“现金流”游戏不仅传授基本的财务知识，而且指出了现实生活中存在的4个不同层次的投资。
罗伯特·清崎和金在打造自己方舟的过程中，就遵循了“现金流”游戏中的投资计划；并且从小生意到大生意，再到年轻就实现退休，他们只用了5年时间。
以下为罗伯特·清崎和金依循“4个不同层次的投资”所做的实践，以及经验介绍。干货满满，小白也能照做！
文|罗伯特·清崎
来源|《富爸爸财富大趋势》
01
“现金流”游戏盘上，有小额投资卡和大额投资卡。
很多人在刚开始玩这个游戏的时候，都是从小额投资卡开始的。
就像在现实生活中那样，也总有一些极端自负的人，即便自己没什么钱，也想从大额投资开始。
实际上，我在20世纪70年代初，就投资了我的第一个房地产项目，那是位于夏威夷毛伊岛上的价值1.8万美元的联式房屋。虽然我当时没有多少钱，但还是通过寻找投资人的方式预付了定金，一口气买下了3套这样的住宅。不到一年，我就以每套4.8万美元的价格转让了这些房子，总共获利9万美元，然后我与投资人平分了这笔钱。
那一年，我从这项投资中赚到的钱比我在施乐公司赚到的薪水还要多。
从那时起，我就渴望成为一名更好的投资人。
金的第一项房地产投资是在1989年，那是一个有两间卧室、一间浴室的房子，要价4.5万美元。房子的首付是5000美元，后来她每个月都能从这项投资中获得25美元的现金流。因为是第一次，所以金非常紧张，她也从这项投资中获得了很多十分有益的经验。
现在，我们还在进行一些小额投资。我在前面提到过，我们投资了市政抵押房地产投资信托，这能给我们带来利率为7.75％的免税收入。相比很多人只能从银行得到利率为2％的税前收入，我们却得到了实际相当于12％的税前收入。
要进行这项投资，你必须仔细研究股市的走势以及美联储银行制定的短期利率。这意味着，每次像格林斯潘那样的人物发表讲话时，你都必须注意听。
02
一旦“现金流”游戏的玩家从小额投资中赚到钱以后，他们就可以准备进行较大额度的投资了。
我和金在现实生活中也是这样做的，在我们购买了近12处小型房产以后，就准备利用1031条款(2)卖掉它们，这就意味着我们无须像股票投资者那样缴纳资本利得税。
卖掉12处小型房产之后，我们准备投资更大的项目。我们用这笔钱买了两幢较大的公寓楼，并在1994年实现了提前退休。
也就是说，从小额交易到大额交易再到退休，我和金只用了不到5年的时间。
退休之后，我们利用已有的经验，开始寻找更大的项目。
比如私人房地产合伙投资公司，简称PREP，是购买大型房地产的私人合伙投资公司。
下面就是有关PREP的一个例子：
我在“富爸爸”系列的一本书中提过，我曾经想买一辆5万美元的保时捷轿车。后来，我没有把钱浪费在保时捷上，因为那是负债投资。
我和金与其他9位投资人一起，筹集了50万美元，并利用一家银行的抵押贷款，买下了一座小型仓储商场。
那个商场每月能为每位合伙人带来1000～1400美元的现金流。我不了解别人是如何用这些钱的，我和金用它买了一辆保时捷。
此后的3年中，那个商场一直为我们带来现金流，我们收回了当初投资的5万美元，然后，我们又用这笔钱投资了另外一家私人房地产合伙投资公司。
现在我们每月还是能得到现金流，而且数额已经上升到了2000美元，因为租金涨了。如果现在出售那项房产，我们肯定还能得到10万～20万美元的收益。
这就是一个用资产购买负债，并帮助我们提早退休的例子。
请牢记，我和金的投资也是从小额项目开始的。
不过，随着我们财富的增加，我们的经验、投资项目的规模、安全性和收益也在不断增加。
也就是说，是财商教育和经验让人变得越来越富有。
我和金每年都要在自己的方舟上增加两项这样的投资，因而我们的被动收入一直在增加，这就是财商教育和财务经验的力量。
很多共同基金的投资人都乐于在20年内每年得到20万美元的被动收入，而不愿意辛辛苦苦盯着股市的涨跌变化。
如果你在一生中能做成5笔这样的交易，那么，你这一辈子每年都能轻松获得超过100万美元的收入。
03
正如大家所了解的，“现金流”游戏中有两种车道：老鼠赛跑和快车道。
在现实生活中，在快车道上投资注定都是富人的专利。
下面就是我和金自1994年退休之后，进行投资的一些实例。
■
个人“领地”
