你是否有过这样的经历：满心欢喜搬进新家，却发现小区垃圾清理不及时，电梯频繁故障，安保形同虚设？又或者，物业催缴物业费时“热情”，而在需要维修服务时却“冷脸”？
在很多小区，业主与物业之间的矛盾日益尖锐，“吐槽物业” 甚至成了业主们茶余饭后的共同话题。有人抱怨物业只收钱不办事，有人质疑物业费的去向不明，作为业主，我们到底该如何维护自己的权益？在什么情况下可以理直气壮地拒绝交物业费？接下来，咱们就一一剖析。
毫不夸张地说，小区物业的好坏能直接影响房价，导致20%的涨跌。要判断好不好，三个细节很关键：
新房售楼处常常能看到年轻力壮的保安小伙子们，但为何进入小区后，保安却大多变成了大爷？
安保是物业服务中不可或缺的一环，如果连这一环的成本都要削减，那么整体服务水平便可想而知。当然，要求小区保安全是小伙子可能不太现实，但至少应该是身体健壮、精力充沛的四五十岁大叔。
六七十岁的大爷担任保安，我们不仅要对他们的保护能力产生怀疑，甚至还要担心他们自身的安全。
买二手房参观小区时，不妨先留意一下门口保安的年龄。如果连保安都看不到，那么这个小区的管理水平很可能还停留在上个世纪。
2、绿化保养状况
新房交付时，小区的绿化往往令人赏心悦目。然而，经过五年、十年的洗礼，如果没有持续的保养维护，草坪可能会枯萎，土壤会变得板结，整个小区将显得萧条破败，毫无生机。
只有定期进行修剪、浇水、施肥等细致养护，才能保持小区环境的美观与宜居。
因此，在考察小区时，不妨多关注草坪中的杂草种类、土壤的板结情况以及树枝的修剪状况。这些细节往往预示着小区未来的居住品质和房产价值。
3、电梯维护记录
电梯作为特种设备，需要专业人员定期检查和维护。在高层建筑中，电梯的安全运行至关重要，一旦出现故障，后果将不堪设想。
现在很多小区的电梯维护都采用了目视化管理，即在电梯轿厢内张贴相应的表单，记录维护情况和时间。
在参观小区时，我们可以留意一下这些表单是否存在，以及是否按时、规范地执行和记录。这些细节往往能够反映出物业对电梯维护的重视程度和执行力。
什么情况可拒交物业费？
首先，依据新《民法典》和《物业管理条例》业主要清楚自己拥有以下权利：
（1）有权更换：业主如果对物业公司的服务感到不满意，他们有权要求更换物业公司。
（2）有权核查：关于物业费用的征收和使用，业主同样享有知情权和监督权。物业公司应至少每年一次向业主公示物业费得收支情况。
（3）享受收益：小区公共区域的经营收益，包括电梯内的广告投放收益、停车场的使用费用，以及小区内空地的摊位租赁费等，归全体业主共同所有。
1、服务不到位：质价不符可 “抗费”
当物业提供的服务与合同约定严重不符时，业主有权拒交物业费。
比如，合同写明每天定时清理小区垃圾，可实际垃圾常常堆积如山；又或者公共设施坏了，报修后迟迟不维修，路灯不亮、楼道门禁失灵，这些情况都属于未按合同履约。
2、拒绝提供依据：不明不白就不交
物业收取物业费，必须有理有据。若物业无法出示合法的收费依据，如物业合同未明确收费标准、拿不出物价部门的批准文件或资质证明有问题，业主有权暂不支付物业费。毕竟，不明不白的收费，谁愿意交呢？
若物业推诿或拒绝提供，业主可向业委会或当地物业管理部门投诉反映，同时保留好收费通知、沟通记录等证据。在问题解决前，切勿盲目交费。
3、安全隐患不解决：生命安全排第一
小区的安全至关重要，电梯故障频发、楼道灯长期不亮、消防设施缺失或失效等安全隐患，若物业知晓却不积极解决，业主的生命安全将受到严重威胁。这种情况下，业主完全有理由拒交物业费。
如果物业为了催缴物业费，采取断电、停水、停门禁卡等违法手段，业主不仅无需交费，还应及时向相关部门举报，让其为违法行为付出代价。
如何投诉最有效？
在小区生活中，物业扮演着关键角色，但有时难免会出现服务不到位的情况。面对物业问题，业主们该如何维护自身权益呢？以下是一些实用方法：
当物业对楼道内乱停放电动车、堆放垃圾、鞋子、杂物等行为熟视无睹时，业主们可以拿起手机拍照取证，随后拨打96119向消防部门投诉。
消防安全至关重要，一旦涉及此类问题，消防部门会迅速介入。
拨打12366：财务规范“监督哨”
若物业在催缴物业费、停车费等费用时，拒绝提供发票，业主们应保留好相关收据，拨打12366向税务局举报。
税务部门会对物业的财务情况进行核查，一旦查实存在违规行为，物业不仅会面临罚款，情节严重时，相关负责人还可能承担刑事责任。
此外，缴费时有权要求物业公开公共区域的收益情况，因为这些收益本应归全体业主所有，防止物业私吞。
拨打12319：城建问题“解决站”
暖气不热、小区内违章建筑等问题，让业主们烦恼不已。通过拨打该热线，可以向城建部门反映相关问题，城建部门会协调相关部门进行处理，保障业主们的正常生活秩序。
拨打12345/3015717：服务态度“评判席”
当物业服务效率低下、态度恶劣，业主们可以直接拨打物业管理处电话（3015717），或者联系12345市长热线进行投诉。
通过这些渠道，可以向相关部门反映物业的具体问题，促使物业改进服务态度，提高服务效率。
物业公司最害怕的莫过于业主团结起来，面对物业问题，业主们要勇敢站出来，通过合法、有效的途径解决。
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