导语
一滴水可以折射太阳的光辉。作为人民法院司法功能的外化载体，一个小小的案件，常常蕴含着巨大的法律价值和潜在力量。回望2024年，我们通过“宿法直播间”“有典说法”“宿法说案”等载体让案例飞入千万百姓家。新的一年已经启程，我们系统梳理了过去一年全市法院各审判领域的典型案件，陪伴读者行稳致远。今天公布的是全市法院审结的物业纠纷典型案例。
案例一：违规充电引发电动车自燃损害赔偿案
基本案情
被告李某所有电动自行车在某小区地下室充电时自燃，引燃了被告王某堆放于通道内的杂物。原告张某为躲避火灾，利用被单、被罩制成绳索，从四楼攀爬门窗逃生，攀爬至三楼时坠落受伤，入院治疗，经鉴定构成九级伤残。原告张某诉至法院，要求李某、王某等赔偿医疗费、伤残赔偿金等140000元。
裁判结果
宿迁经济开发区法院经审理认为，被告李某将电动自行车停放在小区地下储藏室充电，被告王某在住宅楼通道内堆放杂物均不符合消防及住宅管理规定。李某的不当充电是引发火情的主要原因，应承担80%的赔偿责任。王某在楼道内堆放杂物对火情蔓延起到助长作用，承担20%的赔偿责任。最终判决，李某赔偿张某赔偿114462元，王某赔偿张某28615.5元。
典型意义
近年来，因电动车充电引发的火灾事故时有发生，给人民群众生命财产安全造成了严重损害。本案通过到事发小区开展巡回审判，并邀请消防部门现场普及消防知识，提高社会民众的消防安全意识，规范物业管理，引导居民到集中充电点为电动自行车充电，避免在楼道内堆放杂物。本案对警示小区内居民安全规范使用充电桩具有重要意义。
案例二：篮球场扰民业主拒付物业费案
基本案情
泗洪县城某小区为满足业主运动需求，特意规划了一个篮球场。尽管对篮球场的开放时间做了要求，但个别业主并不遵守。物业人员随后加强了管理，将篮球场进行上锁管理，但依然有业主撬锁进入，特别是早晚时段，这也给紧邻篮球场这栋楼的业主带来了困扰。业主李先生多次向物业公司反映未果，据此拒交物业费，双方因而成诉。
裁判结果
泗洪县人民法院从化解矛盾的角度出发，将法庭搬到了小区，并邀请物管办和社区参与，组织双方进行调解。因物业公司对篮球场存在管理不当，导致业主生产生活受到长期影响，物业公司同意酌情减少部分物业费。同时，物业公司将对篮球场加强规范化管理，在特定时间安排人员巡逻，确保附近业主不受影响。就此调解方案，物业公司与业主当场握手言和，业主缴纳了拖欠的物业费。
典型意义
近年来，小区内邻居装修、跳广场舞、不当使用篮球场等产生的噪声污染，引发社会热议。《中华人民共和国民法典》第二百八十六条规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。本案中，物业公司作为公共区域管理者，应当对篮球场等公共区域进行规范管理，避免因不合理使用而造成的扰民情况。本案承办法官通过实地走访小区篮球场情况，找出业主拒缴物业费缘由，促成双方调解。该案对妥善化解物业矛盾纠纷具有参考意义。
案例三：业主在小区内掉落窨井受伤案
基本案情
2020年7月29日，原告郁某某陈述其在某小区内行走至窨井处时，井盖突然翻转导致原告受伤，后原告被送至洋河人民医院治疗，出院诊断为尿道损伤。后经伤残鉴定为十级伤残。原告郁某某将小区开发公司、物业公司均诉至法院，要求赔偿损失。
裁判结果
