从早期高周转时代的房企扎堆上海，到如今国企央企巨头集体围剿大上海，形成了两个完全不同的局面，上海市场的产品与服务内卷也正式打响拉锯战。
就在近期新政过去的一周时间，我们来仔细研究下大上海的销售数据，上海楼市对比深圳广州已经了较大差异化竞争，一二手房成交数据仍然在高位。
毫无悬念！在“9·29新政”的推动下，上海国庆假期期间新房咨询量、认购量、成交量以及二手房网签量均大幅上涨。
10月14日，上海二手房市场延续了10月8日以来的活跃态势，网签套数在10月13日达到了1334套，创下2023年9月政策宽松以来的单日最高成交量。
上海中原地产的数据显示，自新政实施以来，上海二手房咨询量显著上升，外环外新增客户数量也有所增加，客群整体来说活跃度已经达到顶峰。
随着新政策的出台，上海的房地产市场迎来了显著的变化，豪宅和改善型住宅项目的销售速度较之前提升了2至3倍，而核心区域的房源更是受到购房者的青睐。
在近期3000万体量豪宅成交数据方面，上海完全是碾压其他城市，特别是位于城市核心地区的几大标杆项目，都为楼市起到了关键性引导作用。
因此，上海被很多同行形容为楼市的大数据基地，就是有购买力，有产品力，有内卷的底层逻辑，只要你有好产品，就能找到客户。
因此，上海从2021年开始，早期一批高周转民企铩羽而归之后，一大批国企央企阵营都把投资重点放在了上海，特别是新闽系四巨头：建发，象屿，联发，国贸。
从2021-2023年，上海市场对于闽系国企巨头们来说，都是其业绩增长最大的贡献城市之一，特别是国贸地产与象屿地产几乎都快变成沪系房企。
象屿地产目前已经算是半个上海房企了，其形成了上海+厦门双总部的格局，并且在江浙周边的投资额度已经完全超过了其在厦门的投资，因此豪赌上海也是其业绩的关键点。
过去两年间，象屿地产每年砸下200亿元买地，其中大部分投向长三角核心城市，2023年上半年，在上海积极布局的象屿地产实现了5盘齐发，一时风头无两。
去年同期，仅上半年，象屿在上海5盘齐发的情况在上海市场较为罕见，即便是本土“地头蛇”房企都难以做到。
而在4年前，象屿地产还是一家不入百强的小型房企。根据房地产研究机构克而瑞发布的榜单，2020年时，象屿地产的全口径销售额仅有122.7亿元，全国房企规模排名第157位。
2021年至2022年是房地产行业最跌宕起伏的两年，许多千亿房企债务爆雷、规模掉队，而象屿地产却逆势崛起，也是基于其母公司强大的现金流储备。
另据克而瑞统计，2023年，象屿地产的销售规模达到425.1亿元，位列百强房企销售榜单第35位，排名上涨了21位。
因此，2023年可以说是象屿豪赌上海之后，业绩最为辉煌的一年，因此不管是挖人也好还是投资也好，象屿地产可以说是在上海直接杀入了行业主流市场。
不过时间到了2024年，已经过去的上半年来看，象屿地产似乎在上海已经熄火，不管从拿地金额角度还是销售业绩角度，象屿地产已经遭遇了滑铁卢。
从前九月的操盘数据来看，象屿地产跟去年同期对比直接算是腰斩的状况，去年同期象屿地产业绩高达200亿，今年这业绩确实有点惨淡。
另外拿地方面，象屿地产前九月拿地权益金额已经到30左右排名，但是去年可以看到，象屿地产可以说是拿地超级黑马：
另外一个重点，近期上海新政过后，房企几乎都迎来了一系列的业绩大丰收，不过象屿在上海开发的最新项目：中环云悦府似乎动静不大，居然取消了公开摇号的销售方式。
其实大家应该知道，公开摇号方式销售目前在上海主流项目销售端口已经比较常见了，取消这种方式背后的逻辑只有一个：就是认筹人数实在是太少了。
中环云悦府作为象屿少数内环的项目，10月13日开盘，是象屿跟浙江交控的合作项目，目前销售数据官方还没发布，按照前面三次开盘数据来看，似乎不是太理想。
