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实探！南昌市区的新规别墅，长这样……

楼市 2024-10-24 17:47 江西

最近，江投青云春天和苑开实体样板了！

对，就是那个传说中的新规别墅！

市区联排别墅、总价300万、规划地铁等几个词组合在一起，本身就挺让人心动的，再加上新规别墅这个词，更加容易勾起别人的好奇心。

有次跟朋友骑车路过，朋友就说了两句话：这大门看起来还挺气派的，这牌匾怎么还用红布遮起来了，搞这么神秘嘛……

其实，也正常。一来主要是，别墅确实少见，市面上大多都是叠墅产品，而市区别墅确实少有；二来嘛，新盘总要给人留点悬念，新规产品更加得蒙上点面纱，才能慢慢吸引人去窥探其“庐山真面目”。

早就有人好奇，到底什么样的是新规别墅，而江投这个新规别墅到底新规在哪里？

正好实体样板开了，还做了一部分的展示区，我们一起实体去看看。

进入大门后，小区里边长这样

接下来，我们说说新规到底在哪里。

所谓新规，其实就是采用了新的建筑规范，相对以往的产品更加先进，实际的使用率也会更高。

其实，主要就是体现在两个方面，一个是面宽，一个客厅挑空。

1、面宽很大

我们之前也看过很多别墅，大多数都是2开间，顶多2.5开间。尤其是有些小面积的别墅，可能还不到2开间。

下图是我在网上随便找的联排别墅户型图，都是2开间。

（226平别墅）

说实话，尤其是那种面宽很窄的别墅，又有很多层的话，整体体验感并不是很好，采光和通透性一般，站在里边总觉得有点压抑。

和苑别墅的新，就在于面宽做大了，而且做大了很多。

（和苑161平户型）

从南外立面就可以看到，整个面宽是三开间的，而且又有大玻璃，采光和通透性立马就上来了。

站在客厅内部，实际也能感受到这个尺度。建面144平的别墅，拥有5.8米横向大客厅；建面161平的别墅，甚至整个横向面宽达到了8.9米，而客厅的面宽也达到了6.7米……

这个尺度，在这个面积段的别墅还是很少见的。

而且不仅仅是客厅的面宽，每一层的每个房间的开间面宽尺度都很大。

比如说，144平一楼这个往前出的房间开间达到了3.6米，这只是一个次卧。即便在一个144平方的平层户型中，次卧都不可能达到这个尺度，主卧3.6米还差不多。

二楼可以做两个套间，一个开间3米6，一个开间4.4米，每个房间的面积都不小，这都还不是主卧。

而三楼的主卧套房更是，基本是跟客厅一样的面宽，估摸着有50多平，还有一大堆拓展空间。

而161平的别墅设计和144平的布局，几乎是一样的，但是是144平的放大版，每个开间都比144的更大，更开阔。

2、客厅挑空

2022年南昌建筑新规发布的时候，我们就梳理出了其中10个重点，具体可以戳→《等等党又要赢？新规批复，我梳理了10条重点……》

其中，就提到了一条，客厅挑空允许高度达到7.2米。

按照之前的规范是4.5米，如果4.5米做一个两层的空间明显就是不够的，所以前段时间设计的别墅，我们都看不到客厅挑空来赠送面积。

而和苑这个别墅，新规的意义就在于，客厅的挑空。

整个客厅挑空达到了6.2米，完全可以先现浇起来，一楼的层高也有3.2米，空间完全不会压抑，而且挑空的这一部分就是实打实的赠送面积，再加上其他区域，完全可以做两个套房。

除了新规的地方外，实地看地下室、院子的空间也挺大。

地下室实打实的6米层高，可以做两层。每一层都相当于平层的高度，地下室两层的所有空间就可以完全利用。

比如说，可以把厨房放到负一层，中西厨+餐厅+岛台，全部做起来，或者是什么影音室、麻将房、酒窖之类的，随便发挥就好了。

边户的院子会更大一点，可以进行功能分区，一边是休息区，一边是景观区，反正都可以按照自己想法来。

中间户的院子就比较规整，看起来也蛮大。围墙的高度也还可以，私密性还是有的。

顶楼的话，是平顶的设计，相当于就是赠送一个露台，面积不算很大，但是也够用。

感觉在楼顶养鱼，这个想法还蛮有意思的。

同事说，这个空间刚好可以种菜，铺上土就是很规整的一块菜地，种种辣椒、小葱、大蒜什么的，而且正好利用这种高差，还不会造成水土流失。

对于中国人来说，别墅的诱惑力一直很大。

多少人终极置业的梦想，就是拥有这么一套有天有地的别墅。

新规墅的优点，就是利用新规，拉大面宽的同时，又把实际的使用面积扩大了。

144平的建面，本身面积听起来不大，在平层里顶多就是个改善四房。

但是一套这样的新规墅算下来，套内+天上+地下+地上，它的拓展率最高可以达到323%，实际的使用率可以达到400平，完全做4个套房，甚至能做个五房，整个空间感还是拿捏住了。

而161平的别墅，实际使用率都可以达到500多平，听说最高的一套甚至能达到357%，这就快接近600平了……

同样面积，在平层很难实现的各种功能分区，在别墅里通通都可以实现。

总体看下来，和苑新规别墅这个产品，还是挺让人惊讶的，开间是真的大，采光也很不错。

这个面积段的别墅，把总价打下来了，但是实际使用面积也完全够。

和苑的位置，确实也不错，去哪儿都很方便。

南面不远处是广州路，广州路隧道东延预计25年年底完工，去朝阳非常快；东面不远处上海路南延已经通车，实测开车到梦时代也就10分钟，还可以上洪腾高架，开车到红谷滩也就20分钟。

新规别墅之后可能会越来越多，但是市区内的新规别墅，依旧会比较少。

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