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江西省物业管理行业协会文件
赣物协(2024)22号
关于识别小区业委会(或物管会)发布业主大会公告等内容存在违规风险的警示
各地市协会、会员单位、物业服务企业:
近期，江西省物业管理行业协会收到大量物业服务企业单位的反馈，小区业主委员会或物业管理委员会在针对小区全体业主制定《业主大会议事规则》、发布《业主大会公告》等文件的内容中刻意设置的一些“陷阱”，主要表现在两方面。
一是公告或者《业主大会议事规则》中约定未表决票计入已表决的多数票;
二是确认参加表决的方式中约定表决票的送达视为参与表决。
其表述方式通常为“采取下列方式确认参加会议的业主，同时视为表决票送达，表决票的送达即视为参与表决：
1、业主到会并在会议签到表上签名；
2、业主在表决票上或者表决票发放表上签名；
3、业主在挂号信、快递等收件凭证上签名；
4、音像、影像资料可以确认;
5、业主在网络上查收确认;
6、采用短信、传真、电话、微信等能追溯的方式查收确认;
7、专人送达时，由业主配偶、成年子女、父母等直系亲属在表决票存根或者发放表上签名的……”
上述类似“表决形式”的存在，与相关法规有明显抵触，直接侵害的是广大业主的参与权、表决权，最终损害的还是小区广大业主的合法权益。据此，为了充分保障广大业主和物业服务企业的合法权益，促进物业行业良性发展，江西省物业管理行业协会根据当前情况，作出如下风险警示：
1、根据《江西省业主大会和业主委员会指导规则(试行)》第二十四条第二款的规定，表决票选项为同意、反对和弃权三项，《业主大会议事规则》可以约定增加同意多数票意见的表决票选项，但无权突破法规约定未表决票计入多数票，如《业主大会议事规则》或者类似公告中存在约定未表决票计入已表决的多数票的内容，属无效条款，应明确要求删除约定未表决票计入多数票的内容。
2、若《业主大会议事规则》或者公告中存在如下类似表述--“采取下列方式确认参加会议的业主，同时视为表决票送达，表决票的送达视为参与表决.....。”，侵害了业主的参与权与表决权。表决票的送达与参与表决是两码事，表决票的送达并不代表业主已参与了表决，参与表决应当以收到业主最终投票的表决票为准。若碰到类似前述表述内容，广大业主们应明确拒绝并要求依法调整，以保障自身参与表决权，同时应当向政府和行业主管部门反映。《民法典》、《物业管理条例》和《江西省业主大会和业主委员会指导规则(试行)》等相关法律规定均明确规定了业主对共同决定事项的参与权与表决权，是业主的法定权利，任何个人和组织均不得人为操作予以剥夺。各地市协会，会员单位、物业服务企业及广大业主们应高度重视风险警示内容，切实按照《民法典》和《江西省业主大会和业主委员会指导规则(试行)》等法律法规开展业主大会活动，依法保障业主合法权益。
江西省物业管理行业协会
2024年10月29日
江西省物业管理行业协会秘书处2024年10月29日印发
来源：江西省物业管理行业协会、江西物业
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