宿迁经济开发区法院经审理认为，根据《中华人民共和国民法典》第一千二百五十八条第二款的规定，窨井等地下设施造成他人损害，管理人不能证明尽到管理职责的，应当承担侵权责任。本案中，物业公司对其服务区域内的公共设施负有管理、维护义务，但其未提交证据证明尽到管理责任，因此对原告因踩踏窨井坠落造成的损伤应当承担赔偿责任。案涉小区开发公司在小区建成后已交付相关单位，并由物业公司负责小区的物业管理和日常维护工作，故开发公司不应承担赔偿责任。
典型意义
窨井虽小，却是关乎人民群众“脚底安全”的大事。《中华人民共和国民法典》第一千二百五十八条规定，窨井等地下设施造成他人损害，管理人不能证明尽到管理职责的，应当承担侵权责任。本案中，虽然窨井设置在小区绿化带中，但不能免除《物业服务合同》赋予物业公司的维护检修义务。因此，窨井的建设者、管理者、维护者要切实担负起安全监管职责，排除风险隐患。与此同时，行人也应增强风险防范意识，在经过特殊路段时注意观察路况，避免潜在危险。
案例四：室内隐蔽管道返水受损赔偿案
基本案情
田某系某小区业主，某公司为该小区提供物业服务。物业服务期内，涉案房屋污水管道发生返水并造成室内地板、墙壁等受损。后某公司征得田某同意后，对室内污水进行清理并对污水管道进行了疏通。双方确认污水管道返水原因系卫生纸、面巾纸堵塞。相关损失，经鉴定为22097元。田某主张应由物业公司承担责任，物业公司主张其已尽到相应义务，不应承担责任。
裁判结果
宿迁中院经审理认为，位于室内且具有一定隐蔽性的污水管道，虽然属于共有设施部分，但物业公司对于该类污水管道的管养义务应限定在业主发现室内污水管道出现问题保修后，物业公司是否及时履行了相应的维修义务。物业公司在征得业主同意后，及时清理了室内污水并疏通了管道，应视为已履行了物业合同约定的管养义务，不存在违约行为，对业主要求物业公司承担赔偿损失的诉讼请求，不应支持。
典型意义
城市高层建筑中，管道的运行起着至关重要的作用。排水管道堵塞导致污水倒灌不仅关系到低楼层住户的财产安全，也关系着邻里和谐与基层社会治理。本案通过对室内污水管道的性质分析，明确位于室内且具有一定隐蔽性的污水管道，虽然属于共有设施部分，但该部分管道由于位于业主室内且具有隐蔽性，物业服务人日常无法进入业主室内进行疏通和维护，客观上存在现实履行的困难性和履行成本过高的失当性。因此，物业服务人对该类污水管道的管养义务应限定在业主发现室内污水管道出现问题报修后的维修义务，而不能扩大至物业公司有日常管养义务。本案为居民和物业公司共同解决排水管道堵塞源头问题，提供参考。
案例五：妥善化解165户业主物业服务合同纠纷案
基本案情
泗阳某国际小区和泗阳某晶小区均为同一个物业公司，因小区房屋出现裂缝、窗户渗水、监控不能正常使用、楼道及公共区域卫生无人打扫，物业公司提供物业服务不到位，导致两个小区共165户业主未缴纳物业费。物业公司因此资金紧张，无法正常开展物业服务，遂起诉至法院。
裁判结果
泗阳县人民法院受理案件后，调解员对两个小区环境现场实地勘察，发现业主反馈的问题基本属实，泗阳法院借助“三级”社会治理中心，联合辖区物管办、所在居委会进行现场调解，针对物业服务不到位的问题，让物业现场表态承诺，业主得到修整答复后，也都愿意积极配合缴纳物业费。同时，物业公司自愿作出让步，就原服务不到位之处对部分物业费予以减免，业主也及时到物业处缴纳了欠付的物业费，该起群体物业纠纷就此得到妥善解决。
典型意义