其实中环云悦府区位来看还是不错的，目前遇到销售困难的核心原因估计是周边的竞品实在是太强大，不管是中环金茂府还是其他头部房企，在这个区位稍显强势一些。
另外一个方面，象屿作为新手布局上海也就4年时间，还没拿出手一个独立操盘的标杆口碑项目，对于其他已经深耕上海数十年的竞争对手来说，象屿的自身操盘实力也是有限的。
另外一个项目，象屿江湾悦府属于郊区项目，这几年不管是象屿也好还是其他开发商也好，外围项目去化一直还是艰难。
不管是奉贤也好还是嘉定也好，如今去化能达到40%都算不错了，因此象屿如今在上海市场的压力可想而知，不过也有例外：万科的嘉定神盘：理想之地。
象屿布局上海的前两年，属于高举高打的局面，大面积的合作项目，冲击销售前期凶猛，不过单打独斗的实力还是有一定差距。
加上今年土拍市场，象屿地产在前十个月仅仅获取两个项目，因此如果后期项目持续滞销，象屿未来在上海的日子一定非常不好过了。
另外一个方面更加值得关注，象屿在这几年布局上海以来，基本上把上海的一些知名经理人都挖了一个遍，刚来的新区域总鲍轶群或许是后期压力最大的人。
说到布局上海的闽系巨头，肯定不可能不说建发地产了，作为如今已经杀入前十的国企代表，这几年可谓是风生水起。
不过与其说建发地产是超级黑马，不如说是市场的搅局者，建发地产的成名之作就是其超级豪华的中式建筑风格，全国各地建发造大门已经成为行业佳话。
但是也不知道为什么，近期在上海开盘的新项目一上市就开始降价，这或许是建发的不自信还是确实对业绩回款压力太大，总之而言建发地产在上海的布局也不容乐观。
10.13日，新政开始的第二周，建发在上海新盘市场抛出一颗“炸弹”，旗下建发海阅首府项目进行一批次开盘认购优惠活动，开盘开始直接优惠2-4%。
其实可以算算时间，建发地产在上海深耕已经超过20年，不过也还是近两年才在上海逐渐引起关注，这也跟闽系国企整体战略调整有很大关系。
建发地产与象屿地产发展非常类似，前几年在上海都是猛虎下山的疯狂，2023年也是建发地产在上海最辉煌的时刻。
对于上海人来说，建发的新中式产品做的相当大气，特别是超豪华的示范区呈现，很多客户也容易上头，不过建发对于后期操盘的效果来说，确实让大家大跌眼镜。
去年建发上海闹的很大的集体维权事件来说，可谓是建发品牌在上海的彻底沦陷，可以说也是建发地产在上海口碑的彻底崩塌。
因此，这也是建发地产选择海派风格作为新项目的核心原因，中式已经玩不转了，或者说是有意的讨好客户群体吧，毕竟之前的海派豪宅都集中在核心市区。
此次建发海阅首府首开过会价格8.1万元/平方米，周边的同等区位竞品价格已经达到8.3万/平方米，加上本次折扣，可以说本次建发新项目准备把同行拍死在沙滩上了。
值得注意的是，这并不是建发今年首次打折出售楼盘了。2024年8月，建发缦玥长滩项目成功卖出多套房源，均价为29973元/平米，这个价格已经低于拿地楼面价31473元/平米。
不管是亏本买房回笼资金也好，还是建发确实想要树立一个新的品牌形象也罢，建发在上海已经遇到了发展瓶颈。
因此，不管是民营闽系还是新国企闽系军团，大家似乎都对大上海有深耕的执念，但是上海又是一个极度职业化的开放环境，没有真本事确实很难尝到甜头。
今天就聊到这里，有什么想说的欢迎留言讨论。
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地产一品塘，80后 工科理工男 深漂18年 18年猎头从业经历，14年以上地产行业沉淀，关注地产战略产品运营发展，持续研究健康管理，个人微信：luyipin000；各位朋友可以加我随时交流探讨 共同进步；近期新增地产一品堂官方微信群，大家也可以加入，与更多的地产人+再创业者交流沟通，共同进步。
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