，但同意监控“具有挑战性的条件，特别是海外市场的压力可能通过外国所有权和共同的资金来源传递到国内市场”。
监管机构对非银行部门的监控程度难以衡量。该部门接受投资而非存款，也不像银行那样进行资金杠杆操作。但随着该部门的增长，监管问题也将愈加重要。
国内住宅开发贷款的压力毋庸置疑；这种压力广泛存在。解决这些问题对于重建可负担住房供应至关重要。
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扩展和假装流行的策略
克拉布说，随着银行减少兴趣，非银行贷款机构增加了对住宅开发的敞口。“这些敞口处于风险较高的一端，更容易受到资本和建设成本增加的影响。”
BDO的克拉布表示，解决问题的方式各不相同，延长和假装是一种流行的策略。与此同时，贷款机构显然鼓励许多开发商尝试出售和退出。到目前为止，火灾销售似乎非常有限。
广泛的困境销售，如之前周期中发生的情况，将重新定义开发地块价格，并成为建设复苏的催化剂。
MA Financial资产管理部总经理凯西·休斯顿表示，几乎所有银行或非银行住宅开发贷款组合都会有违约情况。但违约并不意味着损失。高级（第一抵押）持有人可以控制回收过程并获得全额偿还。
休斯顿说：“我预计很多贷款机构在夹层贷款，特别是开发贷款上有损失。” “我认为违约数量不会从现在开始显著增加。几乎所有的建设贷款都已延长，新建设贷款以更现实的劳动力预期进行编写。”
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吸引人又令人伤脑筋
广泛的困境销售，如之前周期中发生的情况，将重新定义开发地块价格，并成为建设复苏的催化剂。
MA Financial资产管理部总经理凯西·休斯顿表示，几乎所有银行或非银行住宅开发贷款组合都会有违约情况。但违约并不意味着损失。高级（第一抵押）持有人可以控制回收过程并获得全额偿还。
休斯顿说：“我预计很多贷款机构在夹层贷款，特别是开发贷款上有损失。” “我认为违约数量不会从现在开始显著增加。几乎所有的建设贷款都已延长，新建设贷款以更现实的劳动力预期进行编写。”
非银行贷款机构的态度对更广泛的商业房地产也很重要，尤其是在价值下跌的领域。
Wizel Property Group的马克·维泽尔在《砖与灰浆》五月版中写道：“非银行贷款部门对当前商业房地产市场的稳定性产生了巨大影响。该部门参与者提供给市场的透明度不足，使其在市场中的角色既有吸引力又让人紧张。”
尽管如此，根据Foresight Analytics的预测，所有人都预计该部门将增长近一倍，到2028年达到1460亿澳元，占总商业房地产贷款的22.7%。Payton Capital投资负责人克雷格·施罗菲尔表示，这一预测“相当保守”。他指出，美国非银行商业债务市场占比达50%，而澳大利亚仅落后四到五年。
银行监管的增加以及高净值家庭对私人资本中风险调整回报的需求增长是主要驱动因素。
Ray White的RW Capital的一份新报告预测，到2034年，非银行贷款将增至1540亿澳元。报告总结了金融吸引力：“房地产私人信贷在投资资本中的市场份额越来越大，因为投资者寻求防御性收益来源，并希望从房地产股权中分散投资，同时实现强劲、稳定、风险调整后的回报，这些回报是有保障的，并具有强大的下行保护特性，”RW Capital机构资本和研究负责人卢克·迪克森说。“私人债务在整个房地产堆栈中的防御性质提供了增强的安全性，而浮动利率的回报则提供了对抗通胀的正向对冲。”
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睁大眼睛，保持警惕
Qualitas的董事总经理安德鲁·施瓦茨是房地产信贷领域的资深人士，管理着超过80亿澳元的资金。他表示：“我没有看到不良贷款的急剧上升，我正在寻找它，因为我们在寻找债务再融资机会。我每月看到一两个案例，但不是系统性或广泛的。”
但他警告称，利率大幅上升，经济在储备银行应对通胀时放缓。“我从事这个行业已有40年了，这是第一个可能看到利率上升但不良贷款不上升的周期，”施瓦茨说。“我们都需要保持警觉。这是房地产，这是信贷。不要误判风险。”
Madigan Capital首席执行官迈克尔·伍德是一位仅服务于机构的商业房地产债务管理专家，也是一位该领域的资深倡导者。
他表示：“对于房地产债务的投资者来说，挑战在于区分管理者在识别、承保和定价风险方面的技能，以及那些仅仅依靠增长和低利率时期的经济浪潮的人。”他指出：“过去十多年在澳大利亚是一个对债务投资者来说特别好的时期，但随着部分由更高利率驱动的经济放缓的影响，这不可避免地会为许多借款人带来逆风，从而导致借款人违约。”
如同该领域的所有人一样，他可以看到开发部门和“商品”住宅项目的“逆风”。“在任何有大量新进入者的行业中，不可避免地会有定价风险的增加，”他说。“在市场周期中具有深厚资产管理经验，尤其是管理不良贷款的经理人，对于资本保全至关重要。”
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