【解惑】一次性收了若干年房租，该如何缴税？

创业 2025-01-10 22:06 内蒙古

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有读者问：公司一次性收了三年的房租327万元，该怎么缴税呢？

我们分税种来看：

一、增值税

根据财税「2016」36号附件1第四十五条：（二）纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

所以，无企业是否开票，均应在收到当月计算增值税销项税额。

一次性收到3年的租金327万。

借：银行存款 327万元

贷：预收账款-租金 300万元

应交税费-应交增值税-销项税额 27万元

二、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加

以企业当月实际缴纳的增值税为计税依据，计算当月应当缴纳的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

三、印花税

租赁合同按千分之一缴纳印花税，因为合同是含税价，印花税以含税价为计税依据，在书立合同当日发生纳税义务。

四、企业所得税

我们先看一下租金收入的会计处理，会计核算上应按照权责发生制原则以及配比原则，分期确认租金收入，也就是会计处理上每年体现100万元的收入。

选择按照在租赁期内分期均匀计入收入的处理：

每年分摊收入100万元：

借：预收账款-租金 100万元

贷：主营业务收入-租金 100万元

根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）：《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

因为该笔租金收入是预收，符合上述文件规定的情形，所以企业所得税既可以一次性提前确认收入，也可以分期确认租金收入，这个由企业自行决定。

企业可根据实际情况来自行判断：

若之前有亏损且弥补年限即将到期，建议一次性确认收入，可以弥补以前年度亏损后缴纳企业所得税，避免浪费了亏损。

若之前无亏损，或虽有亏损但离到期年限尚远，建议分期确认收入，便于推迟缴纳企业所得税的时间。

五、房产税

一次性收到房租，是否需要一次性计算缴纳房产税呢？

我们先看一下全国性规定

国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）对于房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题作出规定，纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

《房产税暂行条例》第七条：房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政政府规定。

根据上述规定可知，房产税的纳税期限需要看各地的具体规定，有的地方要求一次性缴纳，有的地方可以分期缴纳。

1、《湖南省地方税务局关于房产税有关政策问题的批复》（湘地税函〔2000〕5号）规定，房屋产权单位将房屋使用权限期转让，不论采取何种形式，均属房屋出租行为，应按租金收入计征房产税。应征税款原则上应按租金收入金额一次性全额征收：一次性缴纳确有困难的，经县（市、区）税务机关批准后，可分次缴纳。

2、黑龙江省实施《中华人民共和国房产税暂行条例》暂行细则（黑政发[2014]19号）第八条依照房产余值缴纳房产税的，按年计算，分月缴纳，征期为月份终了后15日内。依照房产租金缴纳房产税的，按次或按月计算，于月份终了后15日内或开具发票时缴纳。

3、问：纳税人一次性收取20年租金，增值税、房产税如何缴纳(一次性缴纳或者可分期缴纳)?

河北税务：《房产税暂行条例》第七条规定，房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。根据上述规定，房产税按年征收，分期缴纳，一次性收取20年租金，不需要一次性缴纳房产税。

4、厦门问题：A公司将房产对外出租，双方签订3年期租赁合同，租赁期限从2018年1月1日至2020年12月31日，且一次性收取租金60万元。

厦门税务：在厦门市，依照房产租金收入计算的房产税为按月缴纳，申报期限为次月的1日-15日。因此，A公司出租房产所收到的60万元租金，应在正常租赁期内分期均匀计算租金收入，并逐月进行纳税申报。

5、江苏省地税局《关于明确房屋出租房产纳税义务发生时间的通知》（苏地税函[2000]135号）：最近，一些地区反映，房屋出租房产税的纳税义务发生时间不够明确，执行过程中难以掌握。对此，现明确如下：出租房屋的纳税人，其纳税义务发生时间为实际取得租金收入的当天。

可见房产税的缴纳，全国各不相同，以当地政策的执行口径为准。

来源：二哥税税念，晶晶亮的税月

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