物业纠纷是批量民事纠纷的重要类型之一，此类案件虽然标的不大但往往矛盾突出，且具有群发性、多发性的特点，个案处理不慎易引发群体性时间。法院作为推进社会治理能力和治理体系现代化过程中的参与者、实践者、保障者，在积极融入党委统一领导下的“社会治理中心”，以物业群体纠纷成功化解为例，以点带面，不断推进诉源治理，化解矛盾纠纷，通过深入参与诉前纠纷多元化解为群众提供百分诉讼服务、有力司法保障，营造安定祥和社会氛围。
案例六：物业公司对楼道消毒致业主受伤案
基本案情
司某为沭阳某小区7号楼业主，某管理公司为该小区物业服务管理公司。2022年12月18日8时41分许，工作人员在该小区7号楼二单元一楼进行喷洒消毒液防疫作业。9时35分许，司某从该单元电梯走出至一楼安全出口（消防门）处，因地面湿滑突然摔倒在地，导致受伤。涉案事故发生在涉案小区7号楼二单元电梯与单元门之间的通道上，位于安全出口（消防门）内侧，地面地砖为大理石类材质，较光滑。据现场监控视频，事故现场未发现设置安全警示标志。后司某起诉至法院，要求某管理公司承担侵权责任，赔偿损失。
裁判结果
宿迁中院经审理认为，在公共区域光滑路面喷洒消毒液使得该段路面湿滑，存在引发过往行人摔倒的风险。某管理公司作为管理者，应当及时采取合理措施以保护业主的人身安全，但其未能及时对路面进行防滑处理或作出安全警示。结合司某摔倒位置、喷洒消毒液的事实以及案发时天气较冷、地下室较为潮湿等因素进行分析，司某系滑倒受伤更符合高度盖然性标准。某管理公司未尽安全保障义务与司某在该区域内滑倒存在关联性，应对司某摔倒造成的损害后果承担侵权责任。法院最终酌定某管理公司承担20%赔偿责任。
典型意义
物业服务人系业主共有区域的实际管理者，应当对业主共有区域负合理限度范围内的安全保障义务。若其违反安全保障义务导致他人权益受损的，应当承担相应的侵权责任。任何公民都是自己生命权、健康权、身体权的第一责任人，在日常生活中应当做到趋利避害，对自身安危尽到最大程度的谨慎义务，不能将自身安危时刻寄托在他人提醒之下。
案例七：因外墙水管结冰堵塞导致财产损害赔偿案
基本案情
史某系泗阳某小区业主，某物业服务公司为小区提供物业服务。2023年1月27日晚上19时许，史某家人回家后发现房屋阳台、客厅、厨房到处都是积水，木地板、家具等均被浸泡受损。某物业服务公司工作人员至史某家中确定进水系因天气寒冷外墙主管道结冰阻塞导致。经鉴定，史某的房屋因被污水浸泡而造成的损失为19760元。双方就损失赔偿等事宜并未达成一致意见，史某向人民法院提起本案诉讼。
裁判结果
宿迁中院经审理认为，因案发时天气寒冷导致管道内部结冰，属于极端天气造成的水管堵塞。某物业服务公司在知晓案涉房屋返水后已经逐户通知楼上业主不再洗衣排水，并于次日疏通堵塞管道，其采取的应对措施较为及时适当，基本履行了物业服务的义务。但该公共排水管道在前一年冬季已经发生过内部结冰导致堵塞的情形，物业公司应当将相关问题上报有关部门并且提醒该单元业主采取预防措施，物业公司在管理上仍然存在一定的疏漏，对水管结冰堵塞引发污水流进业主家中导致财产损失亦存在一定过错，需要承担相应责任。法院最终确定某物业公司对史某的损失承担20%的赔偿责任，并承担全部的评估鉴定费。
典型意义
《物业管理条例》及《江苏省物业管理条例》等规范虽并未就物业公司对排水管道进行保温防护作出细致规定，但并不能据此免除物业公司的保障义务，因天气寒冷导致的结冰堵塞问题仍在物业公司的服务范围内，对于业主的损失，应当承担相应赔偿责任。本案旨在敦促物业服务企业不断提升服务质量，以适应各种条件环境，确保业主人身、财产安全，杜绝此类损害事件再次发生。
案例提供：民一庭
校编：耿亚中
审核：吴振环、李瑞武
