下周葡萄牙🇵🇹大部分人都将进入圣诞新年假期了，孩子们也陆陆续续都放假了。
所以这周特别忙，很多事都压在一起。
今天周一，里斯本郊区一套过户；
周二，里斯本老城区一套过户；
周三，两个CPCV，其中一套是里斯本90万欧元的公寓，另一套是辛特拉180万欧元的别墅（这也是我们团队今年成交的单价最高的一套房产）。
周四，波尔图一套过户；
另外，还有几个租约合同要处理。
下周我也要出去度假了🏖️
作为年终总结，我觉得今年葡萄牙的房产交易市场和去年大体相当，整体略好于去年。而去年是有黄金居留政策加持的，今年则是纯粹的自由市场表现。
这也再次回击了当初说“黄金居留推高房价”的言论。
要说今年葡萄牙房市的特点，我觉得还是“两头强、中间弱”。也就是低价位入门级刚需市场强，高价位豪宅市场表现也不错，而中间价位的表现一般。
也许原因是这波全球经济局势，对中间阶层的中产不够友好吧。所以对于中产阶层的改善型住房，普遍会比较谨慎。
国际足联已经官宣2030年世界杯由西班牙🇪🇸葡萄牙🇵🇹摩洛哥🇲🇦联合举办，接下来几年，葡萄牙的基建投入必然会加强，并对外部投资产生较大的吸引力。
所以接下来几年，对于葡萄牙的经济前景，我还是看好的。至少在欧盟范围内，葡萄牙大概率还是能排在经济增长的前列。
上次有意大利IP的网友跟我吐槽说“怎么里斯本房价这么贵，比米兰还贵？”
类似的问题，我之前的文章中已经分析过，影响一地房价走势的不是城市知名度，而是人口流入、经济结构、发展潜力、宜居程度……
从这个角度上说，里斯本必然吊打米兰。有心的可以去查查近些年意大利的人口变化趋势，就可以解释为什么意大利房市常年半死不活的了。
而同期，葡萄牙的外来人口以年均5%的速度增长。光疫情后的两三年，从移民局的积压案例情况看，保守涌入了上百万人。这可是本地人口基数的10%啊！
如果照这个速度发展下去，到2030年葡萄牙常住人口可能接近1500万。那么相应的，大都市区房价，郊区建设用地价格，都将大幅度上涨。
移民局那边原先积压案例40万，内部说已经解决了一半。其中，11.3 万的申请得以推进，10.8 万份被拒绝。
但，可别天真的以为这就真的处理完一半了。毕竟这11.3万➕10.8万也是一桩桩未完成的糊涂账。
另外，还有很多家庭团聚、永久居留、续卡处理等等案件，连预约的资格都没有。
国籍申请那边，最新的消息，42万份案件积压，保守需要三年才能处理完。可新的案件还在源源不断的增加……而且有加速递增的趋势。
所以，IRN方面，也是根本处理不完！说好的用AI替代人工加速审核，也是雷声大雨点小，现在也不见他们提了。
目前的情形，新一届葡萄牙政府对于移民的态度很明确。
1、关门、筛选
不是谁都能来，然后坐等合法化。从领事馆这个层级就开始筛选有学历、有技能的、有想法、有计划、有收入、有资金的……简单说，就是对葡萄牙社会发展有贡献的，不拖累社保体系的才能放进来。
2、人群优化
优先选择语言、文化、价值观一致的殖民地人群，以巴西为主；其次是欧洲、美国、中国等；对于印巴孟尼等过来混护照讨生活的，和中东难民人群，收紧再收紧。
2025年葡萄牙最低工资标准将从目前的820欧元/月提高到870欧元/月，但这个价格，在城市地区，是根本雇不到人的。毕竟刨除租金、交通、生活成本，这个最低工资在大都市区，基本无法生存，更不用说所谓“体面的生活”了。
所以，目前的社会目标，一方面是处理积压案例，让已经进来的安居乐业。另一方面是筛选移民，为下一步优化经济和人口结构作准备。
只有人口结构和经济发展达到正螺旋反馈，房价、工资、物价、租金才能达到一个更合理的层级。
很多人总是喜欢去预测房价，我一直的观点，“拍脑袋式的谈房价与算命无异”。只有细致分析背后的人口、经济、收入、供需逻辑，才能真正指导我们的投资方向。
2025，对于葡萄牙，我依然保持谨慎乐观态度。
最后祝大家圣诞新年快乐，Boas Festas!!
