内容来源：中指研究院
12月24日至25日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开，系统总结2024年工作，部署进一步全面深化住房城乡建设领域改革，明确2025年重点任务，奋力推进住房城乡建设事业高质量发展。
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另外，12月23至24日，全国财政工作会议在北京召开，总结2024年财政工作，研究布置2025年重点任务，指出2025年要实施更加积极的财政政策，持续用力、更加给力，打好政策“组合拳”。
一是提高财政赤字率，加大支出强度、加快支出进度。二是安排更大规模政府债券，为稳增长、调结构提供更多支撑。三是大力优化支出结构、强化精准投放，更加注重惠民生、促消费、增后劲。四是持续用力防范化解重点领域风险，促进财政平稳运行、可持续发展。五是进一步增加对地方转移支付，增强地方财力，兜牢基层“三保”底线。
2025年全国住建工作五项重点任务中，持续用力推动房地产市场止跌回稳排在首位
资料来源：中指研究院综合整理
本次会议明确了2025年全国住建工作的五项重点任务，分别为持续用力推动房地产市场止跌回稳，推动构建房地产发展新模式，大力实施城市更新，打造“中国建造”升级版和建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子，其中持续用力推进房地产市场止跌回稳位居五大任务之首，本次会议明确了两方面具体举措发力稳住楼市，具体来看：
一是着力释放需求，强调要把“四个取消、四个降低、两个增加”各项存量政策和增量政策坚决落实到位。第一，大力支持刚性和改善性住房需求。预计核心城市限制性政策有望进一步优化，北上深继续放松限购政策；降低房贷利率、核心城市降低首付比例、降低交易税费等均具备空间。
第二，有效发挥住房公积金支持作用。根据中指监测，2024年各地出台公积金相关政策超400条，从提高贷款额度上限、支持支付首付款、延长还款期限、优化套数认定等方面进行优化调整，其中，针对多孩家庭提高贷款额度上限是多城公积金政策的侧重点之一。2025年，预计公积金政策仍将是各地促进需求释放的重要政策方向，如继续提高公积金贷款额度、延长贷款期限等，多孩家庭、人才等人群的支持力度或更大，全国层面降低公积金贷款利率也存在一定预期。
第三，加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造规模。在中央经济工作会议指出要“加力实施城中村和危旧房改造”后，本次会议也进一步明确将在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造规模，预计2025年城中村改造的配套政策有望继续完善，加快城中村改造节奏，随着各项配套政策跟进落实，货币化安置城中村改造或将在2025年新房销售中发挥实质性带动作用，将是促进新房销售止跌回稳的关键举措之一。近期部分城市已经通过城中村改造专项借款、房票安置结合的方式，实现了较好的新房销售去化，如郑州。
二是着力改善供给。本次会议继续强调商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，重点提及要增加保障房供给。会议指出2024年建设筹集配售型保障性住房、保障性租赁住房、公租房共计172万套（间），完成了全年计划目标。
围绕改善供给，我们认为还有以下几个侧重点：第一，落实专项债收购存量闲置土地政策，继续完善相关配套政策，加速推动土地“去库存”，改善市场供求关系及企业资金状况；第二，完善存量商品房收储政策，在收购主体、收购价格和住房用途方面给予城市政府更大自主权；第三，多措并举盘活商办用房，存量商办用房转为租赁房或是重要方向。
推动构建房地产发展新模式，增加“好房子”供给
本次会议明确了推动构建房地产发展新模式的五个方面，具体包括：一是加快发展保障性住房，增加改善性住房特别是好房子供给；二是建立“人房地钱”要素联动机制；三是有力有序推行现房销售，优化预售资金监管；四是加快建立房屋全生命周期安全管理制度；五是完善房地产全过程监管。
其中，“好房子”建设也是全国住建工作五大重点任务之一，明确要“建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子”，在打造“中国建造”升级版重点任务中，也强调更大范围推广智能建造、绿色建造、装配式建筑，这些也是推动“好房子”建设的发力点。根据中指监测，目前全国已有多地在新供应地块中持续优化容积率和计容规则，引导和鼓励房企打造更优质的产品，提升购房者居住体验。预计后续将有更多城市继续优化供给端政策，为“好房子”供给提供支持，本次会议也强调支持房企特别是大型房企打造一批好房子样板，各项支持政策或将跟进落地。而“好房子”不断放量，也有望进一步引导改善性住房需求释放，促进市场修复。
除此之外，本次会议进一步落实中央经济工作会议精神，明确“大力实施城市更新”的五项具体方向，从建立城市体检和城市更新一体化推进机制、建立可持续的城市更新模式和政策法规，到谋划实施一批城市更新改造项目、构建城市管理新模式，再到以“新城建”为引擎打造高水平“数字住建”，涉及内容更加全面，其中，在“谋划实施一批城市更新改造项目”中提出“鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅”，根据监测，今年4月，浙江已经出台全国首个推进城镇老旧小区自主更新试点的指导意见（试行），部分地区已经出现居民自主更新改造案例，预计未来更多地区针对居民自主更新改造老旧住宅进行试点，配套政策也有望继续完善。
整体来看，本次会议明确了2025年全国住建工作的重点任务，其中持续用力推动房地产市场止跌回稳是重中之重，各项政策有望加快落实。同时，2025年财政政策将更加积极，加大财政支出强度，其中对于房地产来说，预计专项债在存量土地收购、存量商品房收储方面将发挥重要作用。
从市场变化上看，本次会议指出房地产市场出现了积极变化，10-11月“房地产市场呈现止跌回稳势头”，另外根据中指数据，12月以来（12.1-12.22），重点30城新房成交面积环比、同比增长均超10%，重点20城二手房成交量环比、同比亦继续增长。展望2025年，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，中性情形下，预计2025年全国商品房销售面积同比小幅下降；乐观情形下，若城中村改造及收储存量房等加快落实，居民置业意愿提升，2025年全国商品房销售面积或可实现止跌。
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