作为企业家，我们喜欢投资那些有上市潜力的刚刚起步的小公司。
近年来，我们曾经有意投资两家石油公司、一家银业公司、一家黄金公司和一家快速消费品公司。
这些小公司大多经过了四五年的发展期，都公开上市了。
我曾经在“富爸爸”系列图书的《富爸爸投资指南》中，详细阐述了开办公司和准备上市的过程。记得该书在1999年出版之后，一些人批评说我投资创办黄金、银业和石油公司，纯粹是在浪费时间，因为当时正处于高科技公司和互联网公司热火朝天的阶段。今天，市场环境已经发生了变化，黄金、银业和石油公司又重新受到人们的青睐。
一个成熟的企业家，是能够提前5年创办起顺应市场发展趋势的公司的。
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公开上市
创办一家公司，并让它公开上市的好处就在于，创办者能够以非常优惠的价格获得大量的股权，每只股票甚至只有0.02～0.25美元。
创办者可以按照这个价格买进大量股票。等到公司公开上市，假如每股涨到3美元，创办者就可以少量出售手中的股票，收回最初的投资，并且继续分享公司发展带来的好处。
不过，在股票市场中，这类投资的风险是最大的，只有非常富有和精明的人才会这么做。当然，这里也是骗子经常出没的地方。因此，如果想进入这个市场，你必须接受最好的商业和投资训练。
04
如果一个人的方舟上拥有数百万美元的财产，就可以玩“现金流”游戏的升级版“现金流202”了。
这个游戏介绍了一些基本的投资技巧。
尽管有很多人在并不富有的时候就涉足期权市场了，我还是按照富爸爸的建议，直到拥有了稳定的现金流之后，才开始“玩”这种包括各种有价证券在内的更刺激的游戏。
我个人认为，在所有投资策略中，投资股票和共同基金的风险是最大的。我更愿意从企业或房地产上获得稳定的现金流，或者利用期权在动荡的市场上保护自己的财产。
经常玩“现金流101”和“现金流202”的好处之一，就是可以让你弄明白4种不同层次的投资，摸索自己怎样才能获取更大的投资回报、稳定的收益，同时不冒太高的风险。
当然，要进行这4种不同层次的投资，你必须接受数年的财商教育，获得必要的丰富经验。
如果你不愿意在自己的财商教育上投资，那么，投资共同基金和股票也许会相对安全一些。
忠告
当大家看到我的“现金流”游戏时，会发现它有两种不同的轨道。
我把小的环形轨道叫做“老鼠赛跑”，90％的投资者都在那里奔波辛劳。
外围较大的轨道是“快车道”，我和金的大多数投资项目都在这里。
快车道的项目并不是普通投资者所能驾驭的，如果你与财务规划师聊过，他们肯定会说，我和金的投资风险太大，应该悬崖勒马。
我部分同意这种说法，的确，我们的投资项目对于普通投资者来说风险很大。
但如果你接受过财商教育，并且拥有B象限和I象限的投资经验，那么对你来说，它们就是世界上最安全、最高效和最有趣的投资。
多年以来，我和金在企业和其他投资上也赔过不少钱。我们的一些企业没有做成功，投资的一些合伙企业也有破产的。近5年来，我们在这方面的损失大约有12.5万美元。
但我们同时也赚到了数千万美元，我们的财商教育在继续，财务经验也在增加。
我在这里分享自己的投资经历，并不是为了自吹自擂，而是想鼓励大家加速自己的财商教育进程，尽快找到通往财务自由的道路。
尽管我们的有些投资对于很多普通投资者来说的确风险太大，但是，接受了恰当的教育，获得了一些经验之后，大家就会发现它们其实是最为安全可靠的投资。
大家还会发现，在多数情况下，并不是投资项目本身有多大风险，而是投资者本人要冒风险。
用业余时间开办一家公司
如果你没有钱投资上面提到的项目，那么，我劝你先做好手头的工作，同时用业余时间开办一家公司。
创造财富的最佳途径就是开办公司。
如果你没有足够的资金，或者缺乏必备的经验，那么就参加一家拥有良好的培训计划、能让你获得投资机会的网络营销企业。
每当听见有人抱怨说“我没钱投资”时，我都对他们说：“那就用业余时间开办一家公司。”有一些人这样做了，但还是有很多人在继续抱怨：“我没钱投资。”
文|罗伯特·清崎
来源|《富爸爸财富大趋势